ВОЗРАСТАЮТ РИСКИ БАНКРОТСТВА ЗАСТРОЙЩИКОВ
Как рассказал министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт, в последнее время в регионе действует несколько юридических групп, которые, формально представляя интересы граждан – участников долевого строительства, в целях извлечения собственной прибыли инициируют иски в отношении застройщиков. Данное явление, получившее стойкое определение «потребительский экстремизм», распространилось и во многих других регионах. Суть большинства исков - истребование с застройщиков в пользу дольщиков денежных компенсаций за выявленные недостатки приобретаемых объектов (квартир). При этом никаких целевых ограничений по использованию компенсаций в исках не содержится – иными словами, эти компенсации могут пойти не на устранение недоделок в квартирах, а на совершенно другие, «отвлеченные» цели. Данное явление, обретя массовый характер, создало угрозу для экономического существования застройщиков. «У нас в области только по одному застройщику в суде находится уже около 200 подобных «профессиональных» гражданских исков, все примерно на одинаковые суммы, по 250 - 300 тысяч рублей, итого почти на 60 миллионов. И это лишь один пример из многих», - отметил Иван Шмидт.
Министр уверен: сегодня потребительский экстремизм накладывает дополнительный негативный отпечаток на непростую ситуацию в строительном комплексе, связанную с падением спроса на жилье из-за пандемии; возрастают риски банкротства застройщиков.
«Для решения обозначенной проблемы мы предлагаем внести изменения в Федеральный закон от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов…», предполагающие установление обязательного претензионного порядка урегулирования споров между участником долевого строительства и застройщиком», - сообщил глава регионального Минстроя.
Иными словами, предлагается установить первоочередное требование к застройщику именно об исправлении недоделок, и только в случае, если он уклоняется от выполнения данного требования, покупатель сможет перейти к истребованию денежных компенсаций.
Как заверил Иван Шмидт, данный законопроект ни в коем случае не направлен на лоббирование интересов строительных компаний, он лишь предполагает поддержку сбалансированности строительного рынка и защиту его добросовестных участников от пристрастных деструктивных посягательств.
Иван Шмидт еще раз указал на распространенность проблемы не только в НСО, но и по всей стране, и подчеркнул: радикально решить ее можно только на федеральном уровне. Поэтому внести изменения предлагается именно в федеральный закон. По словам министра, Новосибирская область не одинока в своей инициативе: к настоящему времени с ней выразили солидарность еще 15 других регионов. Кроме того, оказать содействие начинанию в Москве, в Совете Федерации взялся сенатор от НСО Владимир Городецкий.
ЗА ПОТРЕБИТЕЛЕЙ, НО ПРОТИВ ЭКСТРЕМИЗМА
Президент регионального отраслевого объединения работодателей «Союз строителей Новосибирской области», координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко также обратил внимание на чрезвычайно широкое распространение описанной Иваном Шмидтом проблемы во многих регионах страны. «Особенно сильно потребительский экстремизм бьет по застройщикам, возводящим жилье эконом-класса с полной отделкой, - подчеркнул Максим Федорченко. – Я приведу примеры. Так, по информации одного застройщика из Челябинска, себестоимость отделочных работ в квартирах, строящихся его компанией, составляет около 2,5 тыс. рублей за квадратный метр. То есть полная, с нуля и под ключ отделка одной небольшой квартиры обходится ему в среднем в 100 тыс. рублей. А гражданские иски по выявленным пристрастными юристами «недостаткам» этой отделки, зачастую вообще надуманным, содержат требования по выплатам до 300 тысяч рублей. Понятно, что, оплачивая такие иски в массовом порядке, компания рискует скоро оказаться в критическом положении, а пандемия является здесь усугубляющим фактором».
По информации Максима Федорченко, за первый квартал текущего года только по двум застройщикам Новосибирской области сумма выигранных юристами взысканий за недостатки в отделке квартир составила 38 миллионов рублей; к этому надо прибавить 32 млн на оплату «неустоек», и еще 6 млн - на судебные издержки.
Еще хуже ситуация в Красноярском крае: там сумма проигранных застройщиками гражданских исков за первый квартал 2020 исчисляется сотнями миллионов рублей. Аналогичная ситуация отмечается в Челябинской, Ростовской областях и других субъектах федерации. Везде юристы используют один тот же подход: взыскание максимально возможной денежной компенсации за непосредственное устранение недоделок плюс неустойки и издержки, которые фактически удваивают и без того немаленькие суммы. Очевидно, что проблема обретает весьма серьезные черты и начинает угрожать разорением строительному бизнесу.
Вместе с тем, несмотря на несправедливость решений судов, нельзя забывать, что в отношениях с застройщиком покупатель жилья является, с общепринятой точки зрения, «слабой стороной». И приводимые факты настоящего потребительского экстремизма до сих пор наталкиваются на недоверие со стороны представителей федеральной власти – ведь сегодня стало догмой, что потребитель всегда прав.
«Поэтому здесь необходимо особо выделить: предлагаемые изменения 214-ФЗ ни в чем не ущемляют права покупателей жилья, – подчеркнул Максим Федорченко. – Ведь главная цель покупателя – не обанкротить застройщика (отчего, к слову, он потеряет возможность качественно исполнить свои обязательства перед остальными покупателями), а получить качественное безопасное жилье; нововведения именно к этому и ведут.
На самом деле, действующая редакция 214-ФЗ тоже предусматривает возможность установления в ДДУ обязательств первоочередного досудебного урегулирования споров между дольщиком и застройщиком. Но с октября 2019 года в результате внесения изменений в Гражданский кодекс было в целом упразднено право установления в договорах приоритетного досудебного порядка урегулирования споров. Возникла коллизия, которую и использовали в своих корыстных целях некоторые юридические компании, за считанные месяцы наработав обширную негативную (по отношению к застройщикам) юридическую практику. Несмотря на то, что дольщику фактически было бы удобнее, если бы застройщик оперативно за свой счет устранял недоделки, суды стали массово выносить решения, обязывающие строителей к выплатам компенсаций и неустоек». Хотя, в конечном счете, выгодно эти решения только юристам, которые обклеивают новостройки объявлениями с заманчивыми предложениями «гарантированно вернуть» дольщикам часть денег, выплаченных за квартиры. Вот они действительно после введения предлагаемых поправок в 214-ФЗ могут лишиться части прибыли. А покупатель только выиграет.
ДЕНЬГИ НА ЭСКРОУ-СЧЕТАХ ДОЛЖНЫ СТАТЬ «ЦЕЛЕВЫМИ»
Еще одно предложение, озвученное Максимом Федорченко, касалось усовершенствования налогового законодательства. Проблема в том, что, согласно действующей редакции Налогового кодекса, средства на покупку жилья, которые аккумулируются на эскроу-счетах, не отнесены к целевым затратам строителей. Для застройщиков, особенно для тех, кто работает на УСН, это влечет необоснованное и весьма существенное усиление налогового бремени.
«Минфином РФ ранее были подготовлены поправки в статью 251 НК, устраняющую эту формальную, но болезненную проблему, они даже успели пройти общественное обсуждение и получить одобрение Минэкономразвития, - напомнил Максим Федорченко. – Однако, видимо, в связи с пандемией решение данного вопроса затормозилось».
Президент Союза строителей Новосибирской области обратился к членам Комитета с просьбой о поддержке обеих инициатив: о внесении изменений в 214-ФЗ и о внесении изменений в НК.
Председатель Комитета по строительству, ЖКК и тарифам Заксобрания НСО Евгений Покровский отметил высокую важность изложенных Иваном Шмидтом и Максимом Федорченко проблем и глубокую проработку высказанных предложений по их решению. «Потребительский экстремизм наблюдаются не только в строительстве. Подобные вещи мы сегодня отмечаем в сфере медицины, в других отраслях, - добавил Евгений Покровский. – И изменения налогового законодательства также насущны для строителей».
Он пообещал поддержать инициативы на уровне Законодательного собрания Новосибирской области.
Записал А. Русинов