17 марта в Новосибирске Ассоциацией строительных организаций Новосибирской области при поддержке Минстроя РФ и Национального объединения строителей был проведен круглый стол «Проблемные вопросы реализации законодательства о комплексном развитии территорий (КРТ) в Сибирском федеральном округе».
В круглом столе приняли участие представители строительных саморегулируемых организаций СФО, руководство Минстроя Новосибирской области и Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, компаний-застройщиков и проектных фирм, представители общественных организаций федерального и регионального уровней, в том числе Общественного совета при Минстрое России. По видеосвязи к круглому столу подключились все министерства строительства регионов Сибирского федерального округа. Личное участие в круглом столе приняла заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорожному хозяйству Галина Дзюба. По ВКС к обсуждению региональных проблем КРТ также присоединился заместитель министра строительства Российской Федерации Никита Стасишин.
Модератором круглого стола выступил координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко.
Заместитель министра строительства РФ Никита Стасишин, обращаясь к участникам круглого стола, напомнил, что задача эффективного комплексного развития территорий поставлена Правительством РФ по всей стране. «В Сибирском федеральном округе в настоящее время под критерии территорий комплексного развития в той или иной мере подпадают 108 земельных участков общей площадью 2709 гектаров, - сообщил замминистра. – Их суммарный градостроительный потенциал составляет 10 миллионов квадратных метров жилья. Из них на Республику Алтай приходится 9 участков, Тыву – 1, Хакасию – ноль, Алтайский край - 1, Красноярский край – 6, Иркутскую область – ноль, Кемеровскую область – 22, Новосибирскую область – 42, Омскую область – 25, Томскую область – 2 участка».
При этом Никита Стасишин отметил: большая часть упомянутых участков скорее удовлетворяет критериям участков комплексного и устойчивого развития территорий (это действовавшая до введения федерального закона от 30 декабря 2020 года № 494-ФЗ схема КУРТ), нежели новой схеме КРТ.
Из всех субъектов Сибирского федерального округа требованиям нового закона лучше всего отвечают площадки в Красноярском крае, полагает замминистра. «Коллеги из Красноярского края очень системно подошли к прочтению, осознанию и пониманию возможностей, которые открыл новый закон», - подчеркнул замминистра, пообещав в ближайшие две недели издать «методичку» для регионов, где в общих чертах будет разъяснена технология работы по новой схеме.
Президент Национального объединения строителей Антон Глушков, в свою очередь, отметил, что НОСТРОЙ готов собрать с регионов вопросы, обобщить проблемы и сформировать конкретные предложения для включения их в готовящиеся Минстроем России методические рекомендации по внедрению механизма КРТ.
По словам Никиты Стасишина, государство рассчитывает на механизм комплексного развития территорий как на главный перспективный инструмент для расселения не только аварийного, но и ветхого жилья – тоже старого и изношенного, но не признанного муниципалитетами подлежащим сносу. Такого жилья многократно больше, но МО не спешат зачислять его в аварийное, поскольку за этим зачислением сразу возникает обязанность местной власти обеспечить расселение и снос, а денег на это у муниципалов нет. Для решения данной проблемы правительство намерено оказывать застройщикам-инвесторам, взявшимся за проекты КРТ, комплексную поддержку, в том числе в рамках программы «Стимул», предусматривающей обеспечение площадок комплексного строительства инженерной инфраструктурой как за государственный счет, так и за счет внебюджетных источников (подпрограмма «Стимул – инфраструктурная облигация»).
«Кроме того, мы будем настаивать на распространении программы льготной ипотеки приоритетно, с необходимой дифференциацией, на те регионы, которые входят в крупнейшие агломерации России, где сосредоточено свыше 70 процентов градостроительного потенциала страны, - заверил замминистра. – Мы готовы оказывать всестороннюю поддержку, аккумулируя для нее как бюджетные, так и внебюджетные источники. Но при этом дорога должна быть с двусторонним движением: инвестор тоже должен исполнить все обязательства, чтобы в итоге мы общими усилиями получили полноценную градостроительную среду: благоустроенное качественное жилье, обеспеченное инженерными сетями, дорогами, детсадами, поликлиниками и прочим».
Никита Стасишин подчеркнул: внедрение механизма КРТ – дело многотрудное и сложное, «в тысячу раз сложнее перехода на эскроу». Для гармоничного достижения успеха в этом деле необходимо, в частности, уметь вести убедительные и аргументированные переговоры с гражданами, жилища которых подпадают под расселение. А одним из главных аргументов является то, что в результате расселения люди переедут не просто в новые дома, а в целостную, качественную благоустроенную среду. Подход вроде «сначала снесем, а потом будем судиться» должен быть абсолютно исключен, это политически принципиальный момент, подчеркнул замминистра. «И облики городов должны сохраняться в их историческом виде, но с увеличенной плотностью», - добавил Никита Стасишин.
«В Новосибирской области исчерпались резервы свободных территорий под застройку, и поэтому закон о КРТ нам остро необходим, как и многим другим городам России», - отметил министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. Он поддержал идею о создании «методички», которая обеспечит правоприменительный ликбез на региональном уровне и поможет эффективно доработать и освоить механизм КРТ «на местах». «У нас сейчас силами двух министерств, строительства и ЖКХ, идет подготовка всех необходимых подзаконных актов, нормативных документов для реализации КРТ, - сообщил Иван Шмидт. – Думаю, в течение апреля эту работу в основном закончим».
Никита Стасишин порекомендовал региональному министру выстроить работу так, чтобы до конца текущего года в Новосибирской области были сформированы первые комплексные площадки КРТ. «А мы под эти площадки, с учетом вашей эффективности, дадим все необходимые бюджетные средства, если это потребуется», - пообещал федеральный министр.
Заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры – начальник управления строительства и инженерного обеспечения мэрии Новосибирска Роман Теленчинов – отметил высокую скорость, с которой в России сменяют друг друга федеральные законы и программы. «Не успев даже войти в программу комплексного и устойчивого развития территорий (в рамках подготовки к которой мы определили под КУРТ свыше 600 гектаров земли на 123 площадках и включили их в проекты планировок), сегодня мы плавно переходим в новую программу», - поделился буднями работы в органах муниципальной власти Роман Теленчинов. – На самом деле, реновацию мы ждали давно; на наш взгляд, эта схема имеет немало плюсов и успешно применима и у нас, и в большинстве субъектов РФ».
Но есть и минусы. Один из главных, по оценке Романа Теленчинова, заключается в том, что новый закон никак не регулирует расселение частного сектора. А такой застройки в Новосибирске по-прежнему много; старые, хаотично расположенные, неблагоустроенные частные дома с «удобствами во дворе» занимают более 120 гектаров городской земли, в том числе в центральной части, неподалеку от станций метро. При этом Роман Теленчинов не видит инструментов муниципального уровня, которые стали бы реальным стимулом для расселения жителей указанных домов. Люди живут в центре города как на даче, без централизованной канализации и теплоснабжения, с плохими внутриквартальными дорогами, по которым даже пожарная машина проехать не может – но они привыкли, их все устраивает: «зато метро рядом», и т. д.
Очевидно: не решив проблему расселения частного сектора, невозможно обеспечить развитие города, его продуманную системную новую застройку, становление его нового, современного архитектурного облика. Но действенный инструмент для решения данной проблемы можно создать только на федеральном уровне, путем доработки общероссийского законодательства. «Необходимо включить частный сектор в поле действия законодательства о комплексном развитии территории. Это актуально не только для Новосибирска, но и для очень многих других российских городов», - подчеркнул Роман Теленчинов.
Эту необходимость поддержал координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко: огромное количество расположенных в центральных районах домов частного сектора, работу с которыми новый закон никак не регламентирует, очевидно не позволяет воплотить комплексные проекты территориального развития.
Председатель комиссии ТДК по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации, генеральный директор ГК «Стрижи» Игорь Белокобыльский напомнил: основной перспективный механизм развития новой застройки городов в настоящее время из действовавших ранее – это развитие застроенных территорий (РЗТ). Введенная на смену ему схема КРТ повторяет его в главном: она предполагает организацию нового комплексного строительства на площадках, освобождаемых от ветхого и аварийного жилья. Повторение не случайно; полагает Игорь Белокобыльский. Только такой подход позволяет решать одновременно две проблемы, обострившиеся сегодня во многих городах и Сибири, и России в целом – угрожающий рост объемов аварийных домов с параллельно возрастающим дефицитом площадок под жилищное строительство.
По факту сегодня муниципалитеты не заинтересованы в признании аварийного жилья, поэтому реальное число аварийных многоквартирных домов в разы больше, чем указывает официальная статистика; так, в Новосибирске количество поставленных на официальный учет аварийных МКД составляет 361, а по независимым экспертным оценкам, реальное их количество может достигать 1300 и даже 1600.
При этом механизм развития застроенных территорий не успел показать себя как следует: например, в Новосибирской области из 1,94 млн квадратных метров жилья, введенного за 2020 года, в рамках проектов РЗТ построено лишь 67,5 тыс. квадратных метров (3,5% от общего объема). По факту получается так: бюджетных средств для обеспечения расселения в должном объеме хронически не хватает, отчего муниципалитеты в принципе не знают, что им делать со старым изношенным жильем, а инвесторы не хотят заходить в проекты, подразумевающие снос старого жилья, поскольку они для них не привлекательны финансово.
По мнению Игоря Белокобыльского, сегодня необходимо повсеместное внедрение института сплошной периодической инвентаризации всего жилья старше 50 лет – с целью получения актуальной и объективной информации о его техническом состоянии. «Мы должны увидеть эту проблему неприкрыто, без прикрас, такой, какая она есть», – уверен эксперт. Да, ее масштабы выглядят серьезно; одному Новосибирску для качественного перелома в решении проблемы аварийного жилья требуется порядка 50 млрд рублей. Но закрывать на нее глаза – это самообман. Поэтому Игорь Белокобыльский попросил подержать инициативу о введении обязательной периодической инвентаризации МКД старше 50 лет.
Второй важный тезис выступления Игоря Белокобыльского схож с мнениями Максима Федорченко и Романа Теленчинова: «в поле действия» закона обязательно нужно ввести частный сектор, индивидуальные дома.
Игорь Белокобыльский уточнил, что в данном случае проблема не только в уже упомянутой большой площади, которую данные дома с участками занимают в инвестиционно-привлекательных районах городов, но и в том, что частный сектор порой «точечно» разбивает перспективные комплексные площадки, вклинивается в них, не позволяя реализовать целостные градостроительные решения. «Город не может в этих условиях сформировать площадки, финансово понятные для инвесторов», - пояснил эксперт.
Необходимо законодательное регламентирование процедуры выкупа по справедливой цене частных домов; и в этом плане, к счастью, есть определенный свет в конце тоннеля. По информации Игоря Белокобыльского, входящая в число авторов закона о КРТ Надежда Косарева недавно признала возможным решение вопроса с введением в правовое поле упомянутой процедуры – при условии, что эта процедура «будет привязана к нормам мажоритарного голосования».
Игорь Белокобыльский предложил участникам круглого стола поддержать внесение соответствующих дополнений в федеральное законодательство, а также инициативу обращения в Минстрой РФ с просьбой подготовить для местных властей пособие, призванное помочь в разработке необходимого для внедрения механизма КРТ пакета нормативно-правовых актов регионального уровня.
Референт Департамента нормативного и методического обеспечения НОСТРОЙ Александр Сидоркин в своем докладе раскрыл ряд других законодательных недоработок, также мешающих нормальному воплощению на практике механизма КРТ; среди прочего, он отметил, что в рамках новое схемы процедура получения разрешения на строительство становится недопустимо длинной, затягиваясь до полутора лет.
Заместитель председателя комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорожному хозяйству Галина Дзюба подчеркнула, что в рамках проектов комплексного развития территорий необходимо больше внимания уделять созданию по-настоящему комфортной и благоустроенной среды, обязательно доступной для маломобильных групп населения.
В рамках дискуссии был высказан и ряд других мнений, предложений и замечаний.
Максим Федорченко, подводя итоги, позитивно оценил ход заседания: участникам, по его оценке, удалось всесторонне осветить заявленную тему и четко обозначить проблемы, требующие безотлагательного решения. Источник - "Строительные ведомости"