«Видно, что в этом году рынок порядком просядет»
ГК «Сибмонтажспецстрой» — лидер рейтинга надежных застройщиков Новосибирска в категории «комфорт». Взглядами на тенденции рынка, на внедрение проектного финансирования в современных условиях делится руководитель ГК СМСС Анатолий Павлов:
«…Про ипотеку под 6,5%: когда нет работы или погиб бизнес, даже если дадут нулевую ипотеку, платить ее это не поможет. Плюс надо продать свою квартиру, найти на нее покупателя, нужны средства на ремонт и мебель.
Трудно с ходу оценить, как пандемия в целом скажется на рынке строительства. Сейчас идут инерционные процессы. Видно, что в этом году стройрынок порядком просядет. Сейчас спрос на большие и дорогие квартиры стоит, и ситуация не изменится до осени. Весной среди покупателей выросла доля инвесторов: сейчас многие выходят из депозитов. Недвижимость всегда была хорошим способом вложения, особенно если дом от известного застройщика в высокой степени готовности и в хорошей локации.
В основном люди вкладывают средства в небольшие квартиры. Число покупателей из других городов из-за самоизоляции снизилось: люди хотят вживую увидеть и посмотреть квартиру.
…Для эффективных онлайн-продаж, которые сейчас стараются развивать, степень доверия к застройщику должна быть просто беспредельная. Если человек покупает себе квартиру, тут без личного визита никак. Маленькую квартиру представить проще, большую сложнее. Надо мысленно начать жить в этой квартире. Мы оборудуем в проектах демо-этаж, люди заходят, у них глаза загораются, и фантазия включается. Онлайн-покупки могут делать инвесторы.
…Возможно, некоторое время спустя проявится эффект отложенного спроса. К осени, дай бог, откроют границы, те, кто сумел сохранить бизнес, поедут отдыхать. Спрос всегда оживляется в сентябре-октябре. Более дешевый сегмент, может быть, в августе начнет восстанавливаться. При этом история уже не будет связана ни с нефтяными фьючерсами, ни с курсом доллара.
Чтобы успешно пользоваться проектным финансированием, нужно понимать, как оно работает. Если дом построить и деньги тратить только на него, проект будет успешен.
Банкам сейчас дали полномочия по контролю, превышающие функции Госстройнадзора, плюс они видят денежные потоки. Раз в месяц представитель банка приезжает на объект и проводит обход с подрядчиками и службой заказчика. Если идет отклонение по срокам, могут последовать санкции. Проверяют, все ли соответствует заявленной смете и проекту: застройщик не может построить другой дом или даже провести перепланировку без согласования. Банк оценивает и проверяет проект и финансовую модель. Банк изучает цены, по которым мы собираемся продавать. Анализ цен проводит незнакомый андеррайтер, который выбирается по методу случайных чисел и физически может быть в любом месте страны. «Договорные матчи» тут невозможны.
Гашение кредита поквартальное. С каждой продажи банк забирает определенный процент себе. И если пару кварталов мы, предположим, не рассчитались по кредиту, есть обязательство снижать цены. И банк считает, что вот с этой скидкой продажи пойдут. И такой дисконт идет, пока застройщик не восстанавливает платежи по кредитам. В итоге если планируемая цена квадрата проходная, в этом месте, в этом доме и в этом сегменте — деньги дают».
«НИКОГДА ЕЩЕ ИПОТЕЧНАЯ СТАВКА НЕ ПАДАЛА ТАК НИЗКО»
Президент ГК «Метаприбор» Владимир Мартыненков считает, что по строительному рынку больнее ударит не минувшая недельная заморозка, а нарушение коммуникаций между предприятиями стройиндустрии и падение спроса:
«…Сама по себе недельная остановка не страшна. ...Первая проблема — это нарушение коммуникаций между предприятиями. Да, застройщики пробыли на карантине всего неделю, но другие предприятия — поставщики, смежники — выходили из принудительных каникул и выходных, самоизоляции по-разному.
Не секрет, что у большинства застройщиков в штате находятся только те рабочие, которые заняты круглый год — бетонщики, отделочники, например. Для монтажа кровли, выполнения прочих работ, требующих один-два месяца занятости, компании привлекают подрядчиков. Многие из этой категории рабочих приезжают в Новосибирск из стран Средней Азии, а сейчас границы закрыты.
По поставщикам проблемы тоже начинаются. Да, основная часть материалов идет по старой цене, так как они закупались еще 2-3 месяца назад. По отделочным материалам, мелочевке (краны, вентили, электрика), которые поставлялись из Китая, уже наблюдается нарушение дисциплины поставок. Плюс совсем скоро нам придется проводить перерасчеты в связи с изменением курса рубля. Да, он сейчас немного стабилизировался, по сравнению с концом марта, но еще находится существенно выше докризисного уровня.
Вторая проблема может сформироваться на рынке жилья. Мы полагаем, что большие сложности могут возникнуть с продажей построенного. Часть наших покупателей — это представители малого и среднего бизнеса, который сейчас находится практически в коллапсе. Даже если в ближайшее время эти компании и предпринимателей выпустят из самоизоляции, очевидно, что они не бросятся покупать квартиры. Главной задачей для них будет восстановление бизнеса, обеспечение своей платежеспособности, содержание семьи.
…Думаю, что к осени цена квадратного метра начнет расти. К этому времени на рынке уже точно закончатся комплектующие, завезенные в Россию в феврале-марте, застройщики получат повышенную себестоимость, в структуре которой может вырасти и кредитная составляющая — при меньшем спросе.
…Если говорить о мерах поддержки отрасли, разработанных на федеральном уровне, то они достаточно симпатичны. Особенно это касается снижения ипотечной ставки. Никогда она еще не падала до такого уровня. Мы очень надеемся, что люди на это отреагируют. По оценкам правительства, выделенные на субсидирование этих кредитов средства будут выбраны до ноября. Я считаю, что программу нужно продлить минимум до весны 2021 года, чтобы закрепить результат.
В рамках региональных мер, считаю, нужно поддерживать какие-то специальные категории людей. Например, давать субсидии по кредитной ставке, по первоначальному взносу молодым семьям с тремя детьми.
Что касается поддержки бизнеса… Ни одно из моих предприятий по ОКВЭДам не попало в этот список, поэтому я не могу комментировать их доступность и эффективность.
…Реализация бюджетных проектов зависит исключительно от бюджетного финансирования. Ранее застройщики привлекались для того, чтобы можно было выполнить условия федеральных программ по возведению объекта за один год. Потом этот критерий был скорректирован, и сейчас социалку можно возводить в нормальном режиме.
…На сегодняшний день мы готовы рассматривать любые чужие земельные активы, в том числе работать в альянсе при строительстве новых объектов. Но массовых предложений такого рода на рынке нет. Есть предложения от владельцев разных земельных активов, не являющихся застройщиками. Кроме того, мы сейчас начинаем присматриваться к проектам по развитию застроенных территорий (РЗТ). Раньше мы на этом сегменте не работали, но сейчас очевидно, что земельный банк в городе заканчивается, нужно выходить в новые сегменты.
…Конкуренции со стороны столичных компаний мы не боимся. Не хочу обижать столичных застройщиков, но ни один из проектов, которые они запускали в нашем регионе, не получился. Они не могут работать в нашей экономике. Но даже без прихода столичных компаний конкуренция на рынке Новосибирска достаточно жесткая. Если государство и региональная власть проведут грамотную политику в этом вопросе, то системные игроки, которые хорошо ориентируются в рынке и у которых удачно сложилась картинка по строящимся объектам, смогут не только выполнить все взятые на себя обязательства, но и подхватить проекты уходящих компаний, чтобы минимизировать последствия.
ЛЮДИ БУДУТ ЖИТЬ И РАБОТАТЬ В ОДНОМ МЕСТЕ
Снижение спроса на офисные помещения неизбежно повлечет за собой изменения в проектировании и дизайне жилых квартир, считает президент ГК SKY GROUP Владимир Литвинов. По его мнению, сейчас на строительном рынке наблюдается две тенденции в изменении интереса потребителей.
«Во-первых, это увеличение заинтересованности в жилой недвижимости, в том числе и в качестве инвестиций, и новые параметры выбора квартир. Они касаются площадей, планировок, районов. Появились другие потребности, они продиктованы новой реальностью. Работа на удаленке влечет за собой необходимость домашнего полноценного рабочего места — кабинета, домашнего офиса. Во время самоизоляции многие осознали наличие плюсов удаленки для ряда специальностей. Уверен, что сейчас тренд на удаленную работу будет активно развиваться, — говорит Литвинов. — Добавим к необходимости организованного рабочего пространства, большую площадь детской и кухни, вот вам и новая схема востребованности квартиры для молодой семьи».
Важную роль играет и «функциональная начинка» жилого района или жилого комплекса — она должна максимально экономить время для удовлетворения ежедневных потребностей.
По материалам infopro54.ru, nsk.rbc.ru, tayga.info