Вам не разрешили строить. Почему?
Почему почти каждое второе из поданных в Новосибирске заявлений о выдаче разрешений на строительство получает отказ? Каковы основные замечания к проектной документации, возникающие при передаче на государственную экспертизу и при рассмотрении заявлений на выдачу разрешений на строительство?
Эти и иные сопутствующие вопросы стали предметом рассмотрения на семинаре с участием Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска, ГБУ НСО «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области», организованном 19 мая Ассоциацией строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) совместно с Ассоциацией «Партнёрство проектировщиков». Семинар прошел в очной форме в одной из поточных аудиторий Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета (Сибстрин).
Во вступительном слове руководитель Аппарата Ассоциации «Партнерство проектировщиков» Татьяна Ралдугина приветствовала собравшихся и напомнила: в соответствии с федеральным законом от 30.12.2021 № 447-ФЗ, с 1 сентября 2022 года все специалисты, сведения о которых подлежат внесению в национальный реестр специалистов (НРС) по организации строительства и национальный реестр специалистов в области инженерных изысканий и архитектурно-строительного проектирования, должны проходить независимую оценку квалификации (НОК). По словам Татьяны Ралдугиной, в Новосибирске соответствующий центр создан, и он уже начал работу в тестовом режиме.
«ОТМЕЧАЕМ НЕСООТВЕТСТВИЕ ПРОЕКТАМ МЕЖЕВАНИЯ И ОТСУТСТВИЕ ПОДПИСЕЙ»
Причины выдачи уведомлений об отказе вместо разрешений на строительство проанализировала заместитель начальника Управления архитектурно-строительной экспертизы мэрии Новосибирска Ирина Бокова.
По ее словам, за январь-февраль 2022 года в УАСИ поступило 196 заявлений о выдаче разрешений на строительство; из них 89 (45,4%) получили уведомления об отказе. Наиболее частой (85%) причиной отказов является отсутствие документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса РФ, п. 2.7 административного регламента по выдаче разрешений на строительство. «Кроме того, очень много замечаний остается после проверки соответствия проектной документации проектам межевания и проектам планировок, а также требованиям 87-го постановления Правительства о составе разделов проектной документации, - сообщила Ирина Бокова. – Например, нередко мы отмечаем отсутствие в проектной документации необходимой подписи ГИПа (обязательно включенного в Национальный реестр специалистов), или отсутствие утверждения проектной документации руководителем организации-застройщика».
В случае предоставления документации через портал государственных услуг электронные цифровые подписи обязательно должны присутствовать. Вместе с тем, допускается заверение документации информационно-удостоверяющими листами.
«В целом, каждый лист (проекта), в соответствии с ГОСТ 21-101-2020, должен быть подписан разработчиком проекта, лицом, осуществляющим нормо-контроль, и ГИПом, - напомнила Ирина Бокова. – Если вы передаете документацию с нарочным, она обязательно должна быть прошита, чтобы исключить возможность изъятия отдельных листов».
Говоря о требованиях к пояснительной записке, Ирина Бокова сообщила, что в ней необходимо привести все исходные данные, на основании которых осуществлялось проектирование. Один из обязательных элементов пояснительной записки - задание на проектирование - должно быть подписано заказчиком и разработчиком. Также должны присутствовать документы о результатах инженерно-геологических изысканий, правоустанавливающие документы. «В наши полномочия входит проверка этих документов, и в случае выявления несоответствий это станет основанием для выдачи уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительства, - указала Ирина Бокова. – Кроме того, ГПЗУ, который подшивается в исходные данные, на момент предоставления заявления на выдачу разрешения должен быть со сроком не позднее трех лет. Это очень важно, поскольку все градостроительные требования к проектной документации устанавливаются и фиксируются на дату выдачи ГПЗУ». Ирина Бокова уточнила, что, при наличии такой возможности, застройщик может выбирать тот ГПЗУ, который целесообразнее всего использовать при реализации проекта.
ВИДЫ РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ НЕ УЧИТЫВАЮТ ПРОЕКТЫ ПЛАНИРОВОК
Дополнительный «камешек преткновения», способный превратить ожидаемое разрешение в отказ – когда виды разрешенного использования земельного участка, указанные в градостроительном плане и предусмотренные Правилами землепользования и застройки, не учитывают требования и ограничения, предусмотренные проектом планировки. «Если, скажем, согласно ПЗЗ на вашем участке можно разместить и жилье, и административное здание, и объект спорта, и объект здравоохранения, и здания других назначений, то проектом планировки конкретной территории эти варианты возможностей существенно снижаются, и остается что-то одно, - привела пример Ирина Бокова. – И если согласно проекту планировки вы вправе разместить на выделенном участке только административное здание, а вы по факту проектируете там жилье, это оценивается как основание для уведомления об отказе в выдаче разрешения на строительство».
При выявлении несоответствий функционала запроектированного объекта видам разрешенного использования (на основании проекта планировки территории) застройщик «должен предпринять действия для приведения в соответствие», иначе разрешения не получить. «Более того, сейчас в проекты планировки закладываются и другие ограничительные параметры - к примеру, по предельной этажности будущего здания; данный момент тоже надо учитывать, - указала Ирина Бокова. – Кроме того, сегодня, если вы проектируете жилье, вам необходимо предусматривать (опять-таки, в соответствии с проектом планировки, с ПЗЗ) обеспеченность того квартала, в рамках которого располагается ваш объект, объектами соцкультбыта. Причем следует не просто прописывать необходимое количество мест в школьно-дошкольных учреждениях и т. п., но и указывать, в какую конкретно школу, в какой детсад будут ходить дети из вашего нового дома». Также не должно оставаться «неясностей» с обеспеченностью жилого объекта детскими площадками, машино-местами, зелеными участками, территориями для выгула собак и т. д.
Проверяются предельные размеры земельных участков, минимальные отступы от границ земельных участков (от сетей инженерно-технического обеспечения) в целях определения мест допустимого размещения объектов, процент застройки в границах земельного участка, коэффициент плотности застройки, соответствие конструктивных и архитектурных решений объекта. При выявлении нарушения требований действующих регламентов по указанным направлениям получить разрешение на строительство будет крайне затруднительно.
ПРО ТЕХНИЧЕСКИЕ УСЛОВИЯ И КОВАРСТВО «ОСОБЫХ ЗОН»
Еще один важный пункт, тщательно проверяемый специалистами УАСИ до принятия решения о выдаче разрешения на строительство либо об отказе, - технические условия ресурсоснабжающих компаний и организаций, осуществляющих присоединение объекта к действующей улично-дорожной сети. «Все договоры по техусловиям обязательно должны иметь подписи двух сторон; если хотя бы одной подписи нет – для нас такой документ считается отсутствующим, - сообщила Ирина Бокова. – Кроме того, в пояснительной записке у вас должен присутствовать расчет-обоснование потребности объекта в ресурсах».
Существенной причиной для отказа в выдаче разрешения может послужить несоответствие проектной документации, предоставляемой в УАСИ, документации, получившей одобрение органов экспертизы.
Внимательно нужно прорабатывать ситуации, когда в проекте содержатся отклонения от действующих регламентов (каждое отклонение должно иметь исчерпывающее обоснование), а также когда планируется размещение здания в зоне с особыми условиями использования территорий. Это касается зон охраны исторических памятников, объектов инфраструктуры и т. д.; все ограничения, налагаемые ЗОУИТ, должны быть отражены в проекте, допустимость размещения в ЗОУИТ необходимо детально обосновать.
Особая история с приаэродромными территориями. Такие территории до сих пор не утверждены; и УАСИ сегодня в обязательном порядке требует наличия согласования проекта от аэродрома (от подразделения Росавиации или от соответствующей войсковой части, если аэродром – военного или совместного военно-гражданского назначения). «И еще должно быть положительное заключение от Роспотребнадзора о возможности размещения объекта в ПАТ, - поделилась важными деталями Ирина Бокова. - Но, учитывая, что зоны ПАТ формально не установлены, Роспотребнадзор всегда дает отрицательное заключение. Чтобы смягчить коллизию и не тормозить строительство, на уровне губернатора было принято решение о подготовке соответствующих заключений (по уровню шума, по электромагнитным, загрязняющим воздействиям) специализированными организациями. А у вас, уважаемые проектировщики, есть обязанность прописать в проектной документации обоснование возможности размещения здания на приаэродромной территории в обозначенных условиях».
СП ПО СИСТЕМАМ ПРОТИВОПОЖАРНОЙ ЗАЩИТЫ: «ХОРОШО ЗАБЫТОЕ НОВОЕ»
Проекты, для которых не требуется прохождение государственной экспертизы, УАСИ проверяет еще и с точки зрения соблюдения Технического регламента о требованиях пожарной безопасности. Эту тему подробнее осветил начальник отдела инспектирования ОКС УАСИ Дмитрий Кличко. Он напомнил: хотя своды правил, выполнение которых обеспечивает выполнение указанного выше технического регламента, являются документами добровольного применения, это не означает, что их положения можно запросто игнорировать.
«Отказываясь от прямого исполнения противопожарных сводов правил, вы все равно должны обеспечить пожарную безопасность – но в этом случае у вас появляется необходимость обосновать ваше решение расчетами, результатами испытаний, исследований и т. п. Данное требование прописано в 384-м федеральном законе «О безопасности зданий и сооружений, в статье 15», - пояснил Дмитрий Кличко.
Касаясь нормативных нововведений, Дмитрий Кличко сообщил о существенном изменении (с 2020 года) требований сводов правил по системам противопожарной защиты для объектов торговли. В частности, если раньше внутренние пожарные водопроводы требовались только большим магазинам (более двух этажей, более 5000 кубометров объемом), то теперь такие водопроводы необходимы даже относительно небольшим торговым объектам (например, одноэтажным, площадью 500 квадратных метров). «Это должен быть полноценный пожарный водопровод на 2,5 литра воды в секунду на каждой точке выдачи, и, соответственно, получаемые вами технические условия должны предусматривать резерв на такой расход воды. Новые правила действуют уже полтора года, но к нам до сих пор приходят пакеты документов, где отсутствие пожарного водопровода аргументируется старым, уже не действующим сводом правил», - подчеркнул Дмитрий Кличко.
Еще одно «старое» нововведение, которое многие застройщики продолжают игнорировать до сих пор: в магазинах и предприятиях общественного питания теперь не допускается встраивание котельных на газовом, жидком или твердом топливе. «То есть на таких объектах разрешено делать только пристраиваемые или крышные котельные с отдельным входом (по внешней лестнице); непосредственно же внутри магазинов или предприятий общепита вы вправе располагать только электрические котлы», - пояснил эксперт.
Кроме того, теперь упомянутые виды объектов требуют обеспечения двустороннего подъезда пожарной спецтехники. «Если же у вас условия земельного участка физически не позволяют устроить подъездные пути с двух сторон, необходимо спроектировать помещения в вашем объекте так, чтобы окна в помещениях выходили не на одну, а на две разные стороны здания», - дополнил Дмитрий Кличко.
СИСТЕМА ВЕНТИЛЯЦИИ: «ОТКРОЕМ ДВЕРИ И ПРОВЕТРИМ»
По его словам, частой причиной невыдачи разрешений на строительство становится неполнота предоставляемого застройщиком комплекта проектной документации («вы сдаете нам документацию по общим положениям Градостроительного кодекса, а надо – по постановлению № 87»), недоработки по отдельным разделам. «Бывает, что на объекте, где должна быть предусмотрена система вентиляции, по факту она отсутствует; хуже того, там даже окон нет. А на вопрос, как же вы будете обеспечивать необходимый воздухообмен в помещениях, нам запросто отвечают: откроем двери и проветрим, - привел пример Дмитрий Кличко. – В целом, документацию надо готовить полноценно. Если вы в пояснительной записке, скажем, упомянули разработку системы дымоудаления, то эта система должна обязательно присутствовать в соответствующем разделе проектной документации, который вы также обязаны предоставить. Недостаточно указать, что у применяемых в проекте несущих металлоконструкций огнестойкость – 90 минут, нужно детально прописать в разделе «Конструктивные решения», как именно будет обеспечена эта огнестойкость. А если мы в вашем проекте видим, что вы предусмотрели только окраску металлокаркаса грунтовкой во избежание коррозии – то где же тут настоящая огнезащита? Подобные пробелы встречаются и при разработке систем пожарной сигнализации, и многого другого.
Доходит до смешного. Иной раз начинаешь знакомиться с проектной документацией – а там функциональное назначение объекта не прописано, степень огнестойкости – не прописана, класс конструктивной пожарной опасности – не приведен. Но ведь без этой информации вы просто не можете проектировать! Сначала должна быть задана степень огнестойкости, класс конструктивной пожарной опасности, класс функциональной пожарной опасности, категория производства (для производственных и складских объектов) – и уже под этот исходный набор архитекторы, инженеры подбирают, разрабатывают решения для данного конкретного объекта».
ПОЧЕМУ В НОВОСИБИРСКЕ «СКЛАДЫ МЕТАЛЛА» ГОРЯТ ДОЛГО И ЖАРКО
По наблюдениям Дмитрия Кличко, если судить по представляемым комплектам документов, то склады в Новосибирске строятся исключительно для хранения металла и «негорючей упаковки» (категория «Д», позволяющая обходиться без внутреннего пожарного водопровода и других систем противопожарной защиты). В реальности же, построив такой «склад для металла», предприниматели начинают хранить в нем самые разнообразные материальные ценности, в том числе весьма горючие (шины для автомобилей, полиэтиленовую пленку и т. п.). «Не случайно у нас в последнее время частыми стали сильные, масштабные пожары на складах, которые трудно локализовать, - указал Дмитрий Кличко. – Старайтесь донести до ваших заказчиков: игнорировать подобным образом требования пожарной безопасности недопустимо».
«ОФОРМЛЯЮТ КАК УГОДНО, НО ТОЛЬКО НЕ ТАК, КАК ТРЕБУЕТ ПРИКАЗ МИНСТРОЯ»
Начальник отдела приёмки проектно-сметной документации и подготовки заключений Государственной вневедомственной экспертизы Новосибирской области Айваз Махачев в своем выступлении остановился на некоторых распространенных, «типовых» ошибках, допускаемых при передаче проектной документации на экспертизу.
«Часто мы видим, что изначально техническое задание в проектной документации не отработано проектировщиками, - отметил он. – Нередко отсутствует исходно-разрешительная документация (для проектирования). Помимо этого, в последнее время мы замечаем, что многие проектировщики до сих пор не изучили приказ Минстроя России от 21 ноября 2014 года № 728 «Об утверждении требований к формату электронных документов, представляемых для проведения государственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий». Оформляют как угодно, но только не так, как прописано в данном приказе. Естественно, при отсутствии должного оформления мы возвращаем документы на доработку. Распространенной ошибкой стало несоответствие фактической информации в разделах проектной документации действующим требованиям к содержанию этих разделов.
Нередко документацию в нашу экспертизу пытаются передать фирмы, не имеющие членства в изыскательских и проектных саморегулируемых организациях».
«ТЕХНИЧЕСКОЕ ЗАДАНИЕ ДОЛЖНО БЫТЬ В ПОЛНОМ ВИДЕ»
Айваз Махачев напомнил о необходимости наличия в предоставляемом пакете документов градостроительного плана земельного участка, а также согласования технических условий с ресурсоснабжающей организацией (в случаях, когда таковое согласование требуется). Техническое задание на проектирование и на выполнение инженерно-геологических изысканий должно прилагаться в полной форме, а не в виде выписки из описания предмета конкурсных закупок. «Читайте приказ Минстроя России от 1 марта 2018 года №125/пр «Об утверждении типовой формы задания на проектирование объекта капитального строительства и требований к его подготовке», там все четко прописано», - рекомендовал эксперт.
Часто приходится сталкиваться с отсутствием правоустанавливающих документов на земельный участок, на расположенные на нем объекты. «То есть они где-то есть, но нам в комплекте документации для экспертизы их не предоставляют. Потом нужные бумаги, конечно, находятся, но время лишнее на это уходит», - пояснил Айваз Махачев. Требуется и справка об источнике финансирования проектирования и строительства (для объектов бюджетного заказа). «Без такой справки принять на экспертизу бюджетные проекты мы не имеем права», - сообщил Айваз Махачев.
Особое внимание надо обращать на моменты, связанные с внесением изменений в проектную документацию. «Здесь вам нужно внимательно изучить ГОСТ Р 21.1101 2009 «СПДС. Основные требования к проектной и рабочей документации, - посоветовал Айваз Махачев. – К сожалению, мало мы встречаем организаций, которые в своей работе учитывают требования данного национального стандарта».
При принятии на экспертизу проектов капитального ремонта подается два заявления: одно – на техническую часть, второе – на проверку достоверности определения сметной стоимости.
«Сметы должны быть составлены только по действующим сборникам сметных норм и расценок, - подчеркнул докладчик. – «Договорные» сметы мы не принимаем».
НАСТОЯЩАЯ ПОДДЕРЖКА
В ходе семинара также прозвучала обобщенная информация о мерах поддержки строительной отрасли, принятых на федеральном и региональном уровнях в 2022 году. С подробным докладом на эту тему выступила ведущий юрист Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Мария Митяшина.
Заключительная часть встречи прошла в формате круглого стола: слушатели получили возможность задать спикерам все интересующие их вопросы и получить исчерпывающие ответы. На этом этапе к обсуждению подключился лично начальник УАСИ мэрии Новосибирска Евгений Улитко.
Участники высоко оценили уровень организации семинара, отметив его высокую информативность и предметную практическую направленность.
А. Русинов