24-25 мая в Новосибирске состоялась конференция «Новое в законодательстве о комплексном развитии территорий», организованная совместно Правительством Новосибирской области, Национальным объединением застройщиков жилья (НОЗА) и ГК «Стрижи».
В рамках первого дня конференции участники получили возможность «вживую» ознакомиться с лучшими практиками жилищного строительства Новосибирской области, побывав на площадках жилых комплексов – победителей и призеров Общероссийского конкурса ТОП ЖК.
Во второй день в Большом зале Правительства Новосибирской области состоялось пленарное заседание с участием руководителей НОЗА, Минстроя НСО, Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска, Ассоциации строительных организаций Новосибирской области, Управления федеральной регистрационной службы по НСО, компаний-застройщиков из Новосибирска, Казани и Москвы.
Модератором события выступил глава ГК «Стрижи», председатель комиссии по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации, территориального планирования и земельного администрирования Игорь Белокобыльский.
Работу второго дня конференции предварило торжественное вручение наград и памятных дипломов представителям застройщиков, работающих в Новосибирской области, проекты которых заняли призовые места в Градостроительном конкурсе жилых комплексов-новостроек ТОП ЖК-2021 на уровне региона и Сибирского федерального округа; среди них – жилые комплексы от ГК «АКД», ГК «Расцветай», «Брусника».
Конкурс уже не первый год проводится в общероссийском масштабе; в этом году общее количество номинантов составило 1346 в 6 федеральных и 155 региональных номинациях. За победу в конкурсе боролись 1022 ЖК от 675 застройщиков. По результатам экспертной оценки определено 546 финалистов от 419 застройщиков. Из числа финалистов конкурсной комиссией отобрано 155 победителей и 280 призеров конкурса от 346 застройщиков. Жилые комплексы оценивались по ряду показателей, от архитектурных решений до благоустройства придомовых территорий, а также обеспечение доступности для маломобильных граждан.
Открыл пленарное заседание конференции «Новое в законодательстве о комплексном развитии территорий» министр строительства Новосибирской области Иван Шмидт. Среди прочего, он отметил активную работу по подготовке законодательных и подзаконных актов регионального уровня, которая, по расчетам министра, позволит в течение лета запустить в Новосибирской области механизм комплексного развития территорий (КРТ), определенный федеральным законом № 494-ФЗ от 30 декабря 2020 года «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты РФ».
«Мы намерены сформировать по новой схеме 7 площадок, на которых мы должны «набить себе шишки» и до конца текущего года отработать механизм на практике», - поделился планами министр.
РАСКРЫТА КЛЮЧЕВАЯ ПРИЧИНА РОСТА ЦЕН НА ЖИЛЬЕ
Руководитель Аппарата НОЗА Кирилл Холопик в своем выступлении постарался раскрыть роль КРТ в выполнении плановых показателей жилищного строительства в России.
Он напомнил, что нацпроектами в сфере строительства жилья предполагается довести объемы ввода жилья в Российской Федерации до отметки 120 миллионов квадратных метров в год к 2030 году. Насколько достижима данная цель?
Кирилл Холопик предложил поразмышлять над этим, основываясь на объективных рыночных факторах. В 2015-2016 году в стране строилось в среднем 3000 квартир в день, подавляющее большинство – по схеме долевого участия граждан в строительстве жилья. «Это был период систематического перепроизводства на уровне свыше 1000 квартир в день», - указал Кирилл Холопик. Баланс производства и потребления был нарушен, следствием чего стало появление в стране большого числа «обманутых дольщиков», а далее, в рамках борьбы с этой нарастающей серьезной проблемой, федеральные власти приняли известные жесткие меры. Все жилищное строительство законодательно перевели на проектное банковское финансирование, лишив застройщиков привлекать в строительство деньги граждан напрямую – только через контролируемые банками эскроу-счета. Отрасль отреагировала резким падением объемов возведения жилья, которое наиболее ярко проявилось в 2019 году. Далее наступила пандемия коронавируса, тоже добавившая проблем. К настоящему времени объемы строительства так и не восстановились полноценно, но вектор дисбаланса между спросом и предложением из-за всех происходивших и происходящих событий поменялся радикально: теперь в стране, наоборот, покупают больше квартир, чем производят – примерно на 700 штук ежесуточно. «Это и есть ключевая причина роста цен на жилье в России, а не подорожание стройматериалов (хотя оно, конечно, тоже влияет на ценообразование на рынке, но не столь значительно)», - уверен Кирилл Холопик.
При этом эксперт предполагает, что в скором времени «маятник» рыночного баланса вновь качнется в сторону увеличение производства нового капитального жилья. Основанием для оптимизма аналитиков НОЗА является динамика положительных заключений, выдаваемых органами экспертизы на проектную документацию для жилищного строительства: в последнее время этот показатель в стране заметно и уверенно растет; тянется за ним и увеличивающееся число выдаваемых разрешений на строительство жилья.
В любом случае, главным показателем, который следует пристально отслеживать в ходе реализации целей нацпроекта – объемы продаж жилья, считает глава НОЗА. Если не будет продаж, не будет достигнута и цель нацпроекта. Поэтому именно на поднятие продаж и должны быть направлены усилия государства. Речь здесь может идти как о масштабных макроэкономических переменах, способствующих общему повышению покупательской способности населения, так и о более локальных, специализированных мероприятиях, помогающих обеспечить застройщику, например, более дешевый доступ к земельному ресурсу, или иными способами позволяющих снизить себестоимость строительства.
В этом плане механизм КРТ выглядит весьма перспективно, полагает эксперт. По мнению Кирилла Холопика, пока он еще сыроват, но деловое сообщество «на местах» инициирует необходимую для его совершенствования работу – в том числе через возглавляемую Игорем Белокобыльским комиссию по рассмотрению предложений в сфере градостроительной документации, территориального планирования и земельного администрирования.
«НУЖНО ЗАЩИТИТЬ ИНТЕРЕСЫ ИНВЕСТОРОВ»
Директор департамента нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК «Страна Девелопмент» Екатерина Гемпик остановилась на некоторых недоработанных вопросах регулирования комплексного развития территорий.
По ее мнению, одним из таких вопросов является определение границ территорий, подлежащих комплексному развитию (в трактовке 494-ФЗ). Эксперт привела несколько подходов к решению, после чего сформулировала проблему шире: насколько вообще сейчас необходимо наличие границ комплексного развития территорий в правилах землепользования и застройки? «Если раньше в Градостроительном кодексе существовала жесткая связка между установлением таких границ и принятием решения о комплексном развитии, то с введением в действие 494-ФЗ в ГрК появилось дополнение, согласно которому решение о комплексном развитии территории может быть принято даже в случаях, когда такая территория отсутствует в правилах землепользования и застройки, - пояснила Екатерина Гемпик. – Также соответствующее решение можно принимать и в случаях, когда предполагаемая территория комплексного развития не совпадает с границами, которые зафиксированы в ПЗЗ, или когда она по каким-то параметрам отличается от параметров, прописанных для данного участка в действующих ПЗЗ». Однако в подобных случаях Градкодекс требует последующей корректировки ПЗЗ.
Еще один важный вопрос, с точки зрения Екатерины Гемпик – как в обновленном правовом поле поступать с площадками, ранее сформированными под схему КУРТ. Здесь может быть два подхода, полагает эксперт. Первый применила Московская область, своим собственным региональным законом недавно определив, что все территории, ранее прописанные в ПЗЗ как КУРТ, отныне являются территориями КРТ. Второй подход – перерабатывать соответствующим образом градостроительное зонирование.
Также в своем докладе Екатерина Гемпик затронула проблемы, связанные с принятием решений о КРТ для нескольких несмежных территорий, со спецификой работы по проектам КРТ, инициированным правообладателями, и ряд других тем.
В частности, Екатерина Гемпик выразила обеспокоенность возможными противоречиями между градостроительной документацией разных уровней, которые могут возникать из-за того, что Градкодекс в последней редакции допускает ускоренное внесение изменений в граддокументацию в связи с принятием решений о КРТ. Теоретически, в случаях, когда, например, документация по планировке земельного участка, сформированная под проект КРТ, вступает в противоречие с ПЗЗ (которые еще не успели «переформатировать» под тот же проект КРТ), данная коллизия может послужить поводом для судебных исков о признании недействительной указанной документации – ведь ПЗЗ является документом более высокого уровня.
Этот пробел необходимо устранить, полагает эксперт, в противном случае инвесторы рискуют войти в проект КРТ и уже «в пути» остаться с недействительными договорами о комплексном развитии. Инициатором вероятного судебного иска, про версии Екатерины Гемпик, может стать некое «лицо», по тем или иным причинам заинтересованное в том, чтобы КРТ на конкретной территории реализовать не удалось. «Нужно как-то защитить интересы инвесторов, застройщиков, которые вступают в подобные проекты», - подчеркнула эксперт.
КВАРТИРА СМЕНИТСЯ, АРЕСТ – ОСТАНЕТСЯ
Заместитель руководителя Управления Росреестра по Новосибирской области Наталья Ивчатова в своем выступлении осветила значимость и специфику процессов учета и регистрации недвижимости при комплексном развитии территорий. Она напомнила, что, по новому закону, процесс КРТ инициируется правообладателями. «Инициатива КРТ может исходить от обладателей вещных прав на земельный участок, от арендаторов, имеющих право аренды на срок не менее 5 лет, а также от органов госвласти и местного самоуправления», - уточнила она.
«Мы понимаем, что при комплексном развитии территории, среди прочего, осуществляются процессы изъятия земельных участков и расположенных на них объектов недвижимости – для государственных и муниципальных нужд. Специфика регистрационных действий здесь в том, что в подобных ситуациях либо заключаются соглашения об изъятии, либо происходит принудительное изъятие недвижимости по решению суда, - рассказала Наталья Ивчатова. – В результате возникает право собственности у соответствующего публичного образования, в пользу которого по суду было осуществлено изъятие. После этого происходит предоставление земельного участка тому лицу, с которым был заключен договор о КРТ».
При этом не следует забывать, что наряду с переходом прав на земельные участки, изымаемые у собственников, землевладельцев или землепользователей, должен осуществляться и переход прав на жилые помещения. «Законодательство установило четкие требования к соответствующему договору, и мы в ходе проверки документов перед регистрационными действиями будем обязательно проверять, соблюдены ли данные требования заявителем, - предупредила Наталья Ивчатова. – Так, одной стороной подобного договора в обязательном порядке должен быть собственник жилого помещения, с другой стороны – органы госвласти или МСУ, юридическое лицо, созданное Российской Федерацией или субъектом РФ, с третьей стороны – лицо, с которым заключен договор о КРТ жилой застройки. При регистрации договора применяются правила, аналогичные существующим при заключении договоров купли-продажи (когда собственнику компенсируют изъятие недвижимости в денежной форме) или мены (когда предоставляется аналогичная собственность взамен)».
Примечательно, что, согласно новому законодательству, наличие у обмениваемой недвижимости таких обременений, как арест, нахождение в залоге и т. п. не является препятствием для процессов мены в рамках механизма КРТ; однако все обременения автоматически перейдут на ту недвижимость, которую предоставили собственнику взамен изъятой. А вот в случае планируемого выкупа подобные обременения могут стать непреодолимым препятствием для регистрации перехода права; такие вопросы должны решаться индивидуально.
По словам Натальи Ивчатовой, в договоре о КРТ, помимо общих сведений о сторонах, должна содержаться информация о денежной компенсации либо о предоставляемой взамен недвижимости, реквизиты решения о КРТ, ряд других сведений.
«МОЖНО ПЕРЕДАТЬ В СУБАРЕНДУ ЧАСТЬ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА»
«Согласно действующим правилам, при КРТ договор аренды (земельного участка) заключается без проведения торгов, - сообщила Наталья Ивчатова. - Арендатором при этом является лицо, которое заключило договор о КРТ; срок договора аренды устанавливается в рамках срока договора о КРТ. Вступать в права и обязанности по такому договору аренды нельзя; однако можно передать в субаренду часть данного земельного участка – подрядчику, который привлекается для исполнения работ в рамках КРТ».
Наталья Ивчатова посоветовала очень внимательно прорабатывать все условия договора о КРТ перед его заключением, поскольку от его деталей зависит дальнейшее оформление прав. «Например, если в ходе реализации планируется создание объектов инфраструктуры и их последующая передача в государственную или муниципальную собственность, этот план нужно зафиксировать в договоре: тогда данные объекты сразу будут зарегистрированы как принадлежащие субъекту федерации или муниципалитету, а не застройщику», - рекомендовала эксперт. Также следует отражать в договоре информацию о дополнительных земельных участках для строительства инфраструктурных объектов, которые предоставляются в аренду по упрощенной схеме, и другие значимые детали.
Заместитель мэра Новосибирска, начальник Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Алексей Кондратьев обрисовал тот «градостроительный момент», в который Новосибирску пришлось приступить к освоению нового механизма КРТ.
По его оценке, столица СФО, планируя свое развитие, отчасти предвосхитила внедрение КРТ на федеральном уровне. Так, еще три года назад, совместно с депутатским корпусом приняв решение об актуализации утвержденного в 2007 году генерального плана, руководство города наметило новые подходы к развитию городской среды. Главное изменение – в смещении градостроительной активности с окраин, которые уже почти застроены и продолжение застройки которых способно привести к недопустимой разбалансировке транспортной системы города, на центральные районы и районы «средней удаленности», во многом (но не полностью) занятые старым жильем, промышленными площадками и т. п.
ВЕТХОЕ ДОЛЖНО УСТУПИТЬ МЕСТО НОВОМУ
По сведениям Алексея Кондратьева, в упомянутых районах на сегодняшний день остается порядка 900 ветхих (или таких, которые условно можно считать приближающимися к ветхому состоянию исходя из даты постройки) многоквартирных домов, а 365 официально уже признаны аварийными, и их необходимо расселять. Отдельная проблема – частный сектор, который также «широко представлен» на данных территориях.
Все эти районы в актуализированном генплане Новосибирска трактуются как площадки перспективного развития на ближайшие 10 лет. Суммарно они охватывают 1535,4 гектара городских земель, из которых ветхий и аварийный многоквартирный жилфонд занимает 151,89 га, ИЖС («частный сектор») - 775,15 га, производственные территории и территории специального назначения – 126,02 га, территории, свободные от застройки – 482,34 га. «Девелоперы и сами уже заходят на эти территории, но нам надо поддержать их бюджетом и поставить на системную основу процесс реновации территорий», - отметил Алексей Кондратьев. По его мнению, 4-5 лет назад город уже столкнулся с «размыванием» комплексных перспективных площадок, когда застройщики, договорившись в индивидуальном порядке о расселении и сносе 1-2 небольших домов, начали плодить точечную застройку в районах ветхого многоквартирного и индивидуального жилья. «В итоге мы получили участки плохо систематизированной, «рваной» застройки, в условиях которой не очень хорошо жить и новоселам точечных многоэтажек, и владельцам старой недвижимости (с которыми, по-видимому, застройщикам не удалось договориться о выкупе)», - посетовал вице-мэр. Для преодоления этой беды было принято решение увеличить минимально-допустимую площадь для многоэтажной застройки до 35 соток». Это отчасти поправило ситуацию.
«Я БЫ В ПРОЕКТАХ КРТ ХОТЕЛ ВИДЕТЬ ПЕРВУЮ ДЕСЯТКУ ЗАСТРОЙЩИКОВ»
Параллельно внедрялись механизмы, позволяющие эффективно осваивать комплексные, частично застроенные площадки – это РЗТ (развитие застроенных территорий), а позднее КУРТ (комплексное и устойчивое развитие территорий). И если КУРТ в связи с обновлением законодательства банально не успел раскрыть свой потенциал, то РЗТ существенно помог привлекать в расселение аварийного жилья средства частных инвесторов.
Алексей Кондратьев привел отчетные цифры: с 2004 года по настоящее время в Новосибирске в ходе реализации различных целевых программ было расселено 557 аварийных мнгогоквартирных домов, из которых 79 штук расселили полностью за счет застройщиков (сколько вложили застройщики - посчитать нетрудно: в среднем, расселение одного аварийного МКД стоит около 30 миллионов рублей).
«Мы полагаем, что и без изменения действующего законодательства нам было достаточно нормативной базы, чтобы расселять ветхий и аварийный фонд, используя потенциал застройщиков», - сделал предварительный вывод вице-мэр. Вместе с тем, правовой механизм, который позволяет комплексно и системно, с учетом полноценного обеспечения объектами инфраструктуры, подойти к освоению застроенных перспективных площадок, городам тоже нужен, и его ждали в регионах, уточнил Алексей Кондратьев. Сейчас в области ведется подготовка нормативной базы областного уровня; среди прочего, перерабатываются действующие Правила землепользования и застройки – перспективные площадки, ранее готовившиеся под проекты РЗТ и КУРТ, «перформатируются» под площадки КРТ в соответствии с 494-ФЗ. Вице-мэр подчеркнул, что обновление ПЗЗ проходит через процедуру публичных слушаний, отметив необычайно высокую гражданскую активность жителей. «Более 3000 предложений поступило нам в ходе обсуждения изменений в Правила», - рассказал вице-мэр. По его словам, придание площадкам статуса КРТ во многих случаях вызывает опасения у людей. Именно поэтому вдвойне важно, чтобы к проектам КРТ допускались только самые проверенные, опытные и надежные компании.
«Я бы в проектах комплексного развития территорий хотел видеть только первую десятку работающих в регионе застройщиков – с хорошей финансовой «подушкой безопасности», которые наладили отношения с банками по вопросу предоставления проектного финансирования, и так далее», - признался Алексей Кондратьев.
«НЕПОНЯТНО, ПОЧЕМУ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ О КРТ
НЕ БЫЛ ПРЕДУСМОТРЕН ПЕРЕХОДНЫЙ ПЕРИОД»
Координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе, руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Максим Федорченко назвал проблемные моменты, связанные с внедрением нового правового механизма КРТ в градостроительную практику российских регионов. В начале своего выступления он предложил еще раз вспомнить национальные цели жилищного строительства и улучшения качества городской среды, их контрольные показатели.
Цели большие и серьезные; при этом очевидно: чтобы вводить ежегодно по 120 млн кв. метров жилья, необходимо на системном уровне преодолеть те общие препятствия, которые сегодня мешают эффективной работе застройщиков - в частности, нарастающий дефицит пригодных для жилищного строительства земельных участков. «Конечно, в этих условиях на новые механизмы комплексного развития, комплексной застройки особые надежды возлагают и власть, и застройщики, - отметил Максим Федорченко. – Пока что, согласно предварительному анализу Минстроя РФ, градостроительный потенциал механизма КРТ в России оценивается суммарно в 72 млн квадратных метров жилья. А нам нужно вводить 120 млн квадратных метров, причем не однократно, а ежегодно. Поэтому требуется более глубокое и широкое раскрытие потенциала КРТ».
Максим Федорченко поддержал позицию Алексея Кондратьева, напомнив, что и до введения нового законодательства Новосибирску удалось достичь весомых успехов в деле расселения аварийного жилья и комплексного освоения площадок. «Только по программе РЗТ в городе расселено более 100 многоквартирных домов, в дело привлечены значительные средства застройщиков. Это отличный пример частно-государственного партнерства», - уверен координатор НОСТРОЙ в СФО.
Поскольку не всегда полученный в результате расселения участок экономически оправдывает затраты застройщика на расселение, проекты РЗТ требовали частичного вложения бюджетных средств. Однако данное вложение является высокоэффективным, поскольку, во-первых, складываясь с вложениями частных застройщиков, оно дает более высокие объемы расселения, а во-вторых, позволяет также совместно с застройщиками финансировать благоустройство придомовых и общегородских пространств, строительство школ, детсадов и т. п.
«Механизм РЗТ работал в Новосибирской области, работал достаточно долго и плодотворно, и честно говоря, непонятно, почему законодательством о КРТ не был предусмотрен переходный период, в течение которого мы могли бы продолжать пользоваться прежними, хорошо зарекомендовавшими себя инструментами развития, – посетовал Максим Федорченко. – Только в одном Новосибирске в рамках механизма РЗТ планировалось расселить еще 117 МКД по схеме финансирования 50 на 50 (половину оплачивает бюджет, половину – застройщики). Однако новое законодательство о КРТ сразу, в один момент отменило все предыдущие механизмы развития. И это при том, что сам новый механизм еще не отработан, для его полноценного внедрения необходима разработка большого объема подзаконных актов регионального уровня, отчего, в лучшем случае, мы выйдем на полноценные аукционы по КРТ к концу текущего года. Конечно, несмотря на все сложности, расселение аварийного жилья продолжится, но из-за отсутствия «переходных мостиков» в законодательстве определенное время будет потеряно».
Далее Максим Федорченко оценил перспективы освоения в контексте обновленного нормативного поля такого важного градостроительного ресурса, каким, вне сомнений, является частный сектор.
По оценке координатора НОСТРОЙ в СФО, Новосибирск вплотную подошел к системной практической работе с площадками, занятыми объектами ИЖС, также до введения КРТ – в рамках подготовки площадок комплексного и устойчивого развития (КУРТ).
«В новосибирских ПЗЗ уже были утверждены границы 123 застроенных индивидуальными жилыми объектами территорий КУРТ общей площадью 775 гектаров, - уточнил Максим Федорченко. - К слову, нетрудно заметить, что градостроительный потенциал площадок с ИЖС в несколько раз больше, чем площадок с аварийными многоквартирными домами».
С вводом нового законодательства территории ИЖС фактически потеряли законодательно утвержденные возможности для развития. И, к сожалению, вернуть им эти возможности тоже будет непросто. «Из предусмотренных новым законом четырех видов КРТ варианты освоения площадок с ИЖС мы можем рассматривать только по виду КРТ жилой застройки, и то с ограничениями, - пояснил Максим Федорченко. - Включать ИЖС в проекты КРТ можно лишь в качестве отдельных элементов планировочной структуры, а для обеспечения возможности изъятия необходимы специальные критерии отбора объектов ИЖС на уровне региона (среди которых может быть отсутствие подключения к централизованным сетям и прочее). При полном отсутствии возможности изъятия расселение частного сектора либо оказывается совсем невозможным, либо, в лучшем случае, растягивается на многие годы. Вдобавок, законодательство не конкретизирует размер упомянутых «планировочных элементов», что при попытке использовать данный механизм на практике способно спровоцировать споры и судебные разбирательства».
ТРЕБУЕТСЯ УСОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ
«Итак, с одной стороны, мы приветствуем введение нового законодательства о КРТ, понимая его стратегические плюсы. С другой стороны, пока что в результате его введения мы временно потеряли для комплексного развития большое число площадок, которые уже были готовы к освоению по старым, эффективным, но отмененным ныне схемам, и по-прежнему не получили реальных инструментов для работы с территориями ИЖС, в результате чего их огромный градостроительный потенциал по-прежнему использовать невозможно, - сказал, подводя итог, координатор НОСТРОЙ в СФО. - Да, новый закон открывает пути для реновации более «молодого» жилфонда (например, пятиэтажных «хрущевок»), но мы прекрасно понимаем: пока в регионах не решена проблема больших объемов по-настоящему ветхого и аварийного жилья, расселение крепких пятиэтажек остается делом неопределенно-далекого будущего, адекватно планировать которое мы не можем.
Поэтому, коллеги, уже сейчас нам надо формировать и предлагать «точечные поправки» в законодательство о КРТ. Такие поправки, которые бы не меняли его сути, но способствовали решению названных ранее проблем, стимулируя количественное и качественное развитие жилищного строительства в регионах».
А. Русинов, «Строительные ведомости»