АПАРТАМЕНТЫ — НЕ ЖИЛЬЁ!

49
3 минуты
АПАРТАМЕНТЫ — НЕ ЖИЛЬЁ!
В инвестиционно-строительной деятельности назрела очередная проблема. Апартаменты – явление, проблемность которого затрагивает не только застройщиков, но и инвесторов с покупателями.

Многие застройщики, которые строят апартаменты, ошибочно полагают, что занимаются строительством жилья. В то время как максимум, который могут «дать» сегодня законодатель и суды, это признание апартаментов помещениями для временного проживания. Отсюда налоговые проблемы застройщиков, которые большинством из них ещё не осознаются.
Действительно, налоговое законодательство предусматривает льготирование жилищного строительства. В силу подпунктов 22, 23.1 п. 3 ст. 149 Налогового кодекса РФ освобождается от НДС передача инвесторам (дольщикам, покупателям) квартир и жилых помещений, не облагается налогом оказание услуг (выполнение функций) заказчика. При этом средства, полученные застройщиками, не признаются в целях налогообложения авансами. Но апартаменты – это не те жилые помещения, которые могут быть предметом подобного рода отношений. Именно поэтому застройщик апартаментов рискует стать законной добычей налоговиков.
И напомним о банальной истине: привлечение к ответственности за неуплату (неполную уплату) налогов предполагает не только «предъявление» налогоплательщику самой недоимки, но и начисление пеней по ставке куда выше ставки ЦБ, не говоря уж о штрафе.
Инвесторы, которые приобретают апартаменты, также заблуждаются относительно будущих перспектив в части извлечения дохода.
Следует иметь в виду: сдача апартаментов в аренду будет расценена налоговиками как операции с коммерческой недвижимостью, а не с жильём. И хорошо ещё, если такой инвестор будет сдавать апартаменты в качестве индивидуального предпринимателя на упрощённой системе налогообложения (6% от выручки) или самозанятого лица (4 или 6% – в зависимости от «личности» арендатора – физическое или юридическое это лицо). А если просто гражданин? Тогда у налоговиков будут все основания приравнять такого «физика» к предпринимателю на общей системе налогообложения с НДФЛ 13% и НДС 20%. И никакие имущественные и налоговые вычеты на приобретение недвижимости ему не положены.
А если арендодатель – юридическое лицо на общей системе налогообложения, то реализация услуг аренды не будет освобождаться от НДС, потому что апартаменты (предмет аренды) – не жильё.
В зоне дискомфорта оказываются и покупатели – будущие «жильцы».
Регистрация (прописка) – только временная и никак не постоянная. При этом можно забыть о тех самых социально-экономических правах, гарантированных Конституцией и законами, ради обеспечения которых создаётся городская инфраструктура. По нормативным требованиям жилой застройки детские сады, школы, поликлиники, места для парковок и тому подобные блага предназначены местным «постоянным» жителям, а вовсе не «временным» обитателям апартаментов.
Почему же так получается? Всё дело в том, что действующему градостроительному, жилищному и налоговому законодательству неизвестно понятие «апартаменты». Это вам не аналог эконом-жилья – квартира-студия. Это сама жизнь, которая богаче всяких схем и за которой явно не поспевает законодатель. В отличие от фискального ведомства, из которого «вырос» премьер-министр Мишустин…
Печально известный законопроект № 488847-7, внесённый в Госдуму в июне 2018 года в целях «легализации» апартаментов как вида жилых помещений, а также многофункциональных домов, окончательно утонул под тяжестью отрицательных заключений профильных комитетов, министерств и ведомств, и не стал федеральным законом, «обновляющим» Жилищный, Градостроительный и Земельный кодексы. Требования, которым должно отвечать жилое помещение, по-прежнему установлены постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 № 47.
Чтобы прояснить ситуацию, развеять сопутствующие заблуждения и отказаться от завышенных ожиданий, впору запускать мем «Апартаменты – не жильё!». Так честнее будет.


Елена Андриянова,
руководитель компании TAXMASTER