Метаморфозы семейной ипотеки после 1 октября
С 1 октября Минфин РФ утвердил изменения программы семейной ипотеки. Главное и самое обсуждаемое из них — введение разных ставок в зависимости от числа детей и региона покупки жилья. Для семьи с одним ребёнком младше семи лет ставка при покупке квартиры вырастет с прежних 6% до 10% в большинстве регионов и до 12% в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. Однако новая шкала – лишь часть изменений. О других условиях, которые стоит учесть перед сделкой, рассказал коммерческий директор ГК DARS Дмитрий Софронов.
Во-первых, в шкале впервые появятся ставки ниже прежних 6%. «Программа станет более выгодной для многодетных семей, на которые сейчас приходится около 5% всех сделок по льготной ипотеке. Новые условия в перспективе должны помочь увеличить их долю: при наличии пяти и более детей ипотеку можно будет оформить под 2% в большинстве регионов и под 4% – в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях. При этом хотя бы один ребёнок должен быть младше семи лет на дату заключения договора», – отмечает Дмитрий Софронов.
Среди остальных изменений наиболее существенное – ограничение срока государственного субсидирования кредита. По договорам, заключённым до 30 сентября включительно, банк получает возмещение на протяжении всего срока ипотеки. По договорам с 1 октября – не более 15 лет. Если семья возьмёт кредит на более долгий срок и за этот период не погасит его, ставка по оставшемуся долгу может повыситься в пределах, установленных правилами программы.
«Пятнадцать лет – не предельный срок самой ипотеки. Более длительный договор позволяет снизить обязательный ежемесячный платёж и оставляет возможность погасить кредит раньше. Но теперь семье нужно оценить и другой сценарий: какой долг останется через 15 лет, если выплачивать ипотеку по графику, и как тогда может измениться платёж», – поясняет Софронов.
Помимо этого, для семей с двумя и более детьми увеличится сумма кредита, на которую распространяется льготная ставка. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях она составит 15 млн рублей при двух детях и 18 млн при трёх и более вместо прежних 12 млн. В остальных регионах — 8 млн и 10 млн рублей соответственно вместо 6 млн. Для семьи с одним ребёнком льготный предел останется прежним: 12 млн рублей в четырёх столичных субъектах и 6 млн в остальных регионах.
«Прежний единый лимит не учитывал, что большой семье, как правило, нужна квартира большей площади. Увеличение льготной суммы расширяет выбор для покупателей с несколькими детьми. При этом кредит может превышать установленный предел, но на сумму сверх него льготная ставка не распространяется – условия по этой части банк определяет отдельно», – говорит эксперт.
До 1 октября в малых городах и ряде регионов семья с двумя несовершеннолетними детьми могла оформить семейную ипотеку, даже если младшему уже исполнилось семь лет. Для новых договоров это самостоятельное основание исключено: теперь необходим ребёнок младше семи лет либо ребёнок-инвалид.
Новое требование вводится и после покупки жилья. Начиная с 271-го дня после регистрации права собственности заёмщик должен быть зарегистрирован в приобретённой квартире или построенном доме по месту жительства. Сохранять регистрацию нужно до даты, отстоящей на пять лет от выдачи кредита. При отсутствии регистрации ставка может повыситься.
«Я бы советовал семье сначала проверить право на программу и рассчитать платёж по всей сумме кредита – в том числе после окончания субсидирования. А до подписания договора понять, когда она сможет переехать и зарегистрироваться в новом жилье. Эти условия не видны в таблице ставок, но от них зависит стоимость ипотеки», – заключает Софронов.
Примечательно, что, по новым условиям, снизить ставку смогут и семьи, которым по общей шкале положены высокие 8%, 10% или даже 12%. Но для этого нужно оплатить не менее половины стоимости жилья. Если внести такую сумму при покупке, ставка сразу опустится до 6%.
Другой вариант – оформить льготную ипотеку по ставке своей категории, а в течение первого года после заключения договора сократить остаток долга до 50% цены квартиры. После достижения этого порога ставка также должна снизиться до 6%.
«Например, семья покупает новую квартиру до продажи прежней. Сначала она платит по первоначальной ставке, а после продажи направляет вырученные деньги на погашение ипотеки. Если за первый год остаток долга снизится до половины цены нового жилья, семья сможет перейти на 6%. Поэтому при покупке важно рассчитывать бюджет и на случай, если прежнюю квартиру не удастся продать быстро», – поясняет Софронов.
Ещё одна возможность изменить ставку появляется при рождении следующего ребёнка. После подтверждения его рождения банк пересчитает процент по новой ступени шкалы. В большинстве регионов он снизится с 10% до 8% при появлении второго ребёнка, до 6% – третьего, до 4% – четвёртого и до 2% – пятого. В Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях шкала начинается с 12% при одном ребёнке и последовательно снижается до 10%, 8%, 6% и 4%.
«Это два разных механизма. Оплата половины стоимости жилья позволяет семье с более высокой ставкой перейти сразу на 6%. При рождении ребёнка ставка снижается поэтапно: второй ребёнок уменьшит процент, но не обязательно сразу вернёт прежние условия. При этом для больших семей он со временем может стать даже ниже 6%», – заключает эксперт.
Источник - ГК DARS