Практика подготовки и реализации проектов
4 декабря состоялось расширенное заседание Комитета Российского Союза строителей по улучшению инвестиционного климата и КРТ с участием Минстроя России на тему: «Практика подготовки и реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей». Мероприятие провел вице-президент РСС, координатор НОСТРОЙ по Сибирскому Федеральному округу Максим Федорченко. Сомодератором выступил заместитель председателя Комитета, эксперт Комитета по саморегулированию НОПРИЗ Павел Писарев.
В режиме ВКС в мероприятии приняли участие более 200 представителей региональных и муниципальных органов власти из 50 субъектов Российской Федерации, а также представители застройщиков.
Открывая заседание, Максим Федорченко отметил, что тема заседания была предложена строительным сообществом в октябре текущего года на Форуме 100+ в Екатеринбурге. Указанный вид КРТ вызывает много вопросов, особенно в части распределения инфраструктурной нагрузки между публичной стороной и частным инвестором. В связи с этим большое значение приобретает региональная практика.
Директор департамента по комплексному развитию территорий Минстроя России Мария Синичич рассказала об основах правового регулирования данного вида КРТ и ответила на вопросы участников.
Начальник отдела КРТ Министерства строительства и развития инфраструктуры Свердловской области Дарья Смирнягина отметила, что данный вид КРТ в Свердловской области практически не применяется – на ее взгляд, из-за низкой инвестиционной привлекательности. Для повышения инвестиционной привлекательности она предложила внести изменения в действующее законодательство, предусматривающие возможность реализации данных проектов КРТ через концессионные соглашения.
Практикой подготовки и реализации проектов КРТ в Новосибирской области поделилась начальник управления архитектуры и градостроительства министерства строительства Новосибирской области Екатерина Савонина. Она отметила, что в настоящее время действующих договоров о КРТ по инициативе правообладателей только 3, но 25 проектов с градостроительным потенциалом 2,6 млн кв. м. жилья уже находятся в высокой стадии проработки. С ее точки зрения, договоры о КРТ по инициативе правообладателей являются наиболее перспективными, поскольку позволяют прозрачно распределять социальную нагрузку при реализации проектов КРТ, в том числе синхронизировать взаимодействие нескольких застройщиков по строительству объекта инфраструктуры. Екатерина Савонина привела конкретные примеры распределения обязательств по обеспечению проектов КРТ объектами социальной инфраструктуры, применяемые в Новосибирской области. Также она предложила внести изменения в Градостроительный кодекс РФ, предусматривающие возможность включения в границы КРТ незастроенных территорий дорог общего пользования регионального и местного значения, находящихся на балансе муниципальных образований, а также предусмотреть возможность реализации проектов КРТ на площадках, полностью занятых объектами ИЖС.
Комментируя выступление спикера, Павел Писарев отметил, что на практике существуют серьезные риски при распределении нагрузки от строительства (выкупа) социальных объектов между застройщиком и муниципалитетом. Имеются случаи, когда органы ФАС или прокуратуры предъявляют претензии к публичному инвестору в отношении цены выкупа социального объекта или его части. В связи с этим, по его мнению, при реализации проектов КРТ по инициативе правообладателя, лучше распределять нагрузку от строительства социального объекта между несколькими застройщиками - без участия муниципального органа.
ПРАВООБЛАДАТЕЛЮ ПОНАДОБИТСЯ ЦЕЛЫЙ ИНСТИТУТ «ГРАЖДАНПРОЕКТ»
Заместитель министра градостроительной деятельности и развития агломераций Нижегородской области Ирина Аверина рассказала о практике заключения договоров о КРТ по инициативе правообладателей в Нижнем Новгороде. В соответствии с региональным законодательством для всех видов КРТ, в том числе и для КРТ по инициативе правообладателя, предусмотрена разработка мастер-плана, который готовится на основе картографических материалов. Мастер-план должен содержать предлагаемые границы территории КРТ, технико-экономические показатели проекта, финансово-экономическую модель, в том числе предложения о синхронизации проекта с действующими государственными программами. Кроме того, правообладатель должен провести инвентаризацию всех земельных участков, входящих в границы КРТ, предоставить сведения о балансодержателях, провести серьезную аналитическую работу по обеспеченности близлежащих территорий всеми видами инфраструктуры.
Далее спикер подробно рассказала о процедуре согласования мастер-плана. После одобрения мастер-плана, дается распоряжение о внесении границ КРТ в граддокументацию. При этом процедура корректировки зонирования производится позже, уже на этапе подготовки документации по планировке территории.
Докладчик отметила, что в настоящее время в Нижегородской области реализуется 9 проектов КРТ по инициативе правообладателя. Преимуществом заключения таких договоров о КРТ является возможность повышения коэффициента плотности жилой застройки, что дает возможность застройщику брать обязательства по строительству социальных объектов, а также упрощенная процедура изменения зонирования. Кроме того, на этапе согласования проекта проводится тщательный расчет, включая капитализацию проекта, что значительно снижает финансовые риски при его реализации.
Практикой подготовки комплексной схемы инженерного обеспечения территории (КСИОТ), предусмотренной постановлением Правительства РФ от 15.12.2021 № 2303, поделился заместитель главы по вопросам развития городского округа «город Якутск», транспортных услуг и организации транспортного обслуживания Антон Алексеенко. По его словам, данная комплексная схема была разработана в отношении проекта КРТ по инициативе правообладателя на территории речного порта в соответствии с распоряжением окружной администрации Якутска. Разработку схемы взял на себя правообладатель. Указанная территория не была обеспечена ни одним видом инженерной инфраструктуры, поэтому потребовалось длительное согласование со всеми ресурсоснабжающими организациями. Правообладателю также было предложено провести транспортное моделирование и расчет пропускной способности дорог внутри планируемого микрорайона для обеспечения выезда с указанной территории и примыкания к дорогам общего пользования за границами территории КРТ. По итогам такого моделирования в рамках соответствующей муниципальной программы предусмотрено расширение подъездных дорог к микрорайону до 4-х полос. Таким образом, была проведена синхронизация существующих программ по развитию территорий.
Кроме того, строительство отдельных социальных объектов в рамках указанного проекта КРТ содержится в долгосрочном плане комплексного социально-экономического развития Якутской городской агломерации на период до 2030 года, утвержденной распоряжением Правительства РФ от 29.12.2023 № 4073-р, что позволяет привлекать средства федерального бюджета. Спикер подчеркнул, что, несмотря на длительные сроки разработка и согласования, КСИОТ позволяет синхронизировать действия по прокладке магистральных сетей, в том числе в охранных зонах, что необходимо для уточнения данных в ППТ, а также заранее определить стоимость договоров технологического присоединения. Кроме того, разработка таких схем позволяет застройщику привлекать бюджетные средства для реализации проекта.
ПРО НЕДОЗАГРУЗКУ ШКОЛ И «КРТ ТОЧЕЧНОЙ ЗАСТРОЙКИ»
Позицию застройщиков о применении механизма КРТ по инициативе правообладателей высказал директор по развитию группы «Голос» Сергей Григорьев. Спикер рассказал об опыте реализации проектов в Челябинской области. Интерес участников заседания вызвал проект, который предусматривает сочетание двух видов КРТ при строительстве единого жилого комплекса – КРТ незастроенных территорий и КРТ по инициативе правообладателей.
Докладчик также озвучил проблемные вопросы, связанные с загрузкой социальных объектов при реализации проектов КРТ. Так, в настоящее время при разработке документации по планировке территории применяется показатель фактической наполняемости социального объекта, хотя проекты реализуются не менее 3-5 лет. При этом в некоторых регионах отмечается отрицательный демографический прогноз. Однако демографические прогнозы не учитываются при подготовке проектов КРТ, и, несмотря на отсутствие необходимости строительства детских садов или школ, муниципалитеты не могут взять на себя ответственность разрешить застройщику не строить социальные объекты – на основании того, что впоследствии они будут стоять пустыми.
Также дополнительного обсуждения требует вопрос о проектной емкости школ, которая сейчас предусматривает только односменную работу. Сергей Григорьев предложил также рассмотреть вопрос о целесообразности разработки единой геоинформационной системы, необходимой для планирования проектов КРТ. Сейчас такие системы развиты только в столичных регионах, а в других регионах информация в таких системах зачастую не общедоступна, разрознена и не позволяет провести полноценный анализ земельных участков.
Заместитель министра строительства и архитектуры Амурской области Оксана Александрова поделилась тем, что в Амурской области развивается негативная практика подмены понятия точечной застройки при заявлении земельных участков для реализации проектов КРТ по инициативе правообладателей. Фактически к строительству заявляется 1 МКД с минимальным озеленением, проездом и площадкой. При этом не обеспечивается ни создание общественных пространств, ни социальных объектов. Для разрешения указанной ситуации Правительство области разработала постановление, вводящее положение об отказе в заключении договора о КРТ в случае, если площадь планируемой к освоению территории менее 2 га. Однако по заявлению заинтересованного лица введенное положение признано судом недействительным.
Участники заседания обсудили указанную ситуацию, среди прочего, придя к выводу о недопустимости реализации проектов КРТ без строительства необходимой инфраструктуры и обустройства территории. Однако установление минимального размера территории КРТ требует дополнительного обсуждения.
ПРО «МНОГОКОНТУРНОСТЬ» ДОГОВОРОВ И ЗЕМЕЛЬ
Предложения по совершенствованию механизма КРТ по инициативе правообладателя озвучил начальник управления комплексного развития и стимулирования в строительстве Министерства строительства Иркутской области Евгений Шведов. Первое предложение связано с необходимостью разработки комплексного договора о КРТ по инициативе правообладателя, который позволяет принимать решение о заключении договора представителями всех уровней власти – поселениями, в полномочия которых входит строительство клубов и физкультурно-оздоровительных комплексов, муниципальными районами, в полномочия которых входит строительство детских садов и школ, и субъектами РФ, в полномочия которых входит строительство поликлиник и больниц. Практика подписания соответствующих соглашений между этими уровнями власти не прижилась, поскольку не урегулирована действующим законодательством.
Второе предложение связано с необходимостью внесения изменений в часть 2 статьи 70 Градостроительного кодекса Российской Федерации, устанавливающего возможность включения в границы территории КРТ земельных участков, которые могут быть использованы для размещения объектов инфраструктуры при отсутствии у них общих границ с земельными участками правообладателей. На практике часто возникают ситуации, при которых, например, улично-дорожная сеть отделяет земельный участок правообладателя от земельного участка, находящегося в публичной собственности. Необходимо установить возможность предоставления земельных участков для размещения объектов инфраструктуры, не являющихся смежными по отношению к земельному участку правообладателя. При этом может быть установлена предельная величина расстояния, разделяющего такие земельные участки.
По материалам Российского Союза строителей