РАЗОГНАТЬ ТУЧИ НАД СТРОИТЕЛЬСТВОМ

60
9 минут
РАЗОГНАТЬ ТУЧИ НАД СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Состоялось заседание Комитета РСС по улучшению инвестиционного климата и КРТ

Инвестиционная деятельность в жилищном строительстве и существующие в этой сфере факторы риска 16 мая обсудили на открытом заседании Комитета Российского Союза строителей по улучшению инвестиционного климата и комплексному развитию территорий. Заседание прошло под председательством вице-президента РСС, координатора Национального объединения строителей по Сибирскому Федеральному округу, руководителя Совета АСОНО Максима Федорченко.

В событии приняли участие заместитель директора Департамента градостроительной деятельности и архитектуры Минстроя России Ольга Дашкова, заместитель директора Департамента КРТ Минстроя России Максим Галь, представитель Фонда развития территорий Инна Погребняк, вице-президент НОСТРОЙ Антон Мороз, председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин, заместитель генерального директора MR Group Андрей Кирсанов, заместитель директора по градостроительной политике и внешним связям ГК «Пионер» Денис Новиков, председатель Комитета РСС по малоэтажному жилищному строительству Константин Пороцкий, председатель Комитета по взаимодействию застройщиков и собственников жилья Виолетта Басина, генеральный директор ООО «Северо-Западная энергоресурсная Компания» Дмитрий Яковенко.
Также в режиме ВКС к заседанию подключились руководители региональных Союзов строителей, представительств РСС, представители профильных министерств и департаментов субъектов РФ, региональные застройщики - всего свыше 130 участников.

ШИРОКИЙ КРУГ ВОПРОСОВ

Открывая заседание, Максим Федорченко кратко остановился на некоторых итогах деятельности Комитета, отметив, что Комитет обеспечивает тесное взаимодействие с Минстроем России, Фондом развития территорий, органами исполнительной власти субъектов РФ, региональными застройщиками по вопросам подготовки и реализации проектов КРТ. Большинство выработанных по результатам такого взаимодействия предложений вошли в проект федерального закона, разработанного Минстроем России. Помимо вопросов совершенствования законодательства в сфере КРТ, комитет также планирует заниматься и другими проблемными вопросами застройщиков, ограничивающих их инвестиционную деятельность. В частности, это вопросы вовлечения земельных участков для жилищного строительства, проектного финансирования при долевом строительстве, стимулирования потребительского спроса, оптимизации административных процедур и др.

СОКРАЩЕНИЕ АДМИНИСТРАТИВНЫХ ПРОЦЕДУР

Ольга Дашкова сообщила о мероприятиях, проводимых Минстроем России по сокращению административных процедур в сфере строительства. В настоящее время исчерпывающий перечень документов, сведений, материалов, согласований, необходимых для строительства, утвержденный постановлением Правительства РФ от 25.12.2021 № 2490, новым постановлением Правительства, от 30 апреля 2023 года № 689, сокращен до 699 позиций. К концу 2023 года перечень будет сокращен до 650 позиций. В 2024 году стоит задача сократить количество документов, сведений, необходимых для строительства, до 600 позиций, а к 2030 году - до 350. Ольга Дашкова попросила Комитет принять активное участие в подготовке предложений о дальнейшем сокращении исчерпывающего перечня процедур без ущерба для качества и безопасности объектов капитального строительства. Она также рассказала, что в соответствии с Федеральным законом от 19.12.2022 № 541-ФЗ с сентября 2023 года вместо исчерпывающего перечня документов и сведений, установленных постановлением № 2490, будет применяться Реестр обязательных документов и согласований, который войдет в состав федеральной ГИСОГД «Стройкомплекс.РФ».

ИНВЕСТОРАМ В ПРОЕКТАХ КРТ НУЖНА ПОДДЕРЖКА

Максим Галь отметил, что повышение инвестиционной активности при подготовке проектов КРТ является основной целью деятельности Департамента комплексного развития территорий Минстроя России. «С 2021 года мы пытались повышать инвестиционную активность путем опубличивания торгов на право заключения договоров о КРТ», - заявил докладчик. Сегодня информация о проведении таких торгов на всей территории РФ размещается в полном объеме на сайте торги.ру. Максим Галь также проинформировал, что в качестве финансовых механизмов поддержки проектов КРТ пока предусмотрено только субсидирование при расселении из аварийного жилья, однако несколько дней назад высшим руководством страны Минстрою России поручено разработать дополнительные меры поддержки инвесторов, осуществляющих комплексное развитие территорий. Максим Галь напомнил, что в соответствии с изменениями, внесенными в Налоговый кодекс РФ, в настоящее время застройщики, реализующие проекты КРТ, имеют право на налоговый вычет в размере до 80% от затрат, которые они понесли при создании объектов инфраструктуры. Однако, чтобы эта норма заработала, необходимо, чтобы каждый субъект Российской Федерации принял соответствующий закон. В настоящее время известно, что пока такой закон приняла только Московская область.
Также в целях повышения инвестиционной активности Минстрой России прорабатывает совместно с ФАС России вопрос о возможности выставления на торги сразу несколько территорий различного вида, что позволит застройщикам обеспечивать баланс доходности. Что касается законопроекта по совершенствованию законодательства в сфере КРТ, подготовленного, в том числе, по предложениям Комитета, то его внесение в Государственную Думу запланировано на осеннюю сессию.
Отвечая на вопросы участников заседания, спикер согласился с наличием проблем по получению разрешительной документации на строительство малоэтажных жилых комплексов, предложив внести в итоговую резолюцию вопрос о необходимости упрощения процедур получения разрешения на строительство малоэтажных комплексов.
Комментируя выступление спикера, Максим Федорченко отметил необходимость усиления методологической работы Минстроя России. В условиях, когда регионам предоставлены широкие права при подготовке и реализации проектов КРТ, требуется выработка единых подходов.

ПРО СУБСИДИИ И «НЕДОПРИЗНАННОЕ» АВАРИЙНОЕ ЖИЛЬЕ

Инна Погребняк рассказала о порядке субсидирования застройщиков при реализации проектов КРТ, отметив, что, согласно действующему законодательству, Фонд развития территорий может предоставить субсидирование при расселении исключительно из аварийного жилищного фонда в размере до 25% для частных инвесторов, и до 100% для застройщиков, созданных субъектами Российской Федерации. Получить субсидии для частных инвесторов в размере большем, чем 25%, можно в порядке, предусмотренном постановлением Правительства Российской Федерации от 01.06.2021 №846. Она подчеркнула, что размер субсидий напрямую зависит от объема расселяемого застройщиком не только аварийного, но и ветхого жилья. Чем больше в границы КРТ будет включено ветхого жилищного фонда, тем больший размер субсидий можно получить. Также отметила, что в настоящее время законодательством введена возможность получения авансов на реализацию проектов КРТ из средств Фонда.
Рассказывая о порядке получения субсидий, спикер отметила, что в соответствии с действующим законодательством, пока не будут выполнены программы переселения из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 2017 года; нельзя получить субсидию на расселение из аварийного жилья, признанного аварийным с 2017 по 2022 годы. Однако в настоящее время только 12 субъектов Российской Федерации полностью завершили программы по расселению из аварийного жилья, признанного таковым до 2017 года.
В целях поддержки регионов, которые имеют большой объем аварийного жилищного фонда, Фондом согласован с Минфином России и внесен в Правительство РФ проект постановления о возможности получения субъектами РФ, которые еще не завершили программы расселения из аварийного жилищного фонда, признанного таковым до 2017 года, субсидирования на расселение аварийного жилья, признанного таковым позже: с 2017 до 2022 года. Эта дополнительная финансовая поддержка будет применяться исключительно в рамках реализации проектов КРТ.
Докладчица также сообщила, что в отношении аварийного жилья, признанного таковым после 2022 года, и ветхого жилищного фонда механизмы финансовой поддержки пока не предусмотрены.
Комментируя выступление спикера, участники заседания подчеркнули необходимость комплексной финансовой поддержки всего проекта КРТ: не только расселения аварийного жилья, но и строительства, модернизации инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры. То есть требуется синхронизация программ финансовой поддержки Фонда развития территорий и программ Инфраструктурного меню в рамках конкретного проекта КРТ.

СПРОС СНИЖАЕТСЯ ВМЕСТЕ С ДОСТУПНОСТЬЮ ИПОТЕКИ

Антон Мороз отметил, что происходящие сегодня в российской и мировой экономике изменения существенно отражаются на всех секторах отечественной промышленности, в том числе на положении дел в строительной отрасли. В настоящее время наблюдается снижение потребительского спроса на рынке жилой недвижимости. По данным Росстата, в стране непроданными остаются почти 42 млн кв. м строящегося жилья, и еще 27 млн кв. м находятся в заделе у застройщиков. Также спикер добавил, что сегодня в сегменте ИЖС сохраняется низкий уровень востребованности ипотеки. Этому вопросу следует уделить особое внимание.

Леонид Бандорин, освещая проблему вовлечения земельных участков в жилищное строительство, отметил, что в настоящее время в ряде регионов прокуратура предъявляет иски об истребовании земельных участков, приватизированных в соответствии со статьей 39.20 Земельного кодекса РФ, которой установлено право выкупа земельных участков под объектами недвижимости, находящимися в частной собственности. Это создает существенные риски для инвестиционной деятельности на застроенных территориях. Леонид Бандорин предложил дополнительно обсудить указанный вопрос и направить обращение в федеральные органы исполнительной власти о недопущении такого изъятия земельных участков.

О рисках снижения доступности ипотечного кредитования рассказал Денис Новиков, отметив, что в соответствии с решениями Банка России, принятыми в феврале-марте 2023 года, увеличивается размер нормативов резервирования банков, а также вводятся надбавки к коэффициенту риска по ипотечным кредитам на рынке долевого строительства. Это может существенно снизить доступность ипотечного кредитования (из-за повышения процентных ставок, которое уже происходит). По предварительным оценкам, по этой причине объем продаж на первичном рынке жилья может снизиться на 30%. Денис Новиков предложил подготовить предложения о смягчении регуляторных требований Банка России к программам льготной ипотеки от застройщиков, а также о снижении регуляторной нагрузки на сектор ипотечного кредитования.

МАЛО ЭТАЖЕЙ – МАЛО ПРОЕКТНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ?

О проблемах застройщиков, связанных с получением проектного финансирования, доложил Константин Пороцкий, отметив, что наибольшие сложности в этой сфере наблюдаются на рынке малоэтажного жилищного строительства. По его словам, в настоящее время банки не готовы предоставлять проектное финансирование в данном секторе жилищного строительства, поскольку у них отсутствуют соответствующие стандарты и не выработаны методики оценки рисков. В связи с этим проектное финансирование, как продукт, готовый к широкому применению, на рынке «малоэтажки» попросту отсутствует.
Кроме того, к застройщикам, занимающимся малоэтажным строительством, предъявляются повышенные требования к размеру собственных средств, для них установлен повышенный коэффициент покрытия заемных средств свободными денежными потоками (LLSR). Все это приводит к отсутствию заинтересованности профессиональных застройщиков в реализации проектов комплексного малоэтажного строительства.
Константин Пороцкий уверен: необходимо пересмотреть нормативы резервирования и риск-факторы Банка России для малоэтажных жилых комплексов.
Также докладчик отметил, что затраты на строительство инфраструктуры в таких проектах составляют не менее 30%. При этом государственная (инфраструктурная) программа «Стимул» не применяется в отношении малоэтажных жилых комплексов. Константин Полоцкий полагает, что необходимо расширить действие указанной программы, выделив на эти цели отдельный бюджет и распределив его между субъектами РФ.

МОРАТОРИЙ, КОТОРЫЙ СТОИТ ПРОДЛИТЬ

Андрей Кирсанов в своем выступлении подчеркнул необходимость продления моратория на привлечение застройщиков к ответственности за нарушение сроков строительства, который действует до 1 июля 2023 года. С учетом текущей экономической и геополитической ситуации многие застройщики выбились из графика строительства и несут риски штрафных санкций. Кроме того, увеличению сроков строительства будет способствовать находящийся на рассмотрении в Государственной Думе законопроект о тишине, сокращающий время проведения строительных работ. Комментируя ситуацию по сокращению административных процедур, Андрей Кирсанов подчеркнул необходимость введения ответственности должностных лиц за предъявление к застройщику требований, не предусмотренных законодательством.

Все предложения, прозвучавшие на заседании, после соответствующей обработки будут внесены в итоговую резолюцию и направлены в федеральные органы государственной власти.

По материалам АСОНО, Пресс-службы Российского Союза строителей