О чем спорили на совместном заседании Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Новосибирской области
и Общественного совета при региональном Минстрое
Вопросы взаимодействия строителей с Госэкспертизой Новосибирской области, предложения по нормативному закреплению минимальной площади строящихся квартир и проблемы сохранности проектной документации на многоквартирные дома после ввода их в эксплуатацию были вынесены на повестку совместного заседания Комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Новосибирской области и Общественного совета при Минстрое НСО, состоявшегося 1 октября.
Во встрече приняли участие министр строительства НСО Дмитрий Богомолов и его заместитель Олег Поскачин, модератором выступил руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области, председатель комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты НСО Максим Федорченко. Он отметил: несмотря на то, что заседания комиссии проходят нечасто, комиссия уже стала эффективной площадкой сотрудничества между проектно-строительным деловым сообществом и профильными государственными и муниципальными органами.
В частности, жалобы и проблемные вопросы строителей, касающиеся прохождения экспертизы проектной документации, экспертного сопровождения и пр., при содействии комиссии были заранее рассмотрены руководством Госэкспертизы, в результате чего значительную часть их удалось успешно разрешить еще на подготовительном этапе, до проведения заседания.
ГОСЭКСПЕРТИЗА: ПОЛНОМОЧИЯ, СРОКИ, ВОЗМОЖНОСТИ
С этим согласился директор ГБУ НСО «Государственная вневедомственная экспертиза Новосибирской области» Александр Нарушевич, осветивший в своем выступлении реальные возможности Госэкспертизы и прояснивший некоторые аспекты ее деятельности, которые вызывают вопросы у проектировщиков и строителей.
Он напомнил, что, помимо непосредственно государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий (по постановлению Правительства РФ от 05 марта 2007 г. № 145), ГВЭ НСО сегодня уполномочена на проведение технологического и ценового аудита обоснования инвестиций по будущим контрактам полного цикла (постановление Правительства РФ от 12 мая 2017 г. № 563), на экспертное сопровождение результатов инженерных изысканий и (или) разделов проектной документации до их направления на экспертизу (постановление Правительства РФ от 6 мая 2023 г. № 717).
Кроме того, в перечне услуг, предоставляемых ГВЭ НСО – согласование проектов заданий на проектирование и проверка смет объектов бюджетного строительства. «Также в прошлом году в перечень наших услуг была включена судебная экспертиза», - добавил Александр Нарушевич.
Сроки всех основных этапов и процессов экспертизы регламентированы. На входной контроль документов отводится 3 дня, по истечении которых заявитель получает либо мотивированный отказ в приемке документации, либо проект договора с расчетом платы за проведение экспертизы. Общий срок государственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий не должен превышать 42 рабочих дня.
В 30 рабочих дней должна укладываться экспертиза результатов инженерных изысканий, переданных на экспертизу до направления на эту экспертизу проектной документации, и экспертиза в части проверки сметной стоимости.
Предельный срок госэкспертизы документации в отношении жилых, не уникальных объектов (в том числе со встроенно-пристроенными нежилыми помещениями) – 20 рабочих дней. Сроки могут продлеваться по инициативе заявителя – но не более чем на 20 рабочих дней.
В процессе проведения экспертизы может осуществляться внесение оперативных изменений в проектную документацию, но это нужно успеть сделать не позднее чем за 10 рабочих дней до истечения срока экспертизы.
Есть установленные регламенты для экспертного сопровождения. Его срок не должен превышать 20 рабочих дней (хотя отдельными решениями можно продлить еще на 10-15 рабочих дней). В ходе экспертного сопровождения могут вноситься изменения в проектную документацию и результаты инженерных изысканий. Результатом экспертного сопровождения является заключение, содержащее вывод о соответствии или несоответствии представленных результатов инженерных изысканий и разделов проектной документации требованиям техрегламентов, заданию застройщика или техзаказчика, включая совместимость с иными разделами проектной документации.
Как отметил Александр Нарушевич, экспертное сопровождение не предусматривает проверку достоверности определения сметной стоимости, а выданное по его результатам заключение не подлежит направлению в Единый государственный реестр заключений экспертизы проектной документации.
По опыту главы региональной Госэкспертизы, упомянутых выше нормативных сроков, как правило, достаточно и для экспертной оценки документации, и для устранения замечаний, а если времени всё же не хватает, заявитель вправе запросить дополнительное время. Помочь заявителю, заранее выявив и устранив все пробелы, своевременно успешно получить положительное заключение ГВЭ НСО на свой пакет проектной документации призваны уже упомянутые дополнительные услуги экспертной оценки и экспертного сопровождения.
ОТВЕТ НА КРИТИКУ
Далее Александр Нарушевич прокомментировал некоторые замечания и предложения профессионального делового сообщества.
«Экспертиза затягивает сроки выдачи замечаний» – раньше, по его признанию, затягивание сроков действительно случалось по отдельным разделам проектной документации, по которым не хватало экспертов, но в настоящее время эта проблема практически решена, специалистов в ГВЭ НСО хватает, и задержки, если встречаются, то крайне редко.
«Сроки для устранения замечаний недостаточны» - эта проблема решаема: надо направить в ГВЭ отдельного заявление об увеличении сроков.
«Экспертиза выдает неоднократные повторные замечания после устранения предыдущих» – тут нужно индивидуально разбирать конкретные случаи по конкретным пакетам документации. Александр Нарушевич для примера описал один такой случай с позиций Госэкспертизы: «Бывает, что мы получаем на рассмотрение документацию, где недостает целого раздела. Эксперты выдают замечание о необходимости предоставить раздел. Заявитель предоставляет, однако далее недоработки обнаруживаются уже внутри этого раздела – в части технических решений и т. п. Разумеется, мы выдаем повторные замечания – но их невозможно было выдать при первой итерации пакета, ведь в нем изначально даже раздела этого не существовало».
«Некорректно работает цифровая платформа Госэкспертизы» - здесь Александр Нарушевич напомнил, что автором и оператором этой единой федеральной цифровой платформы является ФАУ «Главгосэкспертиза России». С недостатками ее функционирования сталкиваются не только заявители, но и сотрудники региональной Госэкспертизы. Возникающие проблемы решаются традиционным способом – отправкой соответствующих заявлений в службу техподдержки. Определенные надежды связаны с принципиально новой платформой, разработкой которой сегодня занимается Госэкспертиза России – возможно, по мере ввода ее в эксплуатацию многие «болезни цифрового роста» исчезнут сами собой. «А пока мы готовы аккумулировать у себя вопросы пользователей, которые возникают к единой цифровой платформе экспертизы», - отметил Александр Нарушевич.
«ГВЭ расторгает договор на проведение повторной экспертизы с целью заключения нового договора с полной стоимостью» - по оценке Александра Нарушевича, такая практика исключена. «Единственный вариант, когда мы можем расторгнуть договор, - если вы на этапе захода на экспертизу не представили утвержденный проект планировки и проект межевания территорий, - добавил он. – В иных случаях мы выдаем либо положительное, либо отрицательное заключение».
В ходе своего выступления глава ГВЭ Новосибирской области озвучил и ряд других замечаний, полученных от делового сообщества проектировщиков и строителей (связанных со спецификой экспертизы документации на капремонт и реконструкцию, с формированием цен на услуги экспертизы и пр.); по его словам, основная часть их либо уже проработана, либо проработка ведется, а в той части, которая носит, скорее, субъективный характер (вроде «эксперты выдают необоснованные замечания»), - нужно разбираться индивидуально, при этом от заявителей потребуется конкретизировать свои претензии.
КАК НАМ ЗАКЛЮЧАТЬ КОНТРАКТЫ ПО РЕАЛЬНОЙ СТОИМОСТИ?
Учредитель АО «Бердский строительный трест» Александр Воронин поднял проблемный вопрос о практически неизбежном (и существенном, до 30 процентов) подорожании строительства объекта, возникающем на уже после прохождения через экспертизу проектной документации стадии «П», после подготовки детальной рабочей документации. Известная коллизия заключается в том, что начальная стоимость контрактов по-прежнему фиксируется на основании экспертизы стадии «П». Вопрос – как добиться, чтобы контракты заключались по достоверной, реальной стоимости?
По мнению Александра Нарушевича, выход здесь только один – не заводить в экспертизу «облегченную» стадию «П» (главная цель которой, обычно - не отразить реально все нюансы проектирования и строительства, а получить положительное заключение органа экспертизы), - но подготовить полноценную рабочую документацию, максимально учитывающую и проектно-изыскательские (ПИР), и строительно-монтажные работы (СМР) со всеми необходимыми техническими решениями, комплектующими, материалами, и уже на ее основании формировать и согласовывать ведомость объемов работ.
Александр Воронин поддержал этот посыл, предложив ввести в нормативное поле «двухстадийный» порядок, при котором на экспертизу должна передаваться и рабочая стадия проектной документации – и тогда строители избавятся от бесконечных проблем с обоснованием удорожаний, с несоответствием «процентовок» сметам, утвержденным по стадии «П» (из-за чего эти акты - «процентовки» невозможно подписать, закрыть и получить оплату), с заключениями дополнительных соглашений к договорам (в связи с увеличением сметной стоимости). Важно, что при таком порядке не придется проходить экспертизу несколько раз, отметил Александр Воронин.
И. о. директора ГКУ Новосибирской области «Управление капитального строительства» Андрей Насонов указал, что описанная Александром Ворониным ситуация усложняется необходимостью использовать при формировании цены бюджетных контрактов данные по объектам-аналогам, а главное – сегодняшними требованиями по сокращению затрат на возведение бюджетных объектов, во исполнение которых, среди прочего, предполагается использовать типовые технические задания на проектирование социалки.
С точки зрения Александра Воронина, данные факторы не являются препятствием для реализации его предложения. Александр Воронин настаивает: нужно нормативно определить варианты стоимости человеко-места в школьных и дошкольных учреждениях исходя из унифицированных минимальных требований к разным подвидам этих объектов, и на основании этих требований разрабатывать проекты и формировать начальную максимальную цену контрактов. При этом, по убеждению Александра Воронина, экономия на этапе проектирования и строительства не должна быть самоцелью: в проект следует закладывать такие планировочные, технические решения, такие материалы, которые обеспечат долговременную безотказную эксплуатацию объекта, в длительной перспективе избавив бюджет от затрат на ремонты.
По мнению заместителя директора ГКУ НСО «УКС» Юрия Шкарубы, сегодня вряд ли кто-то пойдет на проведение через экспертизы двух стадий проектирования, поскольку веяние нынешнего времени – сокращение сроков инвестиционно-строительного цикла. «Однако заходить на экспертизу одновременно со сметой и ведомостью объемов работ, которая сформирована на основании рабочей документации – это реальный вариант. В этом случае необходимо на этапе проектирования не делить стадии, когда УКС «отторговывает» стадию «П», а вторая стадия откладывается, условно говоря, до того времени, когда деньги появятся, но сразу выводить на конкурс и стадию «П», и стадию «Р», формируя «П» уже с учетом принятых основных технических решений и определенных объемов работ. Но здесь, конечно, вопросом становится увеличение сроков», - отметил он.
Александр Воронин в диалоге еще раз подчеркнул необходимость конкретизации и унификации требований к объектам и увязки сметного ценообразования с этими требованиями: ведь можно, например, построить школу на 825 мест общей площадью более 20 тыс. квадратных метров, и школу на 1100 мест площадью 17 тыс. квадратных метров – понятно, что вторая школа получится намного дешевле в части стоимости человеко-места, и нужно определиться, какие типы школ бюджет будет заказывать и строить в разных районах.
Подводя итог обсуждению данного вопроса, Максим Федорченко предложил внести в повестку одного из следующих заседаний пункт о проработке и конкретизации требований к бюджетным объектам образования.
Также участники встречи решили рекомендовать повсеместное использование типовых заданий при проектировании объектов бюджетного заказа. Качество типового задания очень важно – ведь оно «задает тон» всем дальнейшим технологическим процессам, в том числе и обоснованию сметной стоимости проекта.
Еще одна рекомендация - ввести двухстадийное проектирование, с передачей на экспертизу только детализированной документации стадии «Р». Кроме того, предложено поддержать разработку и внедрение типовых проектных решений для всех основных видов социальных объектов, строительство которых финансируется за счет средств бюджетной системы РФ.
А вот проведение экспертизы технико-экономического обоснования инициировать не стоит, посчитали участники совместного заседания – ведь оно является скорее административным барьером, который только затянет сроки реализации проекта.
МИНИМАЛЬНАЯ ПЛОЩАДЬ КВАРТИР: НЕ СПЕШИТЕ С ОГРАНИЧЕНИЯМИ
Заместитель начальника Управления архитектурно-строительной инспекции мэрии Новосибирска Сергей Зеленцов выступил с докладом на тему «О применении нормы, установленной пунктом 5.2 СП 54.13330.2022 «Свод правил. Здания жилые многоквартирные. СНиП 31-01-2003» в части минимальной площади квартир (без учета площадей балконов, лоджий, террас, холодных кладовых и приквартирных тамбуров) и возможности отклонения от установленных указанной нормой требований».
В этом докладе УАСИ Новосибирска публично зафиксировало свое предложение о нормативном установлении минимальной площади квартир при новом строительстве на территории Новосибирска.
Сегодня в России действует СП 54.13330.2022, который определяет, что минимальная площадь новых однокомнатных квартир составляет 28 квадратных метров, 2-комнатных – 44 квадратных метра, 3-комтатных – 56 кв. м, и т. д. Однако данный свод правил носит рекомендательный характер.
Есть обязательные требования к минимально допустимым площадям квартир, определяемые федеральным законом от 30.12.2012 №283-ФЗ «О социальных гарантиях сотрудникам некоторых федеральных органов исполнительной власти…», где прописано, что норма общей площади жилого помещения на одного человека, ниже которой опускаться нельзя - 33 кв. м, на семью из двух человек - 42 кв. м, и т. д. Но это – требования далеко не для всех.
В то же время, как отметил Сергей Зеленцов, проектом планировки территорий в Новосибирске установлена жилищная обеспеченность на этапе проектирования и строительства жилых домов – 30 квадратных метров на человека (данный показатель используется для расчета уровня обеспеченности территорий объектами социальной, транспортной, коммунальной инфраструктуры).
Наконец, согласно президентскому указу от 07.05.2024 № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации… до 2036 года», к 2030 году в стране должна быть достигнута средняя обеспеченность жильем 33 кв. м на человека, а к 2036 году – не менее чем 38 кв. м.
Сергей Зеленцов привел в пример опыт Москвы, Московской и Ленинградской областей, где действуют обязательные требования для застройщиков – возводить квартиры не меньше определенной в градостроительных нормативах площади (в частности, для МО минимально допустимая площадь 1-комнатных квартир и студий – 28 кв. м, для «двушек» - 44 кв. м).
Поскольку строительство квартир площадью менее 28 кв. метров ведет к ухудшению жилищных условий граждан, Управление архитектурно-строительной инспекции внесло предложение о внесении изменений в региональные или муниципальные нормативы градостроительного проектирования - с тем, чтобы строительство квартир меньшей площади пресекалось еще на этапе прохождения экспертизы. Как уточнил Сергей Зеленцов, инициатива УАСИ, в свою очередь, основана на предложениях нескольких новосибирских застройщиков. «Давайте попробуем определиться, нужно ли это нам сегодня. Если нужно, мы сможем обеспечить контроль исполнения новых требований», – конкретизировал Сергей Зеленцов.
Инициатива была оценена участниками совместного заседания неоднозначно. Часть собравшихся поддержала предложение; в частности, член Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Дмитрий Обозный поддержал необходимость нормативного запрета на строительство совсем маленьких квартир, среди прочего, обратив внимание на постепенную маргинализацию социума, формирующегося в кварталах с такого рода «ячеистой» застройкой. Андрей Насонов высказал мнение, что предлагаемое новосибирским УАСИ нормативное нововведение помогло бы упорядочить регулирование процесса предоставления жилых помещений гражданам по бюджетным программам расселения аварийного жилья.
А эксперт комиссии по ЖКХ, строительству и дорогам Общественной палаты Новосибирской области Олег Богатырев, с другой стороны, обратил внимание на востребованность совсем маленьких квартир у людей, которые только начинают свою жилищную карьеру; если увеличить минимальную площадь, молодежь может банально не потянуть покупку – особенно с учетом нынешних ипотечных ставок и, в целом, экономического положения в стране.
Он обратил внимание на приведенные ранее Сергеем Зеленцовым статистические данные, согласно которым средняя площадь вводимых в Новосибирске самых маленьких однокомнатных квартир-студий за последние пять лет ни разу не «проседала» ниже 28,3 кв м (в 2022 году даже достигла 32,5 кв. м), а квартирография жилищного строительства в НСО в этом плане выглядит лучше среднероссийской (по данным на сентябрь 2026, доля строящихся квартир площадью менее 25 кв. м в среднем по России – 6%, а по Новосибирской области - 4%).
В свете этих фактов вводить в качестве обязательной нормы предлагаемые УАСИ ограничения, по убеждению Олега Богатырева, нет никакой нужды.
С тем, что эта ситуация не требует дополнительного регулирования, согласился и заместитель министра строительства Новосибирской области Олег Поскачин. По его оценке, опасаться упомянутой Дмитрием Обозным «маргинализации» не стоит: ведь практически никогда многоквартирный дом не состоит полностью из квартир минимальной площади – они разные, а значит, необходимая «социальная смешанность» жителей все равно сохраняется.
Председатель Совета ветеранов Союза строителей Новосибирской области Виктор Брацун предложил посмотреть на «минимальные нормы жилья» с позиций общей социальной справедливости – а такой взгляд высвечивает неравноправное отношение к гражданам: получается, что те, кому жилье предоставляется по социальным нормам, должны получать не менее определенного количества квадратных метров, а те, кто покупает его – получает ровно столько, на сколько хватило денег (а бизнес реагирует соответственно, и на рынке новостроек возникают «чудеса» миниатюрности в виде квартир-закутков менее 10 кв. метров – такое встречалось в столицах).
Максим Федорченко предостерег от спешки при введении такого рода требований, поскольку они могут затормозить часть жилищных проектов, которые сейчас выходят на старт.
По итогам обсуждения второго вопроса участники совместного заседания решили принять к сведению информацию об изменениях нормативов градостроительного проектирования, предлагаемых УАСИ мэрии Новосибирска, и сохранить применение норм о минимальной площади строящихся квартир на рекомендательной, добровольной основе.
ДОМ ЕСТЬ, А ИНСТРУКЦИЮ К НЕМУ ПОТЕРЯЛИ
Последним в ходе совместного заседания рассмотрели вопрос «О порядке хранения проектной документации на многоквартирные дома после их ввода в эксплуатацию».
Как напомнил Олег Богатырев, упомянутый порядок в настоящее время регулируется Градостроительным кодексом РФ, федеральным законом от 22 октября 2004 г. № 125-ФЗ «Об архивном деле…» и СП 68.1333.2017 «Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов».
Действующие нормы обязывают застройщика после окончания строительства передать результаты инженерных изысканий, проектную, исполнительную, рабочую документацию – управляющей компании. Сроки хранения регламентированы следующим образом: проектная документация – до 20 лет, техническая документация – 15 лет, рабочая - 20 лет, результаты изысканий – 20 лет, разрешительная документация и заключение экспертизы – бессрочное хранение, исполнительная документация – на весь период эксплуатации объекта.
Способ хранения (в электронном, бумажном виде) УК определяет самостоятельно. За ненадлежащее хранение документации предусмотрена ответственность; в случае утери документации УК должна восстановить ее не позднее чем через 3 месяца. Но кто должен следить за этим – неясно: у ГЖИ такой обязанности нет. Застройщик должен хранить аналогичный архив в течение тех же сроков, что и УК.
Также законодательство обязывает проектировщиков хранить проектную документацию стадии «П» в течение 20 лет. Уполномоченные органы власти должны хранить в своих архивах только разрешения на строительство, разрешения на ввод в эксплуатацию и заключения экспертизы.
По информации Олега Богатырева, передача документации от застройщиков в архивы УК чаще всего проходит без проблем. Потери происходят при смене УК, при ликвидации проектных фирм – в таких ситуациях очень часто архивы оказываются безвозвратно утерянными. Как результат, нередко даже вполне «молодые» дома (7-10 лет) остаются без пакета технической документации. Следствием этого, в свою очередь, становятся системные затруднения и проблемы при ликвидации аварийных ситуаций в инженерных системах многоквартирного дома, при планировании текущего и капитального ремонта его элементов, конструкций и оборудования. По тем же причинам сложно бывает определить виновников возникновения той или иной опасной ситуации с конструкциями и техническими системами дома.
Исполнительный директор СРО «Строителей Сибирского региона» Елена Коновалова обратила внимание на то, что поручение хранить документацию и место хранения дают собственники жилых помещений на своих общих собраниях, фиксируя свою волю в протоколах – по ее мнению, им нужно внимательнее относиться к контролю исполнения своего решения.
Виктор Брацун отметил отсутствие регламентированного порядка передачи технической документации – должен быть и порядок, и, главное, исчерпывающий точный перечень: какие именно документы следует принять на хранение управляющей организации.
По итогам обсуждения участники совместного заседания приняли решение рекомендовать Минстрою Новосибирской области проработать регламент передачи технической документации многоквартирных домов и определить единое место хранения соответствующих архивов (на общем региональном или муниципальном уровне) – сюда в бумажном (либо, предпочтительно, в электронном виде) должны будут передавать документацию УК и проектные компании в случае прекращения деятельности, смены объектов управления и т. п. Также рекомендовано инициировать наделение ГЖИ полномочиями для осуществления контроля процессов передачи и хранения технической документации на многоквартирные дома.
Записал А. Русинов