Почему самый перспективный механизм градостроительного развития до сих пор не оправдал ожиданий
22 мая в Большом зале Правительства Новосибирской области под руководством вице-губернатора НСО Романа Теленчинова состоялось совещание по теме совершенствования механизма комплексного развития территорий (КРТ). В ходе совещания были рассмотрены наиболее острые региональные проблемы, препятствующие полноценному внедрению КРТ: они связаны с вопросами расселения в границах КРТ старых домов ИЖС («частного сектора») и обеспеченности этих территорий объектами социальной инфраструктуры.
В совещании, на которое прибыли ведущие застройщики Новосибирска, приняли участие координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе, руководитель Научно-консультативной комиссии Максим Федорченко, председатель Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере, вице-президент НП «Объединение строителей Санкт-Петербурга» Алексей Белоусов, председатель Комитета НОСТРОЙ по цифровой трансформации строительной отрасли Ирина Кузьма, первый заместитель председателя Комиссии Общественной палаты РФ по ЖКХ, строительству и дорогам, председатель Комитета НОСТРОЙ по административным процедурам в строительстве Леонид Бандорин, исполнительный директор СРО «Орловское региональное объединение строителей» Валерий Шевляков, руководители строительных саморегулируемых организаций Новосибирской области Мария Бирюкова, Александр Савельев, Сергей Бобков, другие компетентные и заинтересованные лица.
Максим Федорченко напомнил, что сегодняшнему событию предшествовало состоявшееся в этот же день в НГАСУ (Сибстрин) заседание Экспертного совета НОСТРОЙ по вопросам совершенствования законодательства в строительной сфере под председательством Алексея Белоусова (подробности – в конце этого материала. – Ред.).
«Экспертный совет рассматривает все законодательные изменения в сфере градостроительства и ЖКХ, это авторитетный орган, к оценкам которого прислушиваются и в профильном комитете Госдумы, и в Минстрое России, - рассказал Максим Федорченко. - Впервые его заседание прошло в нашем городе, и сейчас его председатель и члены присутствуют на нашей встрече».
Максим Федорченко призвал коллег, не откладывая «на потом», донести до членов Экспертного совета их взгляд на проблемы внедрения механизма КРТ, чтобы получить возможность актуализировать готовящиеся ныне поправки в законодательство о комплексном развитии территорий – с учетом пожеланий сибиряков.
К ДОСТУПНОСТИ КРЕДИТОВАНИЯ И НЕЗАВИСИМОЙ ОЦЕНКЕ
Роман Теленчинов высоко оценил ту работу по регулированию механизма КРТ, которую сегодня проводит Правительство России, Минстрой РФ, Национальное объединение строителей, профильный комитет Госдумы РФ по строительству, и назвал направления, на «отладке» которых, по его оценке, нужно сосредоточить усилия в ближайшее время (а иначе «КРТ у нас не поедет»).
В их числе – разработка и внедрение государственных регламентов расселения ИЖС в границах КРТ, обеспечение доступности банковского кредитования для проектов КРТ (сегодня оно затруднено из-за слишком долгих, 3, 4 и более лет, сроков возврата средств и сложностей прогнозирования в рамках получаемой финансовой модели – но других сроков при реализации подобных проектов и не будет, они по природе своей «долгие», и сложные «многозадачные» условия тоже никуда не денутся), обеспечение гарантированного подключения комплексных площадок к инженерным сетям. Роман Теленчинов считает, что успешному решению проблем расселения и аварийного многоквартирного жилья, и объектов ИЖС в рамках проектов КРТ способствовало бы создание института независимой оценки подпадающих под расселение объектов – добросовестного и авторитетного, которому жители могли бы доверять. «А иначе мы будем продолжать годами судиться с отдельными собственниками, затягивая расселение на неопределенно долгое время», - предупредил вице-губернатор.
Генеральный директор ООО «Специализированный застройщик «ГРАНДПАРК» Никита Галитаров поддержал предложения, озвученные Романом Теленчиновым. Касаясь вопроса доступности кредитных средств, он добавил, что банки сегодня в принципе неохотно финансируют проекты КРТ, а если на площадке предполагается снос аварийного жилья – предлагают такие условия, при которых экономическая целесообразность реализации проекта «оказывается под большим вопросом».
«Банки не готовы разделять риски реализации проектов КРТ, и возлагают всю ответственность на застройщиков. При этом на финансировании строительства кредитные организации зачастую зарабатывают больше, чем сами строители», - констатировал парламентарий. По его мнению, нужно уйти от нынешней практики, когда из-за долгих сроков реализации проектов КРТ и трудности сопутствующих прогнозов банки непомерно повышают цену кредитных денег. Нужно внедрять цельную, сбалансированную и единую модель экономической оценки проектов КРТ, учитывающую интересы всех сторон (а не только банкиров).
Никита Галитаров также поднял тему дисбаланса между себестоимостью строительства подземных парковок и их рыночной ценой: себестоимость в домах комфорт-класса (до 1 млн рублей) оказывается выше продажной цены (порядка 0,7 млн). Депутат предложил для стимулирования и поддержания на должном уровне спроса на подземные парковки внедрить специальную льготную ипотеку – с возможной перспективой распространения ее действия на кладовые, коммерческие площади в составе жилых комплексов. «Это станет и дополнительной поддержкой малому бизнесу», - уверен парламентарий.
Заместитель начальника Департамента строительства и архитектуры мэрии Новосибирска Иван Ивашина рассказал о некоторых итогах работы по внедрению механизма КРТ на территории Новосибирска. По его словам, к концу 2022 года в столице СФО было заключено суммарно 7 договоров о КРТ, до конца 2023 будет заключено еще 8. Обнадеживающей тенденцией является увеличение площадок и предполагаемых объемов расселения в рамках проектов КРТ. Если в 2022 году под расселение попало лишь 4 МКД, то в 2023 году только на одной крупной (7,7 га) площадке КРТ в Советском районе планируется расселить и снести 27 аварийных жилых домов, а еще одна площадка (21 га в Октябрьском районе) в значительной мере занята ИЖС. «Опыта расселения такого объема частного сектора с применением механизма КРТ в Новосибирске еще не было, - отметил Иван Ивашина. – Будем учиться».
«ИЗЪЯТИЕМ ЗЕМЕЛЬ ДОЛЖНО ЗАНИМАТЬСЯ ГОСУДАРСТВО»
Председатель Попечительского совета «ОПОРЫ РОССИИ» в Новосибирской области, директор по развитию ООО «ЗАО СМС» Игорь Салов выразил твердую убежденность, что для успешного запуска проектов КРТ, обремененных расселением, региональным застройщикам не обойтись без государственной поддержки. Самостоятельные переговоры застройщиков с собственниками в массовом порядке малоэффективны. Дело только тогда пойдет хорошо, когда изъятием земель и строений займется государство, вооружившись соответствующим регламентом, имея для этого специально зарезервированные бюджетные средства, и опираясь на объективную независимую оценку недвижимости. Игорь Салов привел в пример успешный «частно-государственный» опыт расселения домов ИЖС в створе Бугринского моста, «когда, за редкими отдельными случаями, изъятие земель удалось осуществить в краткие сроки».
Эту позицию в целом разделяет исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Дмитрий Тимонов, обращая особое внимание на важность проработки процедур изъятия для освобождения участков под социальные объекты. Дмитрий Тимонов также отмечает, что процедура принятия решения о включении в проект КРТ большинством голосов собственников, которая установлена для жителей ветхих многоквартирных домов, пока не распространяется на владельцев объектов ИЖС определенной территории.
Окончание - в майском номере газеты "Строительные ведомости"