Каковы перспективы перспективных площадок
В 2023 году Правительством НСО был дан старт нескольким крупным проектам комплексного развития территорий (КРТ). В их числе микрорайон «Клюквенный» в Калининском районе, проект «СмартСити» в Советском районе, участок перспективного развития в месте впадения реки Иня в реку Обь в Первомайском районе города Новосибирска, а также участок перспективного развития в поселке Садовый в Станционном сельсовете Новосибирского района Новосибирской области.
Генеральный директор АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области» Ашот Рафаелян поделился деталями работы над проектами, а также видением решения сопутствующих проблем.
КЛЮКВЕННЫЙ: ПЕРВЫЕ ЗАСТРОЙЩИКИ ОПРЕДЕЛЕНЫ, ОСТАЛЬНЫЕ ЖДУТ
«Первым в Новосибирской области проектом по-настоящему комплексного развития становится проект комплексного развития территории микрорайона «Клюквенный» в Калининском районе, - говорит Ашот Рафаелян. - На площади более 200 га здесь предполагается возведение более 1 млн кв. м жилья в виде многоквартирных домов одновременно со строительством детских садов и школ, объектов здравоохранения, спорта, созданием современной инженерно-транспортной инфраструктуры для комфортного проживания более 35 тысяч жителей. Проект стартовал в декабре прошлого года. Интерес к проекту проявили компании со всей России.
На данный момент определились первые застройщики для шести земельных участков первого этапа проекта. Так, право застраивать территорию нового микрорайона получили ГК «Талан» из г. Ижевска (более 8,5 га); ГК «Союз» из г. Барнаула (8 га); представители строительного сообщества г. Омска – АО «Завод сборного железобетона № 6» (5 га) и крупный новосибирский застройщик ООО «СЗ ДСК КПД-Газстрой» (4,17 га).
Указанными строительными компаниями в ближайшие 5 лет будет построено более 312 тыс. кв. м жилья, где будет проживать 10 тыс. человек. Общий размер платы за право заключения договоров субаренды земельных участков по договорам, заключенным между АО «АРЖС НСО» и застройщиками, на данный момент составляет 2462,5 млн рублей».
Как отмечают в АО «АРЖС НСО», в целях соблюдения синхронности строительства жилых домов со строительством социальных объектов, а также недопущения перенасыщения рынка жилья, предоставление новых земельных участков (в Клюквенном) на данном этапе приостановлено. Следующие торги будут проведены не ранее лета 2024 года, исходя из конъюнктуры рынка и экономической целесообразности.
«Объем работы, проделанный по проекту Клюквенный в этом году, выглядит внушительно. Помимо активного строительства внешних сетей, осуществляемого МУП «Горводоканал», АО «РЭС», АО «СГК», мы завершаем проектирование внутренних дорог и инженерных сетей. Заключен договор на строительство сетей ливневой канализации, первого этапа водопровода и хозяйственно-бытовой канализации внутри микрорайона. Осуществляется обустройство временной дороги для обеспечения доступа застройщиков на строительные площадки, производится вынос из зоны строительства действующих инженерных сетей, - рассказал Ашот Рафаелян. - Согласно принятым обязательствам, сетевыми организациями в III–IV квартале 2024 будет осуществлено строительство инженерных сетей до границы микрорайона и обеспечена поставка энергоресурсов. В этот же срок мы обеспечим строительство внутренних сетей до границ земельных участков, подлежащих застройке многоквартирными домами первого этапа реализации проекта.
Кроме того, в 2024 году будет построена автомобильная дорога, которая продолжит улицу Богдана Хмельницкого через промышленную зону до микрорайона «Клюквенный». В части развития транспортных сетей необходимо отметить плодотворное сотрудничество с АО «РЖД». Так, в результате совместной работы Правительства Новосибирской области, АО «Экспресс пригород», АО «РЖД» и АО «АРЖС НСО» до 01.08.2024 вблизи микрорайона должна появиться платформа городской электрички, которая обеспечит возможность доехать до центра Новосибирска за 15 минут».
Помимо жилья, в микрорайоне «Клюквенный» предполагается разместить три школы, пять детских садов, поликлинику с подстанцией скорой помощи, крупные спортивные и торговые центры, парки отдыха и зеленые зоны. В микрорайоне планируется создание политехнического колледжа на 2500 учащихся, поручение по проектированию которого в 2024 году дано губернатором Новосибирской области.
Как заверяют в АРЖС НСО, программа комплексного развития территории должна обеспечить не только комфортные условия проживания будущим жителям, но и рабочие места на объектах социальной инфраструктуры, возможность получения образования различных уровней и дальнейшего развития в профессиональном плане.
«На первом этапе реализации проекта запланировано строительство школы на 1100 учеников, двух детских садов на 225 мест каждый, а также поликлиники на 780 посещений в смену, - уточняет Ашот Рафаелян. - АО «АРЖС НСО» совместно с ГКУ НСО «УКС» и ГКУ НСО «Государственная вневедомственная экспертиза» впервые в Новосибирской области разработало задания на проектирование указанных выше социальных объектов для формирования базы типовых заданий на проектирование социальных объектов и получило положительные заключения государственной экспертизы. В начале 2024 года будут проведены торги на проектирование объектов первого этапа. Проектирование социальных объектов второго и третьего этапа реализации проекта, а также подобных объектов в рамках других проектов КРТ будет осуществляться теперь значительно быстрее».
«УМНЫЙ ГОРОД» ДЛЯ СИБИРСКИХ УЧЕНЫХ
Микрорайон «СмартСити» должен появиться в Советском районе Новосибирска до 2035 года. На первом этапе будет освоено 138 га - здесь планируется строительство МКД, объектов для научных изысканий, исследований и разработок; инновационных и опытно-конструкторских центров; технологических, промышленных и агропромышленных парков; бизнес-инкубаторов; гостиниц; объектов общеобразовательных и дошкольных образовательных учреждений, а также транспортной инфраструктуры и спорта.
В настоящее время ведется работа по уточнению характеристик территории, подлежащей комплексному развитию, идет процесс формирования бюджета – расходной части проекта, которую предстоит утвердить на правительственном совещании. Проведение торгов на право осуществления застройки территории планируется в III квартале 2024 года.
«ЭТО ОЧЕНЬ КРАСИВОЕ МЕСТО»
До 2035 года также появится новый микрорайон на незастроенной территории в устье реки Ини. Проектом предусмотрено комплексное развитие незастроенной территории по Бердскому шоссе в устье реки Ини в Октябрьском и Первомайском районах города Новосибирска. Это очень красивое место, но сложный участок для строительства. На территории будущего микрорайона запланировано строительство многоквартирных домов, объектов общеобразовательных и дошкольных образовательных организаций, объектов спортивного и культурно-досугового назначения, а также объектов транспортной инфраструктуры.
В настоящее время ведется работа по уточнению характеристик территории, подлежащей комплексному развитию. Проведение торгов на право осуществления застройки территории планируется во втором полугодии 2024 года.
Рядом с микрорайоном «Клюквенный» до 2033 года на участке перспективного развития в п. Садовый Станционного сельсовета Новосибирского района Новосибирской области также планируют построить еще один микрорайон, но меньше размером. Его площадь, согласно постановлению Правительства НСО, будет составлять 14,72 га. В новом микрорайоне предполагается возвести дома с жилой площадью 150 тыс. кв. м.
В ближайшие полгода АО «АРЖС НСО» разработает концепцию застройки микрорайона и проект планировки территории, а также за это время должны быть получены все технические условия и подготовлена финансовая модель проекта.
ВОДЫ, ТЕПЛА И ГАЗА НЕТ, ЗАТО ЕСТЬ ПОЛИГОН ТКО,
И СНОС ДЕРЕВЬЕВ ПОДОРОЖАЛ
«Недавно были бурные обсуждения по территории «СмартСити» – о том, как и кто должен реализовывать проект. АО «АРЖС» свою позицию по этому вопросу уже высказало и не собирается дальше продолжать эту тему. Но нужно отметить, что во время споров о том, кому должно достаться право застройки «СмартСити», никто из инвесторов не рассказал о проблемах, которые без поддержки государства попросту не решит ни один застройщик, - подчеркнул Ашот Рафаелян. - В частности, о полигоне твердых коммунальных отходов площадью в 27 га, расположенном на территории будущей застройки, который необходимо рекультивировать; об отсутствии на данной территории централизованного водоснабжения, водоотведения, теплоснабжения и газа; о проблемах с транспортной доступностью. Все эти вопросы нам предстоит решить при реализации проекта.
Второй момент: по нашему обращению Совет депутатов города Новосибирска на сессии в декабре рассмотрит вопрос о пешей доступности школ и детских садов. Сейчас по нормативам пешеходной доступностью считается расстояние до школы 500 метров, а до садика – 300 метров. С целью существенной экономии бюджетных средств и ускорения процесса строительства социальных объектов при реализации проектов КРТ необходимо установить единое расстояние в 500 метров для школ и детских садов. Работа над этим вопросом идет.
И с еще одной проблемой мы столкнулись недавно. Мэрия Новосибирска в разы увеличила восстановительную стоимость сноса зеленых насаждений на территории города. При этом разница в подходах к целям сноса зеленых насаждений в методике отсутствует: размер платы за снос одинаков как при строительстве коммерческих объектов, так и при обустройстве автомобильных дорог, строительстве школ, детских садов и поликлиник и прокладке сетей для данных объектов. Это неизбежно приведет к тому, что денежные средства областного и федерального бюджета, предназначенные для создания в первую очередь инженерно-транспортной и социальной инфраструктуры, вместо ее создания будут перенаправляться в бюджет Новосибирска в качестве восстановительной стоимости сноса зеленых насаждений.
Учитывая особенности бюджетной системы, вероятность последующего направления мэрией этих средств на реальное озеленение крайне мала. Причин резко поднимать восстановительную стоимость зеленых насаждений в Сибири до уровня выше, чем в других городах, у мэрии, на мой взгляд, не было. С таким подходом мы «убиваем» инвестиционный климат в Новосибирске. АО «АРЖС НСО» как оператор КРТ города, на которого возложена обязанность по строительству инженерных сетей, дорог, школ, детских садов и поликлиник, не согласилось с таким подходом и обратилось в мэрию с просьбой установить обоснованные расценки и внести понижающие коэффициенты к размеру восстановительной платы, в том числе в случае строительства объектов инфраструктуры. Надеемся, что мэрией будут приняты конкретные меры по исправлению ситуации».
МИП: ДОЛЬЩИКИ С КВАРТИРАМИ, НО БЕЗ ИНФРАСТРУКТУРЫ
«В 2023 году за счет реализации участков в проекте «Клюквенный» для завершения строительства домов обманутых дольщиков АО «АРЖС» собрал более 123 млн рублей. При этом законодательством о комплексном развитии территорий такой обязанности (решать проблемы дольщиков) у лиц, реализующих проекты КРТ, не установлено. Но Правительством Новосибирской области было принято решение, направленное на замену ранее действовавшего механизма сбора средств на восстановление прав обманутых дольщиков в рамках реализации масштабных инвестиционных проектов (МИП), - говорит Ашот Рафаелян. - Логика очень проста. Все принятые меры по МИП, направленные на решение проблем обманутых дольщиков, в рамках которых земельные участки передавались застройщикам без торгов, себя изжили. Да, какое-то время этот инструмент работал, но потом такие проекты сыграли злую шутку. С одной стороны, это позволило оперативно восстановить права большого количества пострадавших граждан, с другой стороны – ни застройщики, ни мэрия Новосибирска не приняли на себя обязательства по строительству дорожной и инженерной инфраструктуры и социальных объектов.
Все это происходило на протяжении многих лет, а в итоге мы получили колоссальную перегрузку в городе по этим направлениям. Сейчас мы видим, что необходимо менять подходы. Прошло время и территориям под застройку становиться все меньше, соответственно институт МИП практически себя изжил. Появился механизм КРТ, который дает возможность развивать территории, где есть ветхое и аварийное жилье, частный сектор, незастроенные территории и т. д. Уверен, что только механизм КРТ позволит строить жилья много, быстро и улучшая при этом качество жизни горожан, поскольку внутри города свободных точек под строительство уже нет».
По материалам
АО «Агентство развития жилищного строительства Новосибирской области»
Источник фото https://s0.rbk.ru/v6_top_pics/media/img/9/84/756626954121849.jpg
