НАДО ЧАЩЕ ВСТРЕЧАТЬСЯ В РЕГИОНАХ

В Сибирском федеральном округе обсудили механизмы поддержки строителей 

7 июня состоялось селекторное совещание НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу с представителями финансового института развития в жилищной сфере АО «Банк ДОМ.РФ».
В совещании приняли участие координатор НОСТРОЙ по СФО, вице-президент Российского Союза строителей, руководитель Совета АСОНО Максим Федорченко, Управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов, директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг, представители специализированных подразделений АО «Банк Дом.РФ», руководители региональных министерств строительства, саморегулируемых строительных организаций округа, сибирские застройщики. Модератором мероприятия выступила помощник координатора НОСТРОЙ по СФО, генеральный директор Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Мария Бирюкова.

Евгений Штихлинг во вступительном слове поблагодарил Национальное объединение строителей в лице координатора по Сибирскому федеральному округу за возможность представить застройщикам регионов СФО возможности поддержки и инструменты финансирования, которыми располагает сегодня АО «Банк ДОМ.РФ».

Управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов начал с освещения используемых в настоящее время подходов к предоставлению проектного финансирования.
Он напомнил, что Банк ДОМ.РФ – это «банк для застройщиков», который занимает третье место в стране по объемам финансирования стройки. «Более 330 застройщиков к настоящему времени выбрали наш банк в качестве финансового партнера», - рассказал Алексей Кузнецов. По его словам, сегодня Банк ДОМ.РФ уделяет особое внимание развитию бизнеса в регионах, и в составе Сибирского регионального центра открывается подразделение по экспертизе заявок. Это поможет банку более оперативно, на месте, «в одном часовом поясе» анализировать заявки и готовить решения по предоставлению проектного финансирования, а также вырабатывать наиболее эффективные его схемы. Примечательно, что у Банка ДОМ.РФ отсутствуют жесткие требования по доле собственного участия застройщиков в финансировании объектов; данная величина является индивидуальной, она рассчитывается исходя из экономики конкретного проекта. «Сегодня у нас в Сибирском федеральном округе проходит экспертизу 40 проектов, их общий бюджет составляет порядка 100 млрд рублей. При этом мы готовы с застройщиками «точечно» отрабатывать структуру себестоимости по каждому проекту, определяя необходимый объем лимитов на каждый этап», - сообщил Алексей Кузнецов. Процентные ставки понемногу снижаются вслед за снижением ключевой ставки ЦБ РФ, и тенденция к снижению будет сохраняться и в ближайшей перспективе, уверен представитель банка.
Второе направление – инфраструктурные облигации. «Это один из важнейших инструментов для повышения темпов жилищного строительства в регионах», - подчеркнул Алексей Кузнецов.
Третье направление деятельности – вовлечение новых земельных участков в строительство. Четвертое – арендное жилье.
«Кроме того, в соответствии с недавними корректировками закона о долевом строительстве, открывающими возможность использования данного механизма для ИЖС, мы прорабатываем схемы финансирования индивидуального жилищного строительства, - сообщил Алексей Кузнецов. – Сегодня мы предлагаем как проектное финансирование проектов ИЖС, так и соответствующие ипотечные программы».
Развивается и ипотека для граждан под традиционное долевое строительство многоквартирного жилья. «Мы участвуем во всех программах с государственной поддержкой, особое внимание уделяя льготной ипотеке для IT-специалистов», - отметил управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ».


Директор подразделения «Арендное жилье» ДОМ.РФ Вероника Янушкевич сообщила, что с 2016 года ДОМ.РФ вложил в проекты строительства арендного жилья свыше 50 млрд рублей, построено более 500 тыс. квадратных метров (14 объектов в пяти регионах РФ, среди них представлены как жилые комплексы, так и отдельные дома).
По ее словам, механизм строительства и эксплуатации арендного жилья реализуется по двум основным направлениям: аренда для граждан и корпоративная аренда для крупных предприятий. Дома под аренду для граждан возводятся по стандартам ДОМ.РФ, дома под корпоративную аренду строятся по техническому заданию компании - заказчика. «Мы научились очень эффективно управлять такого рода жилой недвижимостью; благодаря продуманной схеме продвижения на рынке и широкому набору привлекательных сервисов заполняемость арендного жилья достигает 97 процентов», - сообщила Вероника Янушкевич. Она описала схемы взаимодействия с застройщиками (дома возводятся по ДДУ), варианты расчета арендной платы и выкупа недвижимости.
ДОМ.РФ вынашивает планы активного развития рынка арендного жилья практически во всех региональных центрах Сибирского федерального округа; наибольшие подвижки в этом направлении пока достигнуты в Иркутске, где арендное жилье планируется возводить, среди прочего, в составе масштабных инвестиционных проектов (МИП), предоставляя землю под него без торгов.
Инициатива проекта строительства арендного жилья может исходить от застройщика; Вероника Янушкевич рекомендовала строителям направлять свои предложения в ДОМ.РФ – их рассмотрят и примут соответствующие решения.


Директор подразделения «Инфраструктурные облигации» ДОМ.РФ Оксана Харченко напомнила, что сам по себе инструмент инфраструктурных облигаций заработал в России только в 2021 году в соответствии с постановлением Правительства РФ от 31.12.2020 № 2459 «Об утверждении Правил финансирования строительства (реконструкции) объектов инфраструктуры с использованием облигаций специализированных обществ проектного финансирования и о внесении изменения в Положение о Правительственной комиссии по региональному развитию в Российской Федерации».
«Для реализации данного механизма было создана дочерняя структура ДОМ.РФ – специализированное общество проектного финансирования (СОПФ). Данное общество привлекает финансирование от инвесторов с фондового рынка за счет размещения облигаций по рыночным ставкам под поручительство ДОМ.РФ, а далее выдает целевые инфраструктурные займы по льготной ставке (4% годовых) застройщикам, дочерним обществам субъектов РФ или концессионерам», - рассказала Оксана Харченко. На выплату купонного дохода предусмотрена федеральная субсидия (ключевая ставка ЦБ РФ), что, в свою очередь, повышает интерес рыночных инвесторов к инфраструктурным облигациям.
На средства полученных займов можно строить инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру, в том числе автомобильные парковки. После внесения изменений 5 мая текущего года расширился перечень объектов инфраструктуры, для финансирования строительства которых можно использовать механизм облигаций (добавились возможности строительства инфраструктуры для объектов ИЖС, и пр.), а также добавились варианты обеспечения займов.
Оксана Харченко рассказала об особенностях предоставления инфраструктурных займов для застройщиков, для дочерних обществ субъектов федерации и концессионеров, о сроках и необходимых гарантиях обеспечения.
По ее сведениям, несмотря на крайне малый опыт применения данного механизма в РФ, к настоящему времени ДОМ.РФ на разных условиях уже одобрил выделение целевых займов в рамках механизма инфраструктурных облигаций на сумму свыше 30 млрд рублей.


Евгений Штихлинг в своем выступлении указал, что в соответствии с недавними (1 марта 2022 года) изменениями федерального законодательства объекты ИЖС могут быть профинансированы как долевое строительство в рамках 214-ФЗ. «Мы видим активное подключение застройщиков к этому вопросу; уже 30 проектов ИЖС по 214-ФЗ инициировано в России, и число заявок на получение проектного финансирования по таким проектам растет, - сообщил Евгений Штихлинг. – Для нас важен в таких проектах срок финансирования (не более 5 лет); также обязательным является наличие прав на земельный участок (аренда либо собственность), наличие у застройщика опыта реализации подобных проектов. Строительство должно быть разделено на очереди – этапы по 50-100 домов, площадь каждого дома должна варьироваться в пределах от 60 до 300 квадратных метров». Если будет позволять экономика проекта, ДОМ.РФ может подключиться к финансированию инфраструктуры ИЖС. Пока что действует ограничение: к рассмотрению принимаются проекты с локацией в пределах 30 километров от ближайшего крупного населенного пункта.

Заместитель председателя правительства Иркутской области Павел Писарев рассказал о некоторых результатах сотрудничества его региона с ДОМ.РФ. «Был внесен ряд необходимых изменений в наши областные законы в части льготной ставки, в части предоставления земельных участков без процедуры торгов. Мы совместно со специалистами ДОМ.РФ прорабатываем практику использования механизма инфраструктурных облигаций, рассматриваем перспективы ИЖС в рамках реализации проектов комплексного развития территорий». Павел Писарев выразил убежденность: если сибиряки намерены участвовать в реализации стратегических национальных планов жилищного строительства и повышения комфортности среды обитания, им просто необходимо налаживать систематическое сотрудничество с федеральными институтами развития – такими, как ДОМ.РФ.

Начальник отдела жилищной политики и реализации национальных проектов Министерства регионального развития Республики Алтай Надежда Нестерова поделилась опытом создания и эксплуатации арендного жилья. По ее словам, пока что этот опыт является чисто самостоятельным: строительство такого жилья на 100 процентов финансировалось из республиканского бюджета, а в ходе последующей эксплуатации цена аренды субсидировалась (опять-таки из бюджета Республики Алтай), чтобы сделать эту цену доступной для определенных категорий граждан (социальная аренда для нужных в районах специалистов).
Однако в перспективе строительство арендного жилья планируется существенно расширить, и вот здесь уже потребуется участие ДОМ.РФ, предполагает Надежда Нестерова.


Координатор Национального объединения строителей в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко обратил внимание на необходимость увеличения «доли живого общения» между претендующими на тот или иной вид поддержки представителями регионов, застройщиков и призванными осуществлять эту поддержку федеральными институтами развития. Преобладание дистанционного заполнения форм и безликой компьютерной обработки информации способно «зарубить» многие перспективные проекты, которые обязательно бы получили поддержку при наличии прямого человеческого контакта.
Максим Федорченко подчеркнул важность индивидуального подхода и адресной помощи в работе с регионами и застройщиками, в решении их проблем, возникающих в процессе реализации всех механизмов поддержки, в том числе предоставления проектного финансирования, инфраструктурных облигаций и т. д.
Координатор НОСТРОЙ в СФО предложил организовывать необходимые «очные» встречи на местах в сотрудничестве со строительными саморегулируемыми организациями в регионах.


Директор ООО «Жилищная инициатива» Юрий Гатилов поделился позитивным опытом сотрудничества с ДОМ.РФ в части получения земли под строительство («нам в свое время удалось при поддержке ДОМ.РФ успешно «отыграть» большую площадку на 40 га»). Арендное жилье он оценил как мало востребованный продукт в Сибири. В целом, по его оценке, взаимодействие с федеральными институтами развития эффективнее реализуется в тех регионах, где местная власть «активно шевелится», проявляя необходимую инициативу.
Болезненной проблемой, требующей решения на федеральном уровне, Юрий Гатилов назвал высокие ставки по проектному финансированию и ипотеке, особенно губительные именно для региональных низкомаржинальных проектов.

Застройщики из Хакасии подняли еще одну проблему: банки не предоставляют проектного финансирования, пока не получено разрешение на строительство, между тем, до этого получения застройщик несет массу необходимых и неизбежных расходов – на изыскания, проектирование, подготовку, аренду земельного участка и т. п. Как застройщику преодолеть этот «кассовый разрыв»?
Представители ДОМ.РФ обещали подготовить официальный ответ на данный вопрос – как и на ряд других актуальных вопросов, заданных участниками.