Руководство Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области посовещалось с подрядными компаниями
13 августа в Новосибирске при поддержке Ассоциации строительных организаций Новосибирской области прошло очередное совещание руководства Фонда модернизации ЖКХ НСО с подрядными компаниями – исполнителями работ по капитальному ремонту общего имущества многоквартирных домов.
На совещании подвели некоторые итоги работы Фонда за истекший период 2025 года, обсудили нововведения в технической политике капитального ремонта многоквартирных домов в регионе, специфику капитального ремонта крыш над деревянными перекрытиями и страхование рисков при капитальном ремонте.
В совещании принял участие заместитель руководителя аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Алексей Щербаков.
Совещание открылось вручением благодарственных писем за добросовестное и качественное выполнение работ и услуг в рамках реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов на территории Новосибирской области. От имени Министерства жилищно-коммунального хозяйства и энергетики Новосибирской области благодарственные письма вручил заместитель министра Дмитрий Яковлев.
За высокое профессиональное мастерство почетные грамоты, благодарственные письма и благодарности подрядные организации получили также от имени Фонда. Награды вручил исполнительный директор Фонда модернизации ЖКХ Дмитрий Кулешов. Он подчеркнул, что высоких результатов в сфере капитального ремонта удается достигать благодаря профессионализму и слаженной работе коллективов подрядных организаций.
ПРО СЕЗОННЫЕ РАБОТЫ И ОТБОР ПОДРЯДЧИКОВ
Согласно озвученным на совещании данным, с января по июль 2025 года в регионе выполнено 383 вида работ в 264 многоквартирных домах, в том числе капитальный ремонт 124 крыш. Выполнено 184 вида работ по капремонту инженерных систем, в т. ч. систем теплоснабжения – в 30 МКД, систем водоснабжения – в 35 МКД. Кроме этого, в 61 многоквартирном доме восстановлены фасады и подвалы.
Договоры на выполнение строительно-монтажных работ заключены по 915 видам работ в 535 МКД. Всего в 2025 году региональным оператором планируется капитально отремонтировать более 400 многоквартирных домов (это подразумевает выполнение около 700 видов работ).
Дмитрий Кулешов обратил внимание руководителей подрядных компаний на необходимость уделить особое внимание сезонным работам, проведение которых объективно ограничено во времени (ремонт инженерных систем теплоснабжения, ремонт крыш и т. п.).
Подрядчики, приняв информацию к сведению, со своей стороны, посетовали на сохраняющиеся пробелы при отборе исполнителей капитального ремонта МКД. Главная, наиболее живучая несправедливость в том, что на заказы фактически продолжают претендовать компании с малым или отсутствующим опытом работы.
Дмитрий Кулешов согласился: проблема существует, но внести реальные изменения в действующую на федеральном уровне схему выбора подрядчиков трудно. Он напомнил: в данной работе Фонд по-прежнему руководствуется постановлением Правительства РФ от 1 июля 2016 года № 615 «О порядке привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме...» - со всеми внесенными на настоящий момент изменениями.
Дмитрий Яковлев сообщил, что он в этом плане, разумеется, на стороне всех добросовестных подрядчиков, выразив готовность поддержать конструктивные предложения профессионального сообщества, направленные на совершенствование действующего порядка.
Еще одной «занозой» в работе подрядчиков капитального ремонта МКД остается неэффективное взаимодействие с проектными организациями – на подготовительном этапе, а также с управляющими компаниями – при приеме объектов на капремонт, сдаче готовой работы: между УК и подрядчиками возникает непонимание по ряду вопросов, в том числе из-за навязывания управляющими компаниями подрядчикам дополнительных работ, и т. п.
Дмитрий Кулешов сообщил о планируемом совещании с участием проектных организаций, выполняющих проекты капитального ремонта МКД; а по второму пункту он рекомендовал сообщать информацию о возникающих разночтениях в Департамент энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска, непосредственно руководителю этого департамента Дмитрию Зайкову.
ЧЕРЕЗ ТЕХНИЧЕСКУЮ ПОЛИТИКУ - К КРАСОТЕ КАПРЕМОНТА
Отчасти с упомянутыми проблемами можно справиться, приняв усовершенствованную техническую политику Новосибирской области в сфере капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов.
С основными направлениями имеющегося проекта этой технической политики подрядчиков ознакомил заместитель исполнительного директора Фонда модернизации ЖКХ НСО Евгений Юрченко.
Про его сведениям, проект подготовлен на базе модельной технической политики, разработанной Ассоциацией региональных операторов капитального ремонта, методических рекомендаций о составе работ по капитальному ремонту, утвержденных приказом Министерства ЖКХ и энергетики НСО от 10.02.2016 № 13 (техническая политика фактически придет на смену данному приказу; сам состав работ, напомним, утвержден постановлением Правительства НСО от 21.11.2023 № 529-п).
Техническая политика стратегически важна, поскольку она описывает все типовые технологические процессы, оптимальные технологические решения, особенности организации и выполнения работ, а также содержит порядки разработки проектной документации по капремонту МКД и приемки работ.
В перечне разделов проекта технической политики – «Рекомендации по подбору материалов и оборудования», «Требования к подготовке ПСД и состав затрат», «Капитальный ремонт внутридомовых инженерных систем, в том числе порядок замены стояков в квартирах», «Капитальный ремонт объектов культурного наследия» и другие.
Приложениями к технической политике должны стать альбомы типовых решений. Как уточнил Евгений Юрченко, по ремонту фасадов и подвалов соответствующая документация уже отработана, по ремонту крыш и систем электроснабжения – документы в процессе подготовки.
«Сегодня общий проект технической политики находится на рассмотрении в Министерстве ЖКХ и энергетики Новосибирской области», - сообщил Евгений Юрченко.
В заключение своего выступления Евгений Юрченко показал слайды с успешной практикой организации работ по капитальному ремонту МКД в более «продвинутых» с этой точки зрения городах (Сочи и Санкт-Петербург). Дмитрий Кулешов, комментируя опыт коллег из западной части России, сделал акцент на их умении мастерски сохранять нормальный вид здания в течение всего периода работ (за счет сплошной «маскировки» ремонтируемого фасада баннерами, имитирующими облик дома, и т. п.). По мнению Дмитрия Кулешова, данный опыт нужно активнее использовать подрядчикам в Новосибирске.
ОСТРОЖНЕЕ С ГНИЛЫМИ ПЕРЕКРЫТИЯМИ
На особенностях капитального ремонта крыш над деревянными перекрытиями остановился заместитель начальника производственно-технического отдела Фонда модернизации ЖКХ НСО Алексей Иванов.
Он перечислил основные мероприятия, которые необходимо осуществить подрядчику при первичном осмотре деревянных перекрытий и подготовке к работам по ремонту крыши. Прежде всего, нужно локально очистить перекрытие от существующего утеплителя, мусора и провести тщательный осмотр для фиксации видимых повреждений, нарушений креплений, потери устойчивости, деформаций, прогибов, трещин, биологических повреждений (гниль, плесень). «Следует обязательно замерить выявленные прогибы, искривления конструкций, проверить, укладываются ли данные отклонения в установленные действующими нормативами пределы, затем составить акт о наличии этих дефектов и направить его заказчику, техническому заказчику и в управляющую организацию», - указал Алексей Иванов. Также нужно проверить наличие и сохранность выведенных в чердачное пространство коммуникаций.
Дальнейший демонтаж старой кровли над перекрытием нужно выполнять поэтапно, захватками такой площади, чтобы можно было обеспечить закрытие гидроизоляцией в течение одной рабочей смены. «На участках, где имеется гниение и прогибы балок, устраиваемые трапы нельзя опирать на поврежденные балки», - предостерёг специалист.
Дмитрий Кулешов, со своей стороны, посоветовал внимательнее контролировать все кровельные работы над деревянными перекрытиями. Помимо обязательного устройства временной (но надежной, чтобы ветром не унесло) защиты от атмосферных осадков, нужно следить, чтобы рабочие не складировали на перекрытии «точечно» тяжелые материалы, провоцируя прогибы и даже разрушения.
Подрядчики, среди прочего, предположили, что было бы целесообразно ввести обязательное инструментальное обследование деревянных перекрытий перед капитальным ремонтом крыши, а при выявлении существенных дефектов перекрытия – не приступать к дальнейшим работам до устранения данных дефектов. Кроме того, по их мнению, ситуацию усложняет недоступность для технического обследования квартир на верхних этажах (здесь можно, например, ввести принцип: если собственник отказал в доступе специалистов к конструкциям перекрытия для обследования, он теряет право на возмещение убытков, возникших по причине работы подрядчика «вслепую», при неполном выявлении опасных дефектов).
Так или иначе, невнимание к этим вопросам способно повлечь тяжелые последствия. Дмитрий Кулешов подчеркнул: на время проведения ремонтных работ ответственность за возможные повреждения квартир, общедомового имущества из-за залива дождем и пр. лежит на подрядной компании. Поэтому, для диверсификации этой возможной ответственности, следует обязательно документировать и направлять в соответствующие структуры сведения обо всех существенных дефектах, которые могут привести к реализации рисков.
НАДО ПОДСТРАХОВАТЬСЯ
Согласно озвученной на совещании информации, с июня 2024 года в подрядные договоры Фонда включено условие по обеспечению гарантийных обязательств выполненных работ. Сотрудники Фонда предупредили подрядчиков: при несвоевременном предоставлении обеспечения гарантийных обязательств окончательный расчет по выполненному виду работ с подрядчиком не производится (п. 3.8 договора), и применяются штрафные санкции в размере 20 тыс. рублей за каждый факт неисполнения или ненадлежащего исполнения подрядчиком обязательств, предусмотренных договором.
Возможным вариантом обеспечения договорных обязательств может стать предоставление (подрядчиком) полиса комплексного страхования строительно-монтажных работ от страховой компании с определенным рейтингом финансовой надежности. В комплексное страхование будут включены материальный ущерб, послепусковые гарантийные обязательства и ответственность перед третьими лицами. Вариант пока рассматривается, он может начать действовать в следующем году.
Важным вопросом остается совершенствование строительного контроля на объектах капитального ремонта; по мнению некоторых участников совещания, было бы целесообразно осуществлять такой контроль по определенному графику, синхронизированному, в частности, с проверками со стороны саморегулируемых организаций.
УСИЛЕНИЕ РОЛИ СРО
Заместитель руководителя Аппарата Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Алексей Щербаков напомнил о недавних изменениях в Градостроительном кодексе РФ, внесенных федеральным законом от 31.07.2025 № 309-ФЗ.
Основные изменения касаются деятельности саморегулируемых организаций в сфере строительства, проектирования и инженерных изысканий.
В частности, изменены положения статей 47 и 48, касающихся договоров подряда на выполнение инженерных изысканий и подготовку проектной документации. Теперь четко разграничиваются работы по подготовке проектной и рабочей документации, а также уточняется ответственность специалистов за их качество.
В статье 55.5 уточнены обязанности СРО, включая разработку стандартов на основе правил саморегулирования, устанавливаемых национальными объединениями.
Введены дополнительные требования к компенсационным фондам и порядку внесения взносов.
Введена новая статья 55.20-1, которая определяет правила саморегулирования. Согласно новому закону, они разрабатываются национальными объединениями СРО и могут включать требования к наличию специалистов у членов СРО, их численности и другим аспектам деятельности.
Согласно новому закону, члены СРО должны будут обязательно уведомлять саморегулируемую организацию о заключенных ими договорах строительного подряда, существенных условиях договоров, включая размер обязательств, о предъявляемых им судебных исках и т. п. (статья 55.8).
«Нам придется жестко требовать с вас данную информацию – на основании того, что таковы новые требования Градостроительного кодекса. Изменения вступят в силу с 1 марта 2026 года», - предупредил подрядчиков Алексей Щербаков.
По его словам, расширению полномочий СРО сопутствует усиление законодательных требований и к самим саморегулируемым организациям; в частности, квалификация сотрудников СРО должна будет соответствовать специальному профессиональному стандарту, возрастет ответственность СРО.
Как напомнил Алексей Щербаков, уже сегодня СРО ведут профилактическую работу, направленную на снижение рисков срыва выполнения обязательств по контрактам своих членов. В частности, этому служит система Национального объединения строителей, анализирующая достоверность начальной максимальной цены контракта. Данный механизм может помочь либо инициировать пересмотр НМЦК, либо вовсе избежать компаниям взятия на себя заведомо невыполнимых, убыточных обязательств.
Записал А. Русинов