По программе капитального ремонта МКД в Новосибирской области в 2026 году формируется заказ на 5 млрд рублей
12 ноября на площадке Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета прошел очередной семинар для руководителей подрядных компаний, осуществляющих капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, с участием руководителей Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области, Департамента энергетики, жилищного и коммунального хозяйства мэрии Новосибирска. Подобные встречи Фонд модернизации при поддержке Ассоциации строительных организаций Новосибирской области организует не реже чем раз в квартал. В ходе семинара были рассмотрены такие вопросы, как выполнение программы по капремонту МКД в 2025 году и планы на 2026 год, подготовка дома к ремонту, обеспечение доступа, возмещение ущерба, особенности протокола согласования внесения изменений в проектную документацию, распространенные ошибки и лучшие практики при организации капремонта МКД.
Исполнительный директор Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области Дмитрий Кулешов сообщил, что региональной программой капитального ремонта в Новосибирской области (финансируемой со счета регионального оператора) в 2025 году был запланирован капитальный ремонт 506 многоквартирных домов – в них суммарно необходимо было выполнить 826 видов работ предельной стоимостью 4 млрд. рублей.
По состоянию на 1 ноября 2025 фактическое выполнение составило: 575 видов работ на 380 многоквартирным домам – выполнено, акты подписаны; выполнены, но еще не «закрыты» в полном объеме исполнительной документацией – 207 видов работ, в стадии выполнения 44 вида работ.
В ПРИОРИТЕТЕ - КРЫШИ
Касаясь планов по капитальному ремонту многоквартирных домов на 2026 год, Дмитрий Кулешов рассказал, что, в соответствии с краткосрочным планом реализации региональной программы капитального ремонта в Новосибирской области, в будущем году запланировано законтрактовать (с оплатой со счета регионального оператора) и выполнить 1118 видов работ (ремонт конструктива и инженерных систем) в 718 многоквартирных домах. Общая предельная стоимость работ составит более 5 млрд. рублей. Приоритетным видом работ, как и в уходящем 2025-м, останется ремонт крыш.
Общий планируемый «расклад» по видам работ в 2026 году выглядит следующим образом: ремонт крыш – 250, ремонт фасадов и подвальных помещений – 110, ремонт внутридомовых инженерных систем электроснабжения – 347, ремонт внутридомовых инженерных систем теплоснабжения – 102, ремонт систем водоснабжения и водоотведения – 235.
По информации руководства ФКР, в новом сезоне капитального ремонта 2026 года запланированы работы в 11 муниципальных районах и городских округах, преимущественно в городе Новосибирске (здесь будет отремонтировано 682 МКД), а также в Карасукском муниципальном образовании, городе Обь, Куйбышевском, Искитимском и Тогучинском районах.
С учетом роста себестоимости работ, как и в 2025 году, планируется индексация сметной стоимости контрактов – по сравнению с 2025 годом, фонд предполагает индексацию примерно на 9 процентов.
Основные аукционы по контрактам на капитальный ремонт МКД 2026 года пройдут в феврале-марте, по мере окончательной актуализации годовой программы 2026 года, скорректированной, в том числе, в соответствии с результатами технических обследований многоквартирных домов.
ПЛАНИРУЕТСЯ ТЕХНИЧЕСКАЯ ИНВЕНТАРИЗАЦИЯ
Как сообщил начальник управления жилищной политики Министерства ЖКХ и энергетики Новосибирской области Евгений Колотов, в 2026 году планируется возродить на федеральном уровне программу массовой технической инвентаризации жилищного фонда. По его оценке, в сочетании с реализуемой региональной программой технических обследований (подробнее о ней будет сказано ниже) это позволит уже к концу 2026 года получить полную, актуальную и подробную картину реального технического состояния всех находящихся в эксплуатации многоквартирных домов. Евгений Колотов отметил, что министерство будет продолжать работу над поддержанием окупаемости затрат на капитальные ремонты МКД в рамках региональной программы, при этом не оставляя без внимания отдельные сложные дома, которые требуют повышенных затрат в связи с повышенным износом, особенностями конструктивных решений, особым статусом (например, архитектурные памятники). Где-то может рассматриваться вариант субсидирования, где-то – вариант повышения взносов собственников помещений в фонд капитального ремонта.
По словам Дмитрия Кулешова, на общую ситуацию с капитальным ремонтом отрицательно влияет общая экономическая ситуация в стране. В частности, есть опасность «зависания» части проектов КРТ, в рамках реализации которых предполагалось обеспечить реновацию части изношенных многоквартирных домов за счет участия застройщиков (ресурсы застройщиков скудеют, и планы реализации проектов КРТ, соответственно, «сдвигаются вправо» на неопределенное время). В отсутствие сноса или реновации изношенные дома объективно потребуют включения в региональную программу капитального ремонта.
ПОРА ПОВЫСИТЬ СОЗНАТЕЛЬНОСТЬ УК
Заместитель начальника департамента энергетики и ЖКХ мэрии Новосибирска Андрей Куранов остановился на теме взаимодействия с управляющими компаниями при реализации программы капитального ремонта многоквартирных домов. По его практической оценке, сложности здесь возникают на разных этапах: это и подготовка дома к ремонту, и обеспечение доступа сотрудников подрядной организации к подлежащим ремонту конструкциям, узлам и инженерным системам.
Было отмечено, что зачастую управляющие компании, будучи не обремененными жесткими договорными сроками, затягивают приемку работ (среди прочего, мотивируя это временным отсутствием нужных специалистов и пр.), а порой пытаются решить свои проблемы за счет подрядчиков, занимающихся капитальным ремонтом, нагружая их дополнительными задачами.
По убеждению Дмитрия Кулешова, управляющим компаниям следует глубже осознать значимость работ, производимых фондом: ведь подрядчики, осуществляя капитальный ремонт, серьезно улучшают техническое состояние, повышают долговечность имущества, которое находится «под крылом» УК. Поэтому они и сами должны быть заинтересованы не в противостоянии, а в сотрудничестве с Фондом, не должны затягивать сроки подписания приемочных документов, предъявляя необоснованные претензии подрядчикам и пытаясь навязать им какие-то дополнительные работы.
В то же время, справедливые отношения предполагают настоящее равноправие для обеих сторон; Андрей Куранов убежден: при нанесении подрядчиком в ходе ремонтных работ какого-либо ущерба имуществу МКД, подрядчику следует без лишних пререканий в короткие сроки возместить ущерб, либо своими силами устранить последствия.
КОНТРАКТЫ – В НОВОЙ РЕДАКЦИИ
Как сообщил начальник производственно-технического отдела Фонда модернизации ЖКХ Новосибирской области Игорь Киселев, контракты с подрядчиками в 2026 году будут заключаться в новой редакции, учитывающей изменения законодательства, а также практику реализации капитального ремонта многоквартирных домов в Новосибирской области. В частности, будут внесены корректировки в разделы «Обязанности подрядчика», «Порядок оплаты», «Порядок сдачи-приемки работ», «Ответственность сторон». Изменения коснутся не только договоров СМР, но и договоров на оказание услуг по строительному контролю.
Начальная максимальная цена контрактов будет формироваться в текущем уровне цен, в рамках утвержденной предельной стоимости работ.
Дмитрий Кулешов добавил, что Фонд продолжит практиковать укрупнение лотов от 60 млн рублей, но также останутся и небольшие аукционы на 30-10 млн. рублей. Кроме того, есть план перехода к объединенным лотам, где в одном конкурсном пакете будет содержаться и разработка проектно-сметной документации по капремонту МКД, и непосредственно выполнение всех работ строительной организацией.
В 2026 году Фонд продолжит практику учета сезонности выполнения работ при формировании аукционов. Расчет плановых сроков будет осуществляться с учетом нормативов трудозатрат, согласно разработанной сметной документации.
КАК СОГЛАСОВАТЬ ИЗМЕНЕНИЯ ПРОЕКТОВ
Касаясь вопроса согласования внесения изменений в проектную документацию по объектам капремонта, руководство ФКР напомнило, что, в соответствии с актуальными условиями договоров на проектирование,
«если по инициативе подрядной организации, выполняющей работы по капитальному ремонту общего имущества многоквартирного дома, инициируется внесение изменений в разработанную подрядчиком проектную документацию, в целях выполнения работ по договору подряда, проектировщик обязан в течение 5 рабочих дней со дня письменного обращения в его адрес заказчика (подрядной организации) выйти на объект совместно с уполномоченным лицом подрядной организации и организации, выполнившей проверку и согласование проектной документации, для проведения обследования.
Далее, в течение последующих 10 рабочих дней проектировщик выполняет согласование изменений проектной документации с указанными выше лицами» (п. 2.1.17. договоров).
Данный пункт, указанный в актуальном договоре, регламентирует возможность обращения подрядчика, выполняющего СМР, к проектной организации напрямую.
Для минимизации переписки Фондом предложен следующий порядок:
1. Подрядная организация, осуществляющая СМР, составляет протокол согласования (по форме) с обязательным указанием причины внесения изменений, подписывает у строительного контроля, ДЭЖКХ, УК, уполномоченного собственника (при наличии).
2. Подрядная организация, осуществляющая СМР, предоставляет протокол в адрес проектной организации. Проектная организация подписывает данный протокол с печатью (для исключения фальсификации).
3. Подрядная организация, осуществляющая СМР, предоставляет протокол куратору объекта Фонда модернизации ЖКХ. При подписании протокола работы считаются согласованными.
В случае ликвидации проектной организации допускается возможность обратиться в иную проектную организацию – но только по согласованию с заказчиком.
Оригинал протокола согласования предоставляется в составе исполнительной документации.
ОТ ОШИБОК – К ЛУЧШИМ ПРАКТИКАМ
Также на повестку семинара были вынесены вопросы строительного контроля, распространенные ошибки при капитальном ремонте, лучшие практики по ремонту крыш и инженерных систем.
Среди прочего, была зафиксирована проблема дефицита или полного отсутствия актуальной исходной информации о действующих в ремонтируемом доме инженерных системах. В результате возникают трудности, например, с обесточиванием и демонтажем старых электросетей.
Много ошибок выявляется в проектах капитального ремонта крыш, кровельных конструкций. Часто встречаются ситуации, когда вполне конкретные конструктивные узлы, нуждающиеся в ремонте, в проектной документации в принципе отсутствуют. Сохраняются ошибки и нарушения при работе над деревянными перекрытиями, и т. д.
Вместе с тем, руководство ФКР отмечает повышение культуры производства работ по капремонту МКД; в частности, всё активнее подрядчики для сохранения эстетически приятного вида здания на период ремонта применяют «фальш-фасады», и пр.
ПРО ЦЕНУ РАБОТ И ПРОГРАММУ ТЕХОБСЛЕДОВАНИЯ
Как ранее на пресс-конференции в Новосибирском центре ТАСС рассказывал Дмитрий Кулешов, в последнее время Фонду удалось существенно улучшить ситуацию с оплатой подрядчикам выполненных на МКД работ. Раньше утвержденная цена контракта не успевала за ростом цен на строительные материалы и рыночной стоимости строительно-монтажных работ. Теперь расценки актуализируются каждый квартал, и подрядчики «потянулись к Фонду», практически ушли в прошлое ситуации, когда из-за неприемлемо низкой цены контракта на аукционы не приходило вообще ни одного претендента.
Стоит добавить, что речь здесь идет исключительно о домах, собственники которых копят средства на капитальный ремонт на счете фонда, в так называемом общем котле.
Отвечая на вопрос, что лучше для собственников квартир — аккумулировать взносы «в общем котле» или на специальном счете МКД, Дмитрий Кулешов не дал однозначной оценки, отметив: везде есть свои плюсы и минусы.
«Тем, кто заинтересован в самостоятельном проведении и контролировании капитального ремонта, в нормальной эксплуатации своего дома, где есть собственники, которые могут выполнять такой объем, конечно, можно перейти на спецсчет. При этом нужно, чтобы подрядчики состояли в саморегулируемой организации, потребуется также строительный контроль, - указал Дмирий Кулешов. - Я рекомендую сначала выполнять проектно-сметную документацию, чтобы реально оценить, какие виды работ и за какую стоимость на данном МКД можно выполнить, — поделился мнением Дмитрий Кулешов. — Из положительных моментов накопления взносов на счету нашего фонда могу отметить, что капитальный ремонт за собственников полностью проводим мы».
Комментируя специфику формирования и актуализации региональной программы капитального ремонта МКД, Дмитрий Кулешов напомнил, что с 2025 года в регионе проводится техническое обследование многоквартирных домов (МКД), включенных в региональную программу капитального ремонта Новосибирской области. Решение о техническом освидетельствовании МКД принято правительством Новосибирской области на основании изменений, внесенных в Жилищный кодекс РФ. Суммарно в Новосибирской области должно быть обследовано более 8 тысяч домов. К началу ноября 2025 обследован 1561 многоквартирный дом. За 2026 год планируется обследовать еще не менее 1600 домов.
После обследования сроки капитального ремонта чаще всего переносятся на более поздние годы. При этом дома, которые придется ремонтировать раньше, чем планировалось, в Новосибирской области тоже есть. В каком именно техническом состоянии находятся конструктивные элементы и инженерные системы, специалисты выясняют на местах. С учетом полученных данных планы по капитальному ремонту в регионе корректируются. Техническое освидетельствование идет на условиях господдержки. В 2025 году на данные цели из бюджета Новосибирской области выделено 35 миллионов рублей.
По результатам конкурсного отбора работы выполняет Новосибирский центр кадастровой оценки и инвентаризации (ГБУ НСО «ЦКО и БТИ»).
При этом собственники могут и самостоятельно обратиться в экспертную организацию. Результаты проведенного освидетельствования направляются собственниками в Министерство ЖКХ Новосибирской области. Ведомство учтет информацию при корректировке региональной программы.
Подготовил А. Русинов
Редакция благодарит за содействие при подготовке материала Ассоциацию строительных организаций Новосибирской области и пресс-службу Фонда модернизации ЖКХ НСО