Союз строителей Новосибирской области провел семинар
по проблемам реализации механизма КРТ
6 июля в Большом зале мэрии Новосибирска прошел семинар по вопросам реализации механизма комплексного развития территорий (КРТ), адресованный руководителям и сотрудникам строительных предприятий Новосибирска. Семинар был организован Союзом строителей Новосибирской области при поддержке Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО). В событии приняли участие руководитель Департамента строительства и архитектуры - вице-мэр Новосибирска Алексей Кондратьев, его заместитель Иван Ивашина, заместитель председателя Совета депутатов Новосибирска Антон Тыртышный, специалисты-градостроители, представители банковских структур и Управления Росреестра по НСО.
Провел семинар исполнительный директор Союза строителей Новосибирской области Виктор Мокровицкий.
Во вступительном слове он обратил внимание на эффективность взаимодействия Союза строителей с органами власти, позволяющего обсуждать и совместно решать многие актуальные, общие для всей отрасли вопросы.
35 СОТОК – ЭТО НЕАКТУАЛЬНО
Алексей Кондратьев отметил, что в Новосибирске осуществлена подготовка градостроительных документов по перспективным площадкам, на которых суммарно может быть построено до 15 млн квадратных метров жилья – таким образом, в этом плане задел для работы отрасли на ближайшие годы создан. Пока, по оценке вице-мэра, строительный комплекс сохраняет относительную стабильность, объемы ежегодно вводимого в столице СФО жилья остаются на достойном уровне «свыше 1 миллиона квадратных метров». Главная задача сейчас – без потерь преодолеть экономическую турбулентность последних месяцев – с «заградительными» ставками по проектному финансированию и т. п., за счет чего в Новосибирске задерживается старт новых проектов жилищного строительства суммарно более чем на 500 тысяч квадратных метров.
При этом Алексей Кондратьев подчеркнул: несмотря на все трудности, мэрия твердо намерена добиться нового жилищного строительства исключительно «в режиме освоения кварталов». Минимально допустимые 35 соток на один дом, когда речь идет о механизме комплексного освоения территорий (с расселением и сносом частного сектора, аварийных МКД и пр.) – это уже неактуально, полагает вице-мэр. Во всяком случае, если речь идет об изъятии земельного ресурса из индивидуальной застройки, городская администрация рассчитывает исключительно на долговременное сотрудничество с застройщиками преимущественно по крупным площадкам в границах целого квартала; это может быть 6, 10, даже 15 га. «Стремиться будем именно к такой схеме реализации проектов КРТ, - заявил Алексей Кондратьев. – И сейчас станем нарабатывать практику взаимодействия (со всеми участниками процесса), в том числе практику судебную, когда решение о КРТ принимается по линии органов местного самоуправления».
КРТ – НЕ КРТ БЕЗ ПРОЕКТА ПЛАНИРОВКИ МИКРОРАЙОНА
Директор МБУ города Новосибирска «Институт градостроительного планирования» Алексей Нестеркин в своем докладе остановился на особенностях подготовки планировочной документации по площадкам КРТ.
«На сегодняшний день Правилами землепользования и застройки (ПЗЗ) Новосибирска установлены границы территорий КРТ, - сообщил Алексей Нестеркин. - Они делятся на три типа. Первый – площадки, занятые ветхим и аварийным жилфондом (суммарно – не очень большие); второй – территории, занятые индивидуальным жильем; и третий тип – смешанные площадки, где присутствует одновременно и аварийный фонд, и ИЖС».
По наблюдениям Алексея Нестеркина, предусмотренные территории комплексного развития радикально различаются площадью, от 0,5 до 50 гектаров. При этом маленькие площадки, до 1 гектара, практически невозможно «накрыть» полноценным проектом планировки (чтобы были соблюдены все градостроительные регламенты по обеспеченности объектами соцкультбыта, транспортной инфраструктурой и пр.). В целом, 99 процентов территории Новосибирска «накрыто» именно укрупненными проектами планировок; в рамки одного такого проекта вписывается сразу несколько площадок КРТ.
Глава Института градостроительного планирования более подробно описал один такой проект планировки, находящийся в финальной стадии разработки, в границах которого обретают подлинный статус территорий КРТ сразу 6 площадок. «Это территория, ограниченная улицами Восход, Бориса Богаткова, Лескова, Автогенной и полосой отвода железной дороги, - рассказал докладчик. - Улицами Кирова и Никитина данное пятно делится на 4 классических микрорайона, почти одинакового размера. Тут присутствуют и совсем небольшие площадки КРТ, как на улице Грибоедова (0,5 га), так и крупные, 4 га и больше».
Как пояснил Алексей Нестеркин, с 2020 года все проекты планировок, разрабатываемые его институтом, при определении возможных объемов жилищного строительства основываются на том, что территория в целом делится на зоны обслуживания и микрорайоны (это либо большая межмагистральная территория, либо крупный жилой массив, который сам по себе представляет классический микрорайон с полным набором социальных объектов).
«Мы ушли от общих параметров плотности, рассматривая каждый конкретный земельный участок в границах микрорайона, который потенциально подлежит застройке. Для каждого участка устанавливаются предельные коэффициенты плотности застройки, и делаются проверочные расчеты на объекты социальной инфраструктуры (с учетом объектов действующих и проектируемых) и общую плотность населения (420 человек на гектар при новом строительстве, или 465 человек при реконструкции). Таким образом, для каждого конкретного земельного участка определяется предельный объем жилищного строительства. Это невозможно сделать, рассматривая каждый участок изолированно от общей большой планировочной территории, поскольку только в ее рамках можно соблюсти баланс по обеспеченности всей необходимой инфраструктурой».
Алексей Нестеркин внес предложение: в договор о КРТ обязательно нужно включать пункты об обязательной подготовке градостроительной документации, как минимум, на один планировочный элемент – квартал, а лучше сразу на целый микрорайон, не ограничиваясь только отдельными изолированными «пятнами» площадок КРТ.
СОЦИАЛЬНАЯ ИНФРАСТРУКТУРА: ЧТО ДОЛЖЕН ЗАСТРОЙЩИК
Алексей Кондратьев подчеркнул: все проекты жилищного строительства обязательно должны быть обеспечены нормативным объемом социальной инфраструктуры в рамках принятых проектов планировок, в противном случае застройщик рискует остаться без разрешения на строительство. Руководство города понимает: экономика стройки в Новосибирске вряд ли позволяет требовать от застройщиков создания социальных объектов за свой счет, но вот, как минимум, выкупить и передать городу земельный ресурс для последующего строительства недостающего соцкультбыта – застройщик должен. «Это остро необходимый подход, поскольку сегодня наш город, активно развивая жилищное строительство, серьезно отстал по строительству социальной и транспортной инфраструктуры», - указал вице-мэр.
Алексей Кондратьев привел пример: ГК «Расцветай» в рамках такого сотрудничества уже выкупила и безвозмездно передала муниципалитету 3 га земли под социальные объекты. Он призвал всех крупных застройщиков следовать этому примеру.
Генеральный директор ООО «Группа Мета» Владимир Мартыненков попросил уточнить, что же следует предпринять застройщику, если его проект «не проходит» по условиям обеспеченности социальной инфраструктурой. Алексей Кондратьев сказал, что, строго говоря, если не проходит (даже в рамках общего проекта планировки микрорайона) – строить жилье нельзя. Владимир Мартыненков осведомился, не предполагается ли создать некий маневренный фонд для локального решения подобных проблем. Алексей Кондратьев ответил, что такой вариант прорабатывается.
«ПРИГЛАШАЕМ СТРОИТЕЛЬНЫЕ ОРГАНИЗАЦИИ…»
Иван Ивашина напомнил, что в сентябре 2021 года была создана Комиссия по комплексному развитию территорий Новосибирска, в которую вошли представители органов исполнительной и законодательной власти Новосибирска и Новосибирской области. Основная задача комиссии - определение видов, сроков, этапов и условий комплексного развития территорий города Новосибирска.
«Заседания комиссии проводятся по мере поступления в департамент предложений от застройщиков по участию в комплексном развитии города», - пояснил Иван Ивашина. Техническое сопровождение комиссии осуществляет Отдел градостроительных программ и КРТ Департамента строительства и архитектуры (Иван Ивашина привел контактный телефон отдела: (383) 227-54-37, начальник отдела – Чичкань Ольга Викторовна).
«Приглашаем строительные организации к участию в комплексном развитии городских территорий», - резюмировал Иван Ивашина.
«БАНК СВОБОДНЫХ ЗЕМЕЛЬ» СУЩЕСТВУЕТ
Руководитель проектов Новосибирского городского инвестиционного агентства Михаил Дорош, поблагодарив за организацию семинара президента Союза строителей Новосибирской области Максима Федорченко и исполнительного директора Виктора Мокровицкого, представил участникам проект НГИА «Банк свободных земельных участков для строительства в городе Новосибирске».
Вслед за мэром Новосибирска Анатолием Локтем он подтвердил: свободной земли для комплексной застройки в Новосибирске практически не осталось, но с одним уточнением: в районе центра города. Если отъехать от центра, то участки найти все-таки можно. А если заглянуть еще и в Новосибирский район, то их обнаружится довольно много.
Как сообщил Михаил Дорош, силами НГИА (подразделение ОАО «Проектно-технологическое бюро») за время работы подготовлено на аукцион более 500 земельных участков, составлена комплексная многослойная дежурная карта земельных участков Новосибирска и прилегающих районов.
«Наш земельный банк по состоянию на 1 июня 2022 года содержит достоверную детальную информацию о 1118 земельных участках, - рассказал Михаил Дорош. – Из них 469 участков (42%) предназначены для жилищного строительства, 115 (10%) – для общественно-делового строительства, 239 (22%) – для промышленного строительства, и т. д. Работа по актуализации этих данных проводится систематично, на научно-производственной основе».
Сведения для земельного банка берутся из открытых источников, но, поскольку эти источники многочисленны и разрозненны, услуги НГИА оказываются весьма своевременны и полезны для большинства застройщиков, считает Михаил Дорош.
«В перечне наших услуг – не только поиск земельных участков по требованиям заказчика, но и (при необходимости) – изменение правового режима использования земельного участка, градостроительный аудит, предварительная проработка финансовой модели проекта, архитектурно-строительное проектирование и выполнение функций технического заказчика», - пригласил к сотрудничеству руководитель проектов Новосибирского городского инвестиционного агентства.
КАК ИПОТЕКА СПОТЫКАЛАСЬ И ПАДАЛА
Директор направления по работе с партнерами и ипотечного кредитования Сибирского банка Сергей Буянов сделал краткий обзор рынка ипотеки Новосибирска и Новосибирской области и показал, какие финансовые инструменты сегодня предлагают банки застройщикам для стимулирования продаж.
Динамика выдачи ипотечных кредитов в январе-мае текущего года, по его сведениям, оказалась достаточно «прыгучей», однако общий тренд и его причины просматриваются явно. Как по объемам выдачи в рублях, так и по количеству выданных кредитов и на первичном, и на вторичном рынке жилья пиковые показатели приходятся на февраль-март, а апрель-май демонстрируют сильный провал.
Вот цифры по вторичному рынку Новосибирской области: январь – 4547 млн рублей (1596 шт.), февраль – 7335 млн р. (2403 шт.), март – 6706 млн. р. (2310 шт.), апрель 1416 млн р. (599 шт.), май – 1262 млн р. (448 шт.).
А вот суммы «на первичке»: январь - 2948 млн р. (856 шт.), февраль – 4573 млн. р. (1259 шт.), март – 6555 млн р. (2055 шт.), апрель – 1843 млн р. (524 шт.), май – 1497 млн р. (338 шт.)
При этом отмечается существенное увеличение среднего чека - правда, лишь на первичном рынке: с 3,44 млн р. в январе до 4,43 млн р. в мае. На вторичном рынке средний ипотечный чек за тот же период даже немного уменьшился, с 2,85 до 2,82 млн р.
ЖДЕМ ПРИТОКА ИНВЕСТИЦИЙ С ДЕПОЗИТОВ
В качестве инструмента для стимулирования ипотечных продаж Сергей Буянов предложил комплексную программу, позволяющую предоставить скидку по ипотеке для клиента, перераспределив часть скидки с корпоративного кредита, предоставляемого застройщику по проектному финансированию. Разумеется, ключевыми условиями программы являются реализация проекта с обязательным применением эскроу для расчетов по всем ДДУ и проектное финансирование в банке. При этом застройщик сам выбирает конкретные квартиры, в отношении которых скидка будет перераспределена в пользу ипотеки физлица, а также определяет срок действия дисконта для покупателя: только на период строительства, или на весь срок ипотеки.
Второй инструмент, внешне схожий с первым (покупатель так же в итоге получает сниженный процент по кредиту) – программа, согласно которой застройщик компенсирует снижение ставки по ипотеке для физлица, выплачивая банку комиссионное вознаграждение от стоимости кредита. «При этом комиссионное вознаграждение банку застройщик может полностью либо частично заложить в увеличение стоимости квартиры, это на ваш выбор», - уточнил Сергей Буянов.
По его оценке, данные инструменты хорошо работают в системе по покупке и бронированию недвижимости «Дом.Клик» от Сбербанка, и это факт, подтверждаемый увеличением числа заявок на получение ипотечных кредитов в последнее время.
Алексей Кондратьев попросил Сергея Буянова прокомментировать ситуацию с затянувшейся приостановкой проектного финансирования строителей. Вице-мэр уверен: сдвинуть дело с «омертвевшей точки» могут и должны банкиры, поскольку именно они оценивают имеющийся у застройщиков земельный ресурс ниже, чем сами застройщики, а себестоимость проектов – наоборот, выше, это и повышает расчетные риски и одновременно снижает рентабельность до уровня «стоп-условий».
Сергей Буянов от комментария воздержался, сославшись на отсутствие соответствующих полномочий и информации («это компетенция другого подразделения»).
Зато он сообщил о прорабатываемых банком возможностях дополнительного снижения ипотечных ставок, а также о том, что к осени финансисты прогнозируют перераспределение средств с банковских депозитов, проценты по которым после недавнего кризисного взлета существенно снизились и стали непривлекательны, на рынок жилищных инвестиций. Все это – факторы повышения платежеспособного спроса на первичное жилье.
ОФОРМЛЕНИЕ ПРАВ: ФЕЙЕРВЕРК НОВИЗНЫ
Заместитель начальника отдела государственной регистрации недвижимости № 2 Управления Росреестра по Новосибирской области Анастасия Анварова рассказала о некоторых существенных изменениях в оформлении прав при участии в долевом строительстве, произошедших в 2021-2022 годах, а также о требованиях к оформлению документов, направляемых в электронном виде.
Так, согласно последней редакции ч. 11 ст. 48 федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ, с 30 апреля минувшего года для регистрации права собственности на жилье не требуется договор долевого участия или договор об уступке прав, достаточно акта приема-передачи.
Кроме того, с 1 июля 2021 года, согласно последней редакции ч. 5.1 ст. 16 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ, многоквартирный дом может быть поставлен на государственный кадастровый учет, а дольщик могут регистрировать свои права собственности даже при наличии различных ограничений прав на земельный участок, вплоть до ареста.
С 1 января 2022 года, согласно последней редакции п.1 ч 6 ст. 16 того же закона 214-ФЗ, упрощен порядок регистрации права участника долевого строительства по заявлению застройщика (скан-образ акта приема-передачи заверяется застройщиком).
С 1 марта 2022 года в Градостроительном и Жилищном кодексах закреплены понятия «многоквартирный дом», «дом блокированной застройки», «малоэтажный жилой комплекс».
«С 1 марта текущего года застройщики вправе привлекать денежные средства граждан на строительство индивидуальных жилых домов на территории малоэтажных жилых комплексов, - рассказала Анастасия Анварова. – При этом малоэтажный жилой комплекс должен быть полностью спроектирован, и его строительство должно осуществляться строго в рамках требований утвержденной документации по планировке территории».
Еще ряд изменений законодательства вступили в силу совсем недавно, 29 июня 2022 года, о них также сообщила Анастасия Анварова. Так, согласно новой редакции ст. 28 ФЗ № 218, все учетно-регистрационные действия, в том числе регистрация ДДУ, договора уступки прав требования по ДДУ, соглашений об изменении и расторжении ДДУ, удостоверяются выпиской из ЕГРН; специальные регистрационные надписи не проставляются.
Кроме того, с 29 июня Росреестр практически полностью перешел на электронный документооборот с многофункциональными центрами (основная часть бумажных документов переводится в МФЦ в электронный вид, и в таком виде передается в Росреестр; исключение составляют документарные закладные).
Также Анастасия Анварова раскрыла детали применения электронных подписей и специфику оформления «цифрового» документооборота в ходе регистрации договоров и сделок, сообщила о действующих сроках государственной регистрации договоров долевого участия (как выяснилось, самый быстрый срок, 1-2 дня, действует для документов, предоставленных в электронном виде).
Дополняя выступление Анастасии Анваровой, Алексей Кондратьев напомнил о таком неблагоприятном для многих застройщиков факторе, как очередное продление «дачной амнистии». Оно позволяет продлить для отдельных собственников ИЖС возможность легко узаконить самострой, а в случае возникновения интереса к их земельным участкам со стороны застройщиков МКД – оставляет возможность требовать с застройщика астрономические, неподъемные суммы выкупа, тормозящие системные проекты городского развития. Тем не менее, мэрия сохраняет оптимизм и готовность при необходимости вступать в судебные споры, имеющие целью выиграть необходимые для комплексного развития земельные участки.
АВАРИЙНЫЕ ДОМА, ЕСЛИ НАДО, НАЙДЕМ
Директор ООО СК «ВИРА-Строй» Михаил Постников, предвосхищая обострение конкурентной борьбы застройщиков за земли в центральной части города, попросил уточнить, удалось ли убрать законодательную коллизию, ограничивающую вовлечение в проекты КРТ участков индивидуальной жилой застройки.
Алексей Кондратьев сообщил, что, к сожалению, по-прежнему сохраняется ограничительная норма, согласно которой вовлечение земель ИЖС в проекты КРТ допускается только при наличии на вовлекаемом участке хотя бы одного ветхого или аварийного многоквартирного дома. Вместе с тем, эта проблема успешно решается за счет создания многоконтурных участков с ИЖС, в которых аварийные МКД также присутствуют. По оценке Алексея Кондратьева, «такого добра», как ветхие и аварийные МКД, в Новосибирске пока хватает, и посему при формировании площадок под КРТ хотя бы один многоквартирный дом соответствующего качества найти можно почти всегда.
Антон Тыртышный от лица Совета депутатов Новосибирска призвал застройщиков, входящих в проекты КРТ, активнее взаимодействовать с депутатами с целью избежать «возникновения конфликтности» на площадке комплексного развития. «Конфликтности нужно стараться избегать как на этапе строительства, так и в более отдаленной перспективе. Этого вполне можно добиться, поскольку зачастую почва для зарождения конфликта на площадке хорошо видна уже на стадии формирования проекта», - подчеркнул парламентарий.
НАБЛЮДАЕМ НЕБЫВАЛЫЙ РОСТ ЦЕН
Директор по управлению проектами и инвестициями ГК «Корпорация ЕЛКА» Максим Марков поделился собственной аналитической оценкой ситуации, сложившейся на рынке недвижимости Новосибирска и некоторых других сибирских городов. Обозначив в качестве негативных факторов, влияющих на рынок в последние годы, коронавирусную эпидемию и специальную военную операцию, Максим Марков отметил, что «после 24 февраля рынок у нас встал, у отдельных застройщиков продажи не фиксировались совершенно».
Первое движение после этого «замирания» отмечено 15 марта, «когда пошли какие-то разъяснения, а Сбер начал подтверждать заявителям ипотеку по ранее согласованным ставкам». Но движение это оказалось слабым, основанным на инерции наработок мирного времени, и по факту рынок дал показатели не выше 20-25 процентов даже по сравнению с «ковидным» периодом. «В мае текущего года было выдано ипотеки на 45 миллиардов рублей, а в мае 2021 года – на 350 миллиардов», - сравнил красноречивые цифры Максим Марков.
Вместе с тем, за счет программ льготной ипотеки (в том числе для IT-специалистов) ситуация понемногу начала меняться к лучшему, и в июне выдача ипотеки достигла 60-70 процентов от уровня июня-2021.
«Кроме того, сегодня мы наблюдаем небывалый рост цен, рекордный за весь период наблюдений: за год цены на квадратный метр выросли почти на 40 процентов, - добавил эксперт. – Цена перешагнула планку 123 тыс. рублей за квадратный метр, причем это же средняя цена, учитывающая и самые недорогие предложения. А самые дорогостоящие варианты (к примеру, в ЖК «Наследие», «Флора и фауна») достигают отметок 290 - 330 тысяч рублей за квадратный метр».
Максим Марков полагает, что данный рост обусловлен не только изменением рыночной конъюнктуры, но и резким, до 37-40 процентов, повышением себестоимости строительства (за счет удорожания материалов и пр.)
Отрицательно влияет на спрос такой «пролонгированный» экономический фактор, как снижение располагаемых денежных доходов населения, отмечаемое в течение 9 последних лет. «Реальные располагаемые денежные доходы – это зарплаты за вычетом всех обязательных платежей, включая кредиты, а кредитная нагрузка на население у нас все время растет», - напомнил эксперт. «При сохранении такой тревожной тенденции можно сделать ипотечную ставку вообще нулевой, но кредит все равно никто не возьмет. Тех остатков тающего платежеспособного спроса, который сегодня добирают программы льготной ипотеки, хватит только года на полтора», - опасается Максим Марков. Если данный тренд не преломить, предложение резко сократится вслед за спросом, со всеми вытекающими последствиями.
ТРЕБУЕТЕ ВВОДА? ОБЕСПЕЧЬТЕ СПРОС!
По оценке Максима Маркова, застройщики в Новосибирске хорошо умеют и строить, и продавать – настолько хорошо, что некоторые федеральные игроки, зайдя на наш рынок, во многих случаях вынуждены «с проклятиями» его покинуть, не выдерживая конкуренции. «Работать мы умеем, но для успешной работы нам необходим определенного уровня потребительский аппетит, который, к сожалению, от нас никак не зависит. Поэтому, когда федеральные программы требуют от нас ежегодного ввода определенных объемов жилья, мы должны выдвинуть встречное требование: обеспечьте нам, пожалуйста, соответствующий потребительский спрос», - подытожил Максим Марков.
Алексей Кондратьев «разбавил» категоричность выводов Максима Маркова, предположив, что при сохранении положительного «входящего» миграционного баланса в Новосибирской области и продолжении программ льготной ипотеки спрос на жилье в нашем регионе гарантирован на многие годы вперед.
Записал А. Русинов