Детали перехода обсудили на строительном форуме в Новосибирске
За 2024 год в России было введено в эксплуатацию 107,8 млн квадратных метров жилья, из них более половины – 62,3 млн кв. метров – индивидуальными застройщиками. Схожая пропорция отмечается и в Сибирском федеральном округе (9,87 млн кв. и 5,57 млн кв. м соответственно). Объем ИЖС растет от года к году, но вместе с ростом объемов ИЖС ярче проявляются слабые места такого строительства: дефицит инфраструктуры, низкое качество получаемых домов, невзрачность создаваемой градостроительной среды, и другие. Недавно открывшаяся возможность финансировать и строить индивидуальное жилье в составе малоэтажных жилых комплексов по 214-ФЗ, с использованием счетов-эскроу, – не вызвала интереса у граждан: они по-прежнему предпочитают вести индивидуальное строительство стихийно.
Как помочь малоэтажной застройке стать на цивилизованные рельсы, сделать ее современной, надежной и более доступной – решали участники сессии «Малоэтажная страна - регионы 2035» в рамках форума «Стратегии ускорения темпов строительства».
По оценке модератора сессии, вице-президента Российского Союза строителей Владимира Дедюхина, к настоящему времени в стране создана база для дальнейшего системного роста ИЖС. В частности, приняты изменения в 214-ФЗ о долевом строительстве, позволяющие осуществлять ИЖС в составе малоэтажных жилых комплексов, с 1 марта 2025 года вступает в действие федеральный закон от 22 июля 2024 № 186, дающий людям возможность строить индивидуальные дома с использованием счетов-эскроу по договорам с профессиональными подрядчиками. Есть данные соцопросов: более 70 процентов граждан, помышляющих о новом жилье, мечтают о своем, индивидуальном доме. Наконец, есть более 50 трлн рублей, запасенных россиянами на депозитах, и логично было бы надеяться на частичное вовлечение этих накоплений в индивидуальную застройку – но прежде нужно преодолеть некоторые ее системные проблемы. В их числе вице-президент назвал нехватку инженерной и социальной инфраструктуры в сочетании с избыточными нормативными требованиями по обеспечению такой инфраструктурой, отсутствие региональных операторов, управляющих ИЖС (по аналогии с управлением проектами КРТ). «Региональные операторы должны управлять земельным банком индивидуальной застройки, готовить документы территориального планирования, обеспечивать площадки инфраструктурой», - пояснил Владимир Дедюхин.
Руководитель Управления Росреестра по Новосибирской области Светлана Рягузова, дополняя тему земельного банка, напомнила, что с 1 марта 20205 г. публичная кадастровая карта «переехала» на единую российскую платформу «Национальная система пространственных данных» - именно здесь теперь нужно искать подходящие участки для ИЖС (раздел «Земля для стройки»).
Вице-губернатор Новосибирской области Роман Теленчинов отмечает трудности учета индивидуальных домов: «Их строительство носит уведомительный характер, и пока люди не зарегистрируют готовое жилье – мы его не видим». Существенной проблемой остается дороговизна инфраструктуры для поселков ИЖС, по этому показателю сильно проигрывающих застройке многоквартирными домами. Для сравнения: если для инфраструктурного обеспечения микрорайона МКД требуются затраты на уровне 15 тыс. руб. в расчете на квадратный метр возводимого жилья, то в поселке ИЖС этот показатель возрастает как минимум вдвое.
И еще один большой недостаток нынешней индивидуальной застройки – отсутствие рабочих мест, следствием которого становится постоянная суточная миграция населения из пригородных районов в города и обратно. Поэтому будущее - за теми поселками, которые станут строиться по мастер-планам, обязательно предусматривающим, помимо обустройства всей инфраструктуры - создание рабочих мест, полагает Роман Теленчинов.
Руководитель направления «Индивидуальное жилищное строительство» ДОМ.РФ Александр Лобач видит путь развития ИЖС, среди прочего, в «инфраструктурном» стимулировании комплексного ИЖС – посредством инвестиционных налоговых вычетов для застройщика (возмещение до 80% расходов на создание инфраструктуры) и соглашений о защите и поощрении капиталовложений в инфраструктуру.
С точки зрения Владимира Дедюхина, пока в стране не хватает действенных финансовых инструментов для поддержки ИЖС; полезно было бы рассмотреть варианты внедрения в ИЖС механизма «строительных сберкасс» и жилищно-строительных кооперативов.
И наконец, существенным драйвером качественного развития ИЖС станет его перевод на комплексную, высокотехнологичную основу, с применением механизма КРТ и использованием индустриальных технологий строительства.