Жилищное строительство: контекст и тенденции
Строительный бум на рынке коммерческого жилья, косвенно подтверждающий представления многих об универсальности и всесилии «саморегулируемого рынка» и, соответственно, правильности избранного курса содержит, тем не менее, внутри себя сокрытый от глаз «до поры до времени» потенциал самоуничтожения. Попробуем разобраться в этом удивительном феномене.
Суть в том, что предприниматели, оперирующие на рынке коммерческого жилья, для извлечения максимальной прибыли, согласно канонам, должны иметь на рынке максимально возможное число готового товара – т.н. «квадратов». Если в 1990-х годах, на заре «второго пришествия» капитализма в Россию, предприниматель строил со спекулятивными целями одновременно каких-нибудь один – два дома, то теперь, для того, чтобы быть полноправным участником спекулятивного жилищного рынка, он должен купить или арендовать значительный участок земли и возвести на нем множество единообразных домов, пускаясь таким образом в рискованное предприятие, как правило, по стоимости многократно превосходящее размеры его состояния.
А когда наступает кризис и приостанавливается уплата очередных авансов, терпит крах все предприятие: в худшем случае дома остаются недостроенными до наступления более благоприятного времени, а в лучшем, что бывает крайне редко, они продаются с молотка за полцены новому предпринимателю.
Таким образом, жилищный кризис, в современном его понимании, это неизбежное следствие нерегулируемого или саморегулируемого рынка, что, в сущности, одно и то же, всегда возникающий при увеличении скорости строительства коммерческого жилья. Без спекулятивных построек многоэтажных башен во всё возрастающем масштабе не может по-настоящему преуспеть теперь ни один строительный предприниматель. При этом размеры товарных масс, создаваемых капиталистическим производством, определяются исключительно масштабом этого производства и субъективной внутренней потребностью в постоянном его расширении, а отнюдь не реальными объективными общественными потребностями в доступном жилье, обусловленными, прежде всего гармоничным балансом предложения и спроса, подлежащего удовлетворению.
В результате периодически возникающего макроэкономического дисбаланса между спросом и предложением, ситуация на жилищном рынке такова, что при массовом производстве непосредственным бенефициаром и самым массовым покупателем может быть только оптовый купец – его величество «спекулянт многоликий»: банки, агентства недвижимости, риэлторы и т.п. спекулирующая публика. Отсюда, процесс воспроизводства на рынке жилья, в известных границах может продолжать совершаться в расширенном масштабе, хотя выброшенные из него «товары» в действительности не переходят в полной мере в сферу индивидуального потребления. Значительная часть «квадратов» переходит в сферу потребления лишь по видимости, да еще на бумаге в статистической отчетности, а в действительности же она может оставаться непроданной в руках спекулянтов-перекупщиков еще долгое время (годами), и следовательно, фактически все еще находиться на рынке. То есть нормального оборота рынка фактически не происходит. Но до тех пор, пока удается так или иначе продавать продукт, все идет как будто бы нормально - с точки зрения буржуазии и обслуживающей ее государственной надстройки. Индивидуальное потребление самого капиталиста и курирующего его государственного или муниципального чиновника при этом может неуклонно возрастать, и весь процесс воспроизводства находиться в самом цветущем состоянии.
Так постепенно, год за годом, зарождается кризис перепроизводства, затоваривание рынка и постепенная стагнация, застой. Приходит «стабилизация» на самом низком уровне потребления, когда один поток товаров следует за другим и, наконец обнаруживается, что товары прежних потоков еще не превращены в деньги, а уже наступают сроки платежа за них.
Владельцы их вынуждены будут, рано или поздно, объявить себя несостоятельными банкротами или же, чтобы произвести платежи, должны будут продавать свой товар по какой угодно цене.
Именно это обстоятельство было и до сих пор остается источником всеобщего недоверия к «новой» экономической политике. Более или менее состоятельные российские граждане утратили доверие к стране и пытаются купить недвижимость за границей, но абсолютное большинство нуждающихся в отчаянии сдаются в ипотечное рабство новоявленным ростовщикам.
Такая ситуация не имеет никакого отношения к действительному состоянию спроса на жилье. Она имеет отношение лишь к возведенной в абсолют необходимости превратить залежалые и недоступные для большинства жилищные товары в ипотечные продукты и деньги любой ценой.
Капиталистическая система не знает никаких иных видов потребления, кроме потребления оплачиваемого. И то, что «квадраты» не могут быть проданы, означает лишь одно: для этих товаров не находится платежеспособных покупателей.
Государственная власть вновь и вновь пытается обосновать причину жилищного кризиса, в том числе утверждая, что работающие получают слишком малую часть своего собственного продукта и что, следовательно, беде можно помочь, если он будет получать более крупную долю продукта, если его заработная плата возрастет.
В ответ достаточно только напомнить: предыдущий жилищный кризис 2008 - 2014 годов разразился тогда, когда произошло реальное общее повышение заработной платы, и работающие действительно стали получать более крупную долю той части готового продукта, которая предназначена для потребления.
Такой период с точки зрения здравого смысла – должен был бы, напротив, отдалить кризис. Однако произошло обратное, наглядно показавшее, что капиталистический способ производства объективно заключает в себе объективные условия, которые не зависят от доброй или злой воли капиталистов, госчиновников либо депутатов, - условия, которые допускают лишь относительное благополучие или стабилизацию и только на короткое время, да и то всегда лишь в качестве буревестника очередного кризиса.
И наконец, самое прискорбное произойдет позже, в период преодоления последствий кризиса, когда потери частных капиталистов и ростовщиков – банкиров будут компенсироваться за счет государственного бюджета, из общественного фонда потребления за счет богатства всего общества. В этом ряду попытки дополнительно профинансировать ипотеку за счет государственного бюджета - всего лишь разгонка спроса без учета того, что будет происходить с предложением.
Необходимо прекратить всякую господдержку банкам, владеющим значительным непроданным жильем, чтобы побудить их реализовать это жилье, снизив тем самым его остающуюся неоправданно завышенной цену, тем самым проявив заботу о собственных гражданах, а не о наживающихся на их бедах спекулянтах. А такого рода новый коммунизм, где привилегированной становится только одна сторона - правящий класс капиталистов и финансовых спекулянтов, аморален и неопустим, и подобного рода «антикризисные» программы являются лишь «затыканием дыр».
Только сняв с застройщиков финансовые обязательства по сооружению коммуникаций, подключению к сетям и земельной ренте, можно хоть как-то способствовать развитию строительства доступного и качественного жилья на коммерческой основе. И лишь после этого станет вновь актуальным развитие адекватного кредитования населения на покупку этого жилья. Это необходимое, но недостаточное условие.
«Корень зла» еще видится в глобальном отсутствии рыночной конкуренции, и за примером далеко ходить не надо. В контексте недобросовестной конкуренции, а фактически имитации строительства почти доступных и комфортных домов привилегированные застройщики, обладая солидной государственной административной, правовой и финансовой поддержкой, подъедают все лакомые куски по всей стране, совершенно не пуская в «игру» и тем самым уничтожая региональный архитектурно-строительный бизнес. Это сама по себе уже достаточно «мутная» история. При этом в качестве главного аргумента они, как правило, приводят объем построенного жилья. Да, объемы подрастали и существенно, но ведь и цена квадратного метра при этом неуклонно вздувалась, чего по законам рыночной экономики «никогда не может быть, и вот опять!». Где конкуренция, где более доступные, но не менее качественные предложения и где, наконец, анонсированное государством приоритетное развитие средне- и малоэтажного домостроения? Одним словом, все это напоминает бесконечное движение «вверх по лестнице, ведущей вниз».
Основной крен государственной политики в сфере строительства доступного жилья должен быть направлен на то, чтобы увеличить предложение и таким образом сбить спекулятивную цену. По классической теории, цена формируется в зависимости от кривой спроса и предложения. Чем выше будет предложение, тем ниже будут цены на жилье. Поэтому самый основной тезис, которого не хватает в государственной жилищной политике – это предложение жилья со стороны государства.
Ничто не мешает государству либо вернуть госсобственность, либо организовать государственные строительные компании, либо самое простое и эффективное - разместить госзаказ на государственное арендное жилье (некоммерческая аренда) в частных строительных компаниях по твердым сметным ценам и предложить его на рынке, тем самым сбив спекулятивные цены. За счет уменьшения перечисленных расходов можно добиться кардинального уменьшения издержек и в самих частных строительных компаниях.
И это было бы гораздо более эффективное освоение государственных капитальных вложений, поскольку нигде в мире частный собственник - капиталист не является более эффективным, чем государство. Ибо эффективность частника и государства несоизмеримы, и они оцениваются по разным критериям. У частника критерий эффективности – прибыль, а у государства – жизнеспособность целого (страны).
Профессор Новосибирского Государственного Архитектурно-Строительного Университета
Евгений Загороднов