В Новосибирске обсудили острые вопросы строительного налогообложения
Как исчислять налог на прибыль в свете обновленного налогового законодательства, с какого момента фиксировать финансовый результат по объекту, какое имущество считается полученным безвозмездно – эти и другие актуальные вопросы налогообложения застройщиков вошли в повестку недавнего семинара, организованного УФНС по Новосибирской области и Ассоциацией «РДКС».
Заместитель руководителя УФНС по Новосибирской области Елена Москалец во вступительном слове напомнила, что с марта 2025 года в России действует измененная редакция Градостроительного кодекса. В крупнейший за последние годы пакет обновлений, среди прочего, вошла обязанность застройщиков регистрировать права дольщиков (в 30-дневный срок, за свой счет). Но главное нововведение - то, что с марта 2025 г. строительство считается завершенным с момента получения разрешения на ввод в эксплуатацию. «Это главный посыл, на котором основываются налоговые последствия», - подчеркнула Елена Москалец.
На вопросах налогообложения прибыли организаций-застройщиков подробнее остановился начальник отдела налогообложения юридических лиц УФНС по Новосибирской области Степан Жигулин.
С точки зрения налогового учета, деятельность организаций-застройщиков оценивается по двум основным составляющим: результату от строительства объектов недвижимости и выручке от реализации услуг застройщика. Экономия по первой части образует внереализационный доход, который учитывается для целей налогообложения и включается в налоговую базу.
Выручка застройщика – это «обычная» выручка от реализации услуги, она отражается в соответствующих строках проектной декларации по налогу на прибыль. Ее величина, как правило, не превышает 5-10 процентов от сметной стоимости.
Поскольку строительство объекта недвижимости чаще всего превышает один налоговый период, в дело вступает норма, определенная в ст. 271 гл. 25 НК – о равномерном принципе признания дохода в целях налогообложения прибыли, полученной по договорам длительного технологического цикла, не предусматривающих этапов, которые имеют самостоятельное значение. Услуга застройщика на этапы не разделяется, и оценивается именно по этому принципу.
Целевые средства требуют раздельного учета
Согласно пп. 14 ст. 251 НК РФ, в целях налогообложения прибыли не учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в рамках целевого финансирования. К средствам целевого финансирования относятся не только аккумулированные на счетах эскроу средства инвесторов (дольщиков), но и заемные деньги, которые застройщик привлек на начальном этапе для реализации своего проекта.
По идее, как целевые должны «окрашиваться» и средства, которые направляются на возведение социальных объектов в рамках исполнения обязательств по долгосрочным договорам КРТ. Правда, при этом остается неясным, как при включении в целевые расходы затрат на социалку фиксировать финансовый результат – по этому поводу УФНС Новосибирской области ждет разъяснений от федеральных органов. В свете объективной необходимости строить социальную инфраструктуру нуждается в корректировке и устаревшая норма об обязательном направлении целевых средств дольщиков исключительно на строительство многоквартирного дома - понятно, что школа или детсад по такой норме становятся «нецелевыми» затратами.
В любом случае, застройщики должны помнить, что они обязаны вести раздельный учет доходов (расходов), полученных (произведенных) в рамках целевого финансирования. «В случае отсутствия такого учета у налогоплательщика, получившего средства целевого финансирования, указанные средства рассматриваются как подлежащие налогообложению с даты их получения, - подчеркнул Степан Жигулин. – Кроме того, в соответствии с пунктом 14 ст. 250 НК РФ, в составе внереализационных доходов учитываются доходы в виде использованного не по целевому назначению имущества, которое получено в рамках целевого финансирования».
В то же время, использованием по целевому назначению указанных средств в целях, зафиксированных в гл. 25 НК РФ, признается возмещение ими расходов застройщика в связи со строительством объектов по договорам долевого участия в строительстве (такой подход подтвержден письмом Минфина РФ от 13.09.2022 № 03-07-11/88447).
Выше экономия – больше налог
В случае, если после завершения строительства у застройщика остается разница (экономия) между суммой средств целевого финансирования и суммой расходов на строительство объекта, не подлежащая возврату дольщикам по условиям договора, - данная сумма теряет статус средств целевого финансирования, и ее необходимо включить в состав внереализационных доходов на основании п. 14 ст. 250 НК РФ.
В контексте такого подхода важна дата, с которой признается экономия от строительства. Степан Жигулин напомнил: с 1 марта 2025, в соответствии с федеральным законом от 26.12.2024 № 487-ФЗ, статья 52 Градостроительного кодекса РФ дополнена положением о том, что строительство или реконструкция объекта считаются завершенными со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию (если для строительства данного объекта требуется РНС).
Тем же законом обновлена статья 14 федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ: теперь нельзя долго медлить с регистрацией всего построенного – даже той его части, которая не подлежит передаче дольщикам; в срок не позднее 6 месяцев с даты осуществления государственного кадастрового учета многоквартирного дома или иного объекта застройщик должен направить в орган регистрации прав заявления о государственной регистрации прав собственности на входящие в состав данного объекта и не являющиеся объектами долевого строительства помещения и машиноместа, создание которых осуществлялось без привлечения средств участников долевого строительства (в отношении которых отсутствуют заключенные ДДУ) и иных лиц.
С той даты, когда объект завершен, по нему, согласно правилам бухучета, фиксируется финансовый результат. Если он положительный, налоговых органы считают, что по объекту получена экономия – как разница между фактическими затратами и полученными целевыми средствами. А поскольку объект уже достроен – значит, цель, для которой привлекались средства, достигнута, и «сэкономленные» суммы теряют статус целевых. «Повторюсь, возникает внереализационный доход для целей налогообложения», - сказал Степан Жигулин, уточнив, что дата признания такого дохода определяется исключительно Налоговым кодексом (пытаться управлять это датой, «играя» учетной политикой конкретного предприятия – недопустимо).
Рассчитайтесь за «безвозмездно полученное»
Если после окончания строительства в распоряжении застройщика осталась недвижимость, построенная за счет целевых средств, но не подлежащая передаче дольщикам, данное имущество налоговики считают полученным безвозмездно (на основании п. 2 ст. 248 НК). А при получении безвозмездного имущества у застройщика, в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 247 и пп.2 п. 1 ст. 248, а также п. 8. ч. 2 ст. 250 НК РФ возникает доход, который нужно учитывать при расчете налога на прибыль.
Безвозмездно полученное имущество должно включаться застройщиком во внереализационный доход по его рыночной стоимости (п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ). При дальнейшей реализации такого имущества, не являющегося амортизируемым, его стоимость определяется как сумма дохода, учтенного в соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 250 НК РФ. Датой получения дохода признается дата реализации товаров, определяемая по п. 1 ст. 29 НК РФ, независимо от фактического поступления денежных средств.
Организации-застройщики при реализации безвозмездно полученного по результатам строительства имущества обязаны отразить выручку от реализации в декларации по налогу на прибыль на дату передачи объекта недвижимости.
Застройщик – тот же дольщик?
Стараясь развеять возможные сомнения застройщиков по поводу «безвозмездности» той недвижимости, которая у них осталась после полной передачи всех квадратных метров по ДДУ дольщикам, Степан Жигулин пояснил позицию налоговиков: если те затраты на строительство объекта, которые были понесены изначально и финансировались застройщиком из кредитных, заемных или каких-то иных средств, в конечном итоге оказались полностью компенсированы средствами дольщиков с раскрытых счетов эскроу, то налоговики считают, что полученные застройщиком «лишние» квадратные метры (в квартирах ли, в помещениях ли коммерческого назначения - неважно) – получены им без собственных затрат, то есть безвозмездно.
«Если ваши затраты есть, то по сути вы должны выступать здесь как один из дольщиков, - обратился к застройщикам Степан Жигулин. – Это должно быть прописано в проектной декларации, и в учете у вас должны быть отражены те средства, которые вы вкладываете – опять-таки, они должны быть зафиксированы как целевые, в порядке раздельного учета. Эти деньги пойдут плюсом к деньгам других дольщиков, которые аккумулируются на эскроу, и на эти деньги у вас будет больше экономия».
В качестве примера-аналога Степан Жигулин привел ситуации, когда застройщик одновременно выполняет функции строительно-монтажной организации – точно так же, по его мнению, застройщик может совмещать свою основную деятельность с «функцией дольщика, который хочет получить в свою собственность объект, и платит за это из своих источников».
Усомнившиеся застройщики
Исполнительный директор ГК «Первый строительный фонд» Владимир Галенко усомнился, что описанный подход к застройщику как к одному из дольщиков - правильный.
«Застройщик – не дольщик, - считает он. – Цели у них разные. Застройщик строит не для того, чтобы получить квартиру. Как у юрлица, у него уставная цель – получение прибыли, которую потом можно будет, в том числе, направлять на строительство следующих объектов».
Владислав Галенко напомнил: в сегодняшних реалиях застройщик (при получении проектного финансирования), по финмодели банка, должен вложить в стройку, как минимум, 20 процентов собственных средств. И целевое проектное финансирование, предоставляемое банком, сегодня обходится всё дороже из-за замедления поступления денежных средств на счет эскроу. Дополнительным бременем на застройщика ложатся затраты по снятию претензий дольщиков перед приемкой объекта, а также по выполнению гарантийных обязательств. Не стоит забывать и о кассовых разрывах при поступлении целевых денежных средств застройщику.
Многие другие участники и участницы встречи поддержали высказанную Владимиром Галенко озабоченность, среди прочего, отметив, что нельзя считать безвозмездно полученным имуществом то, которое застройщика обязали принять по закону (попросту заставив его регистрировать право собственности на непроданные помещения).
Помимо этого, у них вызывает непонимание новая базовая норма, согласно которой датой принятия экономии по объекту считается дата подписания разрешения на ввод в эксплуатацию. Намного справедливее было бы такой датой считать принятие объекта дольщиками – ведь пока они не подпишут акты, затраты нельзя считать завершенными, может потребоваться «доводка» квартир, плюс неизбежные потери из-за «потребительского экстремизма», и т. п.
По мнению застройщиков, в нынешних непростых экономических условиях строительному бизнесу и налоговым органам необходимо находить компромиссы в части определения налогооблагаемой базы, поскольку избыточное налоговое бремя разрушительно для компаний, а их банкротство – это неизбежная потеря рабочих мест, срыв выполнения строительных программ и снижение налоговых поступлений в казну.
Записал А. Русинов