ОДИН РАЗ ПОСТРОИТЬ, ТЫСЯЧУ РАЗ ПОМЫТЬ

10
8 минут
ОДИН РАЗ ПОСТРОИТЬ, ТЫСЯЧУ РАЗ ПОМЫТЬ

О расходах на эксплуатацию надо задуматься еще при проектировании

31 мая в центре «Мой бизнес» при поддержке Новосибирского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ» прошел обучающий семинар «Расходы на эксплуатацию здания: как их сократить еще на этапе проектирования?»
Семинар был адресован застройщикам, которые после ввода объекта не теряют связь с ним, а продолжают управлять этой недвижимостью на этапе эксплуатации, проектным организациям, а также представителям государственного и муниципального заказчика.
В семинаре приняли участие заместитель министра промышленности и торговли Новосибирской области Денис Рягузов, руководитель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Владимир Середович, представители Минстроя НСО. Модератором события выступил председатель Новосибирского областного отделения «ОПОРЫ РОССИИ», директор по развитию строительной компании ООО «ЗАО СМС» Игорь Салов.

НЕ ПУТАЙТЕ ПРОМЫШЛЕННОГО АЛЬПИНИСТА С АКРОБАТОМ

О возможностях сокращения эксплуатационных расходов в сегменте клининга – за счет принятия верных решений на этапе проектирования, и о том, какие это конкретно могут быть решения, рассказала директор по развитию клининговой компании «Альфа-Сервис» Наталья Кудреватых.
Среди прочего, она привела характерный пример: мойка остекленных фасадов многоэтажных зданий с малодоступной внешней частью, которую из-за недостаточного угла открытия окон (или из-за того, что окна вообще глухие) можно нормально помыть только снаружи, с привлечением промышленных альпинистов, по сравнению с мойкой полноценно открывающихся окон обходится более чем в три раза дороже (вместо 55-60 рублей - 180 рублей за квадратный метр). Выходит, что, сэкономив однократно на проектировании и устройстве окон, можно получить постоянное удорожание периодических затрат на клининг.
Безусловно, во многих случаях остекленные фасады крупных объектов в принципе нельзя вымыть изнутри через открывающиеся части – на этот счет Наталья Кудреватых посоветовала заранее предусмотреть в проекте специальные анкерные крепления на фасаде, с помощью которых на объекте потом смогут работать промышленные альпинисты. Преимущества такого подхода – в надежности и безопасности конструкции (и мойщик окон не сорвется с высоты из-за плохого крепления своего снаряжения за не предусматривающие такого использования части и элементы здания). Финансовая экономия тоже будет достигнута, поскольку промышленные альпинисты смогут работать быстрее и эффективнее, а эксплуатирующей компании точно не придется заказывать автовышки для обслуживания фасада. Также полезно тщательнее продумывать планировочное решение прилегающей территории, чтобы обеспечить легкий и удобный доступ к фасаду для периодического мытья и технического обслуживания.

КУИ: ЛУЧШЕ БОЛЬШЕ

Наталья Кудреватых обратила внимание на важность правильного выбора материала при проектировании полов и фасадов – с учетом назначения помещений, климатических условий конкретного региона, температурно-влажностного режима. Не стоит пренебрегать установкой современных многоступенчатых грязезащитных систем; опять-таки, здесь за счет некоторого повышения разовых затрат можно получить долговременную систематическую экономию на уборке и обслуживании помещений, а также существенно продлить сроки службы напольных покрытий.
Как показывает опыт Наталья Кудреватых, КУИ (кладовые уборочного инвентаря) и прачечные целесообразно проектировать с учетом специфики систем уборки, которые будут использоваться на этапе эксплуатации. В общих чертах, напоминает эксперт, нормативные требования к упомянутым помещениям содержатся в СП 44.13330.2011 и СНиП 2.09.04-87. Согласно этим документам, на каждые 100 кв. метров общей площади этажа здания должно приходиться не менее 0,8 кв. метра КУИ, при этом одна КУИ не может быть меньше 4 кв. метров. Допускается использование одной КУИ для двух смежных этажей, если площадь каждого из них – менее 400 кв. м. Но это, повторимся, по нормативам – которые, с точки зрения Натальи Кудреватых, к настоящему времени сильно устарели. «Этих 0,8 квадратных метра на 100 квадратных метров площади этажа, конечно, хватит, если вам нужно помещение, условно говоря, для пары ведер, веника и швабры. Но если вы хотите обеспечить возможность уборки с помощью современных технических средств и инвентаря, то стоит запроектировать КУИ побольше, чтобы и поломоечные машины поместились, и емкости с чистящими средствами, и многое другое».
«Внедрение систем уборки в проект помогает поддерживать высокие стандарты чистоты при сокращении затрат на уборочный персонал, - подчеркнула Наталья Кудреватых. – А рациональное размещение КУИ и прачечных снижает время на уборку и затраты на ресурсы».
Отдельно эксперт остановилась на проектировании подземных парковок. Она напомнила, что поломоечные машины обычно могут без проблем заезжать на подъемы только до 10 градусов. Если подъем из помещения парковки слишком крут для моечной техники, нужно предусмотреть иные схемы клининга – с учетом водоотведения в нижней точке. Важно также учесть, что уборочная техника должна «добираться» до парковки по теплому помещению – ибо минусовые температуры способны быстро привести ее в негодность; возможно, имеет смысл даже запроектировать лифт для техники (на этом месте участники скептически усмехнулись).
Эти и многие другие аспекты заказчику нужно прописывать в техническом задании для проектировщиков; а иначе они пропишут «клининговый раздел» по минимуму, да еще в соответствии со старыми нормативами (которые, уверена эксперт, нужно корректировать). «Создание грамотного технического задания по этому направлению – ключ к успеху», – резюмировала Наталья Кудреватых.

ВЫБИРАЕМ ПОДЕШЕВЛЕ, ОБ УБОРКЕ НЕ ДУМАЕМ

От лица застройщиков генеральный директор ГК «СМСС» Анатолий Павлов согласился с важностью «клинингового» раздела при проектировании общественных объектов, но, с другой стороны, счел абсолютно ненужным уделять ему столь много внимания при работе над многоквартирными домами. «В таких зданиях площадь мест общего пользования относительно общей площади незначительна», - пояснил Анатолий Павлов. С точки зрения Игоря Салова, такая позиция застройщика продиктована его незнанием специфики эксплуатации МКД, в том числе МОП в его составе. «Там существенные затраты, их несут управляющие компании», - уточнил Игорь Салов.
Эксперт Комиссии Общественной палаты Новосибирской области по вопросам ЖКХ, градостроительства и дорожного комплекса Олег Богатырев напомнил, что в действующем составе разделов проектной документации пункт «эксплуатация» присутствует, но данный раздел регламентирует преимущественно вопросы содержания в нормативном состоянии конструкций и инженерных систем, да и в этой части исполняется проектировщиками исходя из формального минимума.
Олег Богатырев призвал правильно понять застройщиков МКД: «лишние» квадратные метры им намного выгоднее сразу продать, нежели выкраивать под нужды клининга обширные технические помещения, которые окупятся неизвестно когда. А вот в общественных зданиях с большой площадью «присутственных мест», особенно в больницах и поликлиниках, где к чистоте и санитарной безопасности – особые требования, действительно, полезно было бы на более глубоком уровне прорабатывать тему клининга. Но здесь препятствием становится 44-ФЗ о государственной контрактной системе, предписывающий при всех закупках из бюджета выбирать самые дешевые предложения. Кроме того, за экономией бюджетных средств бдительно следит госэкспертиза. Поэтому у всех связанных с современным клинингом проектных «излишеств», даже если проектировщики их предусмотрят, дальнейшая судьба одна – быть вычищенными из проектов экспертизой. Выход один – менять законодательство (помимо упомянутого 44-ФЗ, здесь подразумевается и соответствующая корректировка 223-ФЗ).
Такие изменения в законах, если они когда-нибудь произойдут, помогут в перспективе уделить больше внимания клинингу и в части промышленного строительства, улучшить экономические показатели и повысить культуру многих производств – об этом сказал Денис Рягузов.

…А КЛИНИНГ В ЦИФРОВЫХ МОДЕЛЯХ ЕСТЬ? ЕСТЬ! В НИХ ВСЁ ЕСТЬ!

Председатель Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Владимир Середович в своем выступлении кратко остановился на современных методах создания трехмерных метрических моделей объектов – как единой основе повышения качества проектирования, строительства и эксплуатации зданий и сооружений. Владимир Середович сделал акцент на высочайшей информативности цифровых информационных моделей, повышении их доступности для проектировщиков и застройщиков. В единых моделях, создаваемых при работе по технологиям информационного моделирования, «зашиты» все подробные сведения об объекте, от геометрических параметров до раздела, посвященного поддержанию чистоты в помещениях при эксплуатации. Эти сведения динамически меняются и автоматизировано гармонизируются друг с другом на всех этапах, от проектирования до эксплуатации, позволяя оперативно выявлять и устранять коллизии, поддерживать общую актуальность цифровой информационной модели (ЦИМ).
По оценке Владимира Середовича, сегодня компьютерная модель («цифровой двойник») объекта становится важным «участником продаж», помогая быстро, точно и безошибочно формировать весь пакет необходимых технических документов для сделок.
Застройщикам ЦИМ помогает оперативно вносить необходимые изменения в проект и проводить их через экспертизу, а также эффективно контролировать качество строительства на любом этапе – посредством сплошного контроля геометрических параметров строительства через высокоточное лазерное сканирование.
Упомянутый точный и быстрый контроль исполнения проекта весьма эффективен, и, по убеждению Владимира Середовича, не вызывает сомнений его существенная экономическая выгода. По результатам контрольных процедур можно оптимизировать объемы земляных, бетонных работ, «поймать» на самой ранней стадии зарождающиеся отклонения несущих конструкций, «непроектные» изменения профиля дорожных одежд, и т. п.
Проектировщикам и изыскателям цифровое моделирование и высокоточное лазерное сканирование даст возможность собрать более полные, точные исходные данные, поспособствует верному выбору стройматериалов и эффективной проработке геометрически и технически сложных объектов.
Наконец, эксплуатирующим организациям ЦИМ поможет оптимизировать размещение пользователей на площадях здания, усовершенствовать управление инженерными коммуникациями и автоматизировать учет ресурсов, определить долговременные графики работ по поддержанию эксплуатационных характеристик объекта, и многое другое.
Далее Владимир Середович привел многочисленные примеры использования высокоточного лазерного сканирования на различных объектах, в том числе крупных, знаковых – таких, как «Сибирь-Арена» в Новосибирске.
Подводя итоги, участники высоко оценили уровень проведения семинара; предполагается, что обсуждение упомянутой актуальной тематики целесообразно продолжить с обновленным составом участников (дополнительно пригласив руководителей управляющих компаний).

Записал А. Русинов
Источник фото - https://chistolub.com.ru/wp-content, собственные снимки