Отмечены риски затоваривания и злоупотребления требованиями к качеству новостроек
На заседании комиссии РСПП по жилищной политике, которое состоялось 28 октября, представители девелоперов, ДОМ.РФ, Банка России, фонда «Институт экономики города» обсудили ключевые вызовы рынка новостроек: спад продаж, дисбаланс между запуском новых проектов и спросом, рост просрочек по ипотеке и судебных споров о качестве квартир в новостройках при их реализации по договорам купли-продажи (ДКП).
Локальные рынки демонстрируют инвестиционный спрос, но в целом ситуация сложная
Председатель Комиссии РСПП по жилищной политике, президент Ассоциации «Национальное объединение застройщиков жилья» (НОЗА) и модератор дискуссии Леонид Казинецсообщил, что в отдельных регионах, особенно на юге России, сохраняется высокий инвестиционный спрос на новостройки. Квартиры в южных регионах раскупаются на стадии котлована — в основном за счет покупателей из числа участников СВО, которые активно инвестируют в жилье.
Леонид Казинец подчеркнул, что в целом в стране ситуация на рынке остается непростой и требует трезвой оценки девелоперами перспектив запуска новых проектов.
Дисбаланс между продажами и выводом новых проектов
Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик поделился тревожными оценками: на начало 2027 года разница между выводом новых проектов и объемом продаж по договорам ДДУ и ДКП может достичь 768 тыс. квартир.
«Это очень большая цифра, — отметил Холопик, добавив: — Если умножить ее на метраж средней квартиры и на среднюю цену "квадрата", то мы получим 6,6 трлн руб. Огромные деньги могут "омертвиться" в квартирах».
Руководитель ЕРЗ.РФ также обратил внимание на то, что разница между объемом средств на счетах эскроу и объемом выданных денег на проектное финансирование увеличивается.
По его оценке, если темпы вывода новых проектов и продаж новостроек сохранятся, покрытие выданных кредитов на проектное финансирование средствами счетов эскроу на 1 января 2027 года составит не более 63%.
«Это вызов: у застройщиков к моменту ввода МКД просто может не оказаться денег на погашение кредитов, и обязательства перед банками будут обеспечиваться готовыми квартирами», — высказал опасение эксперт.
Цены на новостройки могут вырасти быстрее инфляции
Согласно прогнозу директора по макроэкономическому анализу Банка ДОМ.РФ Жанны Смирновой, на фоне падения предложений ожидается ускоренный рост цен: в 2027 году новостройки могут дорожать темпами, существенно превышающими инфляцию.
ны на новостройки растут чуть выше инфляции, — рассказала эксперт, добавив: — По прогнозу ДОМ.РФ, в 2027 году увеличение цен на новостройки может значительно превысить инфляцию, что в свою очередь приведет к снижению доступности жилья».
Смирнова добавила, что по итогам 2025 года число сделок сократится примерно на 17%, до 470 тыс. ДДУ, однако в 2026 году возможен постепенный рост объема сделок за счет рыночной ипотеки.
Заместитель генерального директора Группы ЛСР Иван Романов отметил, что доля стандартной ипотеки в продажах остается ограниченной, поэтому ее влияние на рынок пока невелико.
Банк России фиксирует рост просрочек и снижение кредитной активности
Начальник Центра анализа рынка недвижимости департамента банковского регулирования и аналитики Банка России Александр Копыловсообщил, что в III квартале 2025 года после продолжительного периода наращивания проектного финансирования впервые наблюдается снижение объемов кредитной нагрузки.
Доля кредитов, по которым имеется просрочка платежей, растет, но остается незначительной по отношению к общему портфелю, уточнил аналитик ЦБ.
Волна потребительских исков создает риски для девелоперов
Председатель Комитета по строительству Воронежской областной думы Сергей Лукин сообщил, что застройщики в регионах все чаще сталкиваются с исками, которые подаются покупателями квартир не из-за серьезных дефектов, а ради получения компенсаций.
По его словам, для крупных компаний такая практика оборачивается сотнями миллионов рублей судебных расходов. Парламентарий предложил создать рабочую группу с участием Минстроя России и РСПП для доработки норм, которые бы защищали застройщиков от злоупотреблений.
Руководитель направления постпродажного обслуживания ГК Атомстройкомплекс Наталья Бочкарева уточнила, что рост числа сделок по ДКП сопровождается увеличением претензий, инициируемых юридическими компаниями. Она указала, что застройщики не могут доказать нарушение условий эксплуатации, поскольку не имеют права фиксировать параметры внутри квартиры без согласия собственника.
По мнению Бочкаревой, это требует нормативного закрепления механизмов объективного контроля жилья в гарантийный период.
Рост налоговой нагрузки и страховых взносов может ударить по застройщикам
Руководитель управления нормативно-правового обеспечения градостроительной деятельности ГК Страна Девелопмент Екатерина Гемпик поддержала инициативу по ограничению штрафов по договорам купли-продажи. Она указала на существенные различия с действующими ограничениями, если приобретение прав на квартиру происходит по ДДУ. По ее словам, текущая судебная практика по ДКП приводит к несоразмерным финансовым потерям для застройщиков.
Представитель девелопера также подняла тему роста налоговой нагрузки малого бизнеса в 2026 году в части страховых взносов (по оценкам ЕРЗ.РФ, рост страховых взносов составит от 20% до 50% в зависимости от уровня зарплат в девелоперской компании).
Екатерина Гемпик предложила сохранить пониженные ставки страховых взносов для подрядчиков и установить такие же льготы для самих застройщиков.
Средняя площадь квартир снижается, но тренд может измениться
Генеральный директор фонда «Институт экономики города» Александр Пузанов пояснил, что в текущей статистике по МКД фиксируется уменьшение средней площади вводимого жилья. По его мнению, за этим может стоять два разных процесса: либо девелоперы увеличивают долю небольших (однокомнатных) квартир, либо в проектах в целом закладывают меньший метраж по всем типам жилья.
Пузанов подчеркнул, что у такого тренда есть предел, и в ряде регионов уже видны признаки разворота: застройщики начинают возвращаться к более просторным форматам.
Источник - https://erzrf.ru..