О роли рассрочки на рынке новостроек
О том, как инструмент, который поддержал продажи после отмены льготной ипотеки, становится фактором новых рисков для финансовой устойчивости девелоперов, рассказали эксперты рынка новостроек в ходе онлайн-дискуссии ЕРЗ-тренды, состоявшейся 16 апреля.
Модератором дискуссии выступил руководитель ЕРЗ Кирилл Холопик.
Эксперты вебинара сошлись во мнении, что рассрочка помогает удерживать сделки в условиях дорогой ипотеки, но одновременно снижает наполнение счетов эскроу и усиливает риски для девелоперов и банков.
Директор группы корпоративных рейтингов агентства НКР Александр Диваков представил результаты исследования рассрочки на рынке новостроек. По его словам, инструмент рассрочки стал массовым после отмены льготной ипотеки и сейчас влияет не только на продажи, но и на устойчивость всей модели финансирования девелопмента.
Ключевые выводы исследования таковы:
• объем рассрочки за 4 года вырос более чем в 2 раза — с 300 млрд руб. до почти 1,4 трлн руб.;
• более трети покупателей готовы использовать рассрочку;
• при этом треть из них не готова вносить более 20% первоначального взноса;
• средняя доля рассрочки по рынку — около 15%, в отдельных регионах — 25% — 30%;
• пик роста пришелся на 2024—2025 годы после отмены льготной ипотеки;
• в начале 2026 года рынок вышел в стадию стабилизации без резких скачков.
Эксперт обратил внимание на то, что Москва формирует более 50% объема рынка рассрочки. Высокие доли отмечаются в Санкт-Петербурге, Ленинградской области и Крыму (25% и более). Наибольший рост показали Тюменская область и Хабаровский край, а снижение зафиксировано в Московской области и Башкортостане.
Рассказал Александр Диваков и о рисках, которые несет инструмент рассрочки. По его словам, это снижение наполнения счетов эскроу и удорожание проектного долга, кассовые разрывы у девелоперов, дефолты по рассрочке (в среднем до 5%, а в отдельных случаях — выше 15%), системные риски для банков и снижение прозрачности рынка.
«Рассрочка помогла удержать продажи в период высокой ключевой ставки, но одновременно снизила качество наполнения эскроу и увеличила риски для всех участников рынка», — отметил специалист.
Он поделился прогнозом, согласно которому при базовом сценарии рынок к концу 2026 года ждет снижение доли рассрочки до 12%, при негативном (в случае ужесточения ДКП) — рост до 16% — 17%. Позитивный сценарий предусматривает сокращение до 10% при быстром снижении ставок.
По оценке НКР, резких изменений не ожидается: рынку потребуется два-три года, чтобы существенно перераспределить роль рассрочки.
Руководитель Аналитического центра АО «ДОМ.РФ» Михаил Гольдберг отметил, что в первом полугодии прошлого года доля рассрочки доходила до 40% от общего объема заключаемых ДДУ, у многих застройщиков она превышала 70% — 80%.
«Тогда появилась тревога — как это скажется в дальнейшем на всей модели проектного финансирования, на устойчивости застройщиков и качестве строительного портфеля, — признался эксперт. — Все понимают, что инструмент рассрочки и для застройщиков не очень выгоден: деньги на счета эскроу попадают медленнее и не в полном объеме. Соответственно, покрытие по средствам на счетах эскроу падает, а ставка по проектному финансированию растет».
При этом он добавил, что данный инструмент был, скорее, полезен для отрасли, чем вреден.
«Рассрочки смогли поддержать самые тяжелые моменты снижения продаж, — резюмировал Гольдберг. — В конце концов, лучше получить часть денег на счета эскроу, чем не получить вообще и остановиться в продажах».
Основатель маркетингового агентства Король Медиа Ксения Король обратила внимание на то, что потенциальные покупатели рассматривают рассрочку в том случае, если не подпадают под условия льготной ипотеки.
По ее словам, исследование «Без ипотеки 3.0», проведенное ЕРЗ совместно с Король Медиа, показало, что рассрочка как финансовый инструмент для покупки квартиры в новостройке достаточно неплохо известна потребителю, о ней знают 52,9% опрошенных.
«37,5% респондентов сообщают, что они готовы воспользоваться данным инструментом: это на 10 п. п. выше, чем рыночная ипотека, — отметила Король. — Причем активно использовать этот инструмент готовы зрелые семьи с детьми (49,1%) и инвесторы (39,2%). В целом мы видим тренд, согласно которому все, кто планирует сейчас покупку квартиры, рассматривают рассрочку в том случае, если они не подпадают под условия льготной ипотеки».
Эксперт добавила, что среди основных источников погашения задолженности по рассрочке большинство участников опроса (90%) назвали ежемесячные доходы.
«33,5% сказали, что будут вкладывать средства от продажи недвижимости либо иных активов и 17% сообщили, что будут закрывать для погашения рассрочки депозит», — сообщила Ксения Король.
Источник: https://erzrf.ru/news