23 июня в рамках Красноярского градостроительного форума состоялась сессия «Ценообразование в капитальном ремонте многоквартирных домов», организованная в формате расширенного заседания Комиссии по вопросам ценообразования в строительстве и технологическому и ценовому аудиту Общественного совета при Минстрое России. Участники мероприятия обсудили проблемы, препятствующие плановой реализации программ капитального ремонта общего имущества многоквартирных домов в регионе; рассмотрели вопросы, возникающие у подрядчиков при формировании цены и оплате договоров на капремонт общего имущества МКД. Особое внимание было уделено внесению изменений в регламентирующие документы по капитальному ремонту.
Открывая встречу, президент Национального объединения строителей Антон Глушков сообщил, что капитальный ремонт многоквартирных домов, а также инженерных сетей и транспортных магистралей стал одним из ключевых вопросов для обсуждения на состоявшемся 21 июня Госсовете по строительству – это свидетельствует о его большой значимости.
КАК МИНСТРОЙ ЗАБОТИТСЯ О ПОДРЯДЧИКАХ
Заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства РФ Алексей Ересько также указал на насущность и остроту темы капитального ремонта. По его информации, в плановые программы капитального ремонта в целом по стране включено без малого 800 тысяч многоквартирных домов, в которых проживает свыше 90 млн человек; каждый год ремонтируется примерно 40 тысяч МКД на общую сумму около 180 млрд рублей. «Капитальный ремонт МКД требует особого, бережного отношения подрядчиков, поскольку его приходится вести без отселения граждан, а это всегда создает определенные сложности», - обрисовал специфику заместитель министра.
Он подчеркнул, что в непростых экономических условиях, сформировавшихся преимущественно из-за внешних экономических санкций, правительством страны, Министерством строительства и ЖКХ принят ряд антикризисных мер, призванных снизить остроту проблем у подрядных компаний и сохранить нужные темпы капитального ремонта.
В частности, были инициированы изменения в постановление Правительства РФ от 1 июля 2016 года № 615, а также смежное с ним постановление от 30 сентября 2021 года № 1667. Федеральным законом от 1 мая 2022 года № 124 были внесены важные изменения в Градостроительный кодекс, Жилищный кодекс и иное смежное законодательство. В результате правительство получило право устанавливать для региональных операторов капремонта аванс подрядчикам свыше 30 процентов от общей стоимости работ.
Постановлением от 5 мая 2022 года № 813 были установлены случаи такого усиленного авансирования (в том числе на цели приобретения материалов) а также путем внесения изменений в постановление 1667 создана возможность повышать стоимость контракта в пределах 30 процентов от сметной стоимости в связи с изменением стоимости строительных ресурсов.
Кроме того, региональным операторам дано право изменять существенные условия договоров (в том числе цену договора, сумму неустоек). Как сообщил Алексей Ересько, благодаря постановлению 1667, которое действует до 1 января 2023 года, в 2022 году более 20 регионов страны запланировали увеличение стоимости договоров на капремонт МКД с изначальной стоимостью суммарно свыше 60 млрд рублей. В целях разрешения вопросов подрядчиков, связанных с методикой пересчета стоимости контрактов по постановлению 1667, при поддержке Национального объединения строителей были подготовлены изменения в приказ Минстроя РФ № 841. «Документ дополнен пунктом 14.7, которым определяется порядок изменения цены договора. 14 июня соответствующий приказ был направлен на регистрацию в Минюст», - уточнил замминистра.
Дополняя выступление Алексея Ересько, Антон Глушков напомнил, что в настоящее время НОСТРОЙ по поручению Минстроя РФ ведет мониторинг выполнения постановления Правительства 1315 (по пересчету стоимости контрактов на строительство бюджетных объектов из-за увеличения стоимости ресурсов). «Мы осуществляем контроль по трем пунктам: наличие положительного заключения (на увеличение сметной стоимости) от госэкспертизы, наличие подписанного допсоглашения к контракту и, наконец, доведение искомых дополнительных денег до контрагентов, - уточнил Антон Глушков. – В Сибири по этим показателям результаты неплохие, но это, повторюсь, работа по постановлению 1315». С пересмотром стоимости контрактов по капремонту ситуация намного хуже.
ЗАГЛЯНУТЬ НЕДОФИНАНСИРОВАНИЮ В ГЛАЗА
Далее Антон Глушков постарался показать, как влияет рост стоимости материалов (оказавшийся рекордным в этом году) на конечную сметную стоимость капремонта МКД в Сибирском федеральном округе.
Признав, что корректировка стоимости по индексам, разрабатываемым Главгосэкспертизой и утверждаемым Минстроем РФ, происходит в последнее время намного быстрее, чем раньше, президент НОСТРОЙ отметил, что увеличение стоимости контрактов по этой индексации все равно недостаточно, чтобы компенсировать рост цен на материалы. Для примера он привел капитальный ремонт стропильной крыши типового пятиэтажного дома с покрытием профилированным листом. В ценах 2022 года (уже с применением индексов первого полугодия для СФО: плюс 6,7% на оплату труда, плюс 10,6% на материалы, плюс 11% на оплату машин и механизмов) сметная стоимость данной работы составляет 2,5 млн рублей. Но по факту реальное увеличение стоимости материалов более чем на 18 процентов не только не позволяет подрядчику заработать на контракте свою норму прибыли (8,7%), но и норовит столкнуть его в убыток. Недофинансирование данного вида работ в регионах Сибирского федерального округа колеблется от минимальных 4,3% в Республике Тыва до максимальных 28,1% в Республике Алтай – соответственно, в рублях этот дефицит по данному виду работ колеблется от 107 тыс. до более чем 700 тысяч рублей.
В Дальневосточном федеральном округе средний рост стоимости материалов в первом полугодии оказался чуть ниже, чем в Сибири (14,7%), но и здесь плановая индексация (плюс 3,5% на оплату труда, плюс 9,4% на материалы, плюс 10% на машины и механизмы) не позволяет во всех регионах ДФО обеспечить подрядчикам плановую норму прибыли (9,2%). Ориентировочная сметная стоимость той же работы по ремонту стропильной крыши стандартной пятиэтажки в среднем по ДФО выше, чем в Сибири, и в ценах 2 квартала 2022 г. составляет 3,6 млн рублей. Лидер по недофинансированию (37,4%) - Республика Бурятия.
ИНДЕКСАЦИЯ: ЕСТЬ УСПЕХИ
Как сообщил Антон Глушков, к настоящему времени в Сибирском федеральном округе 7 субъектов федерации перешли на использование индексов по статьям затрат, а 3 региона по-прежнему пользуются едиными индексами (это Кемеровская область, Республика Хакасия и Томская область).
«Лидером роста индексов по статьям затрат является Красноярский край (оплата труда – плюс 26,3%, материалы плюс 13,5%, машины и механизмы – плюс 30,4%), - рассказал президент НОСТРОЙ. – По единому же индексу лучшие показатели сложились у Республики Хакасия. Стоит добавить, что Иркутская область провела разделение региона на ценовые зоны, такая же работа ранее была проделана в Красноярском крае; этот опыт целесообразно распространять, он дает положительный эффект при формировании более достоверной максимальной начальной цены контрактов».
В Дальневосточном федеральном округе, по информации Антона Глушкова, все регионы перешли на индексацию сметной стоимости капитальных ремонтов по статьям затрат; лидером по этому показателю является Республика Бурятия.
Как существенное достижение в сфере ценообразования и капитального ремонта, и строительства Антон Глушков оценил рост утвержденной заработной платы рабочих 4 разряда, которого удалось добиться в 2021 – 2022 годах. В Сибирском федеральном округе по данному показателю на первом месте Томская область (плюс 38,2%), на втором месте Красноярский край (плюс 29,2% по первой ценовой зоне), замыкает тройку лидеров Кемеровская область (плюс 18,2%).
«Здесь мне хотелось бы обратить внимание на совместный продукт Главгосэкспертизы и Национального объединения строителей, который дает возможность руководствоваться (в формировании расценок на оплату труда) уровнем фактически начисляемых заработных плат членами саморегулируемых организаций. То есть наши подрядные организации, как говорится, открывают карты, показывают зарплаты, и мы выгружаем эти показатели, используя их для расчетов «нормативной зарплаты», - поведал президент НОСТРОЙ.
ПРОГРАММА КАПРЕМОНТА: ПЛАНОВОЕ И ЯВНОЕ
Далее Антон Глушков показал цифры исполнения программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах - на уровне всей России, СФО и ДФО.
По состоянию на 1 мая 2022 года, доля фактически заключенных договоров от планового количества составила: всего по РФ – 53,2%, всего по СФО – 30,6%, всего по ДФО – 29,6%. По данным «РТС-тендер», за пять месяцев текущего года в целом по РФ 48 процентов торгов по капитальному ремонту МКД было признано несостоявшимися. При этом доля выполненных работ по заключенным договорам на 1 мая 2022 года составила: всего по РФ – 15,1%, всего по СФО – 33,2%, всего по ДФО – 14,9%. (Представители региональных фондов капремонта при этом обнадеживают и рекомендуют не пугаться низких долей выполненных работ по уже подписанным контрактам. Это объясняется сезонной растянутостью работ, по каким-то договорам после заключения закупается только часть материалов, а покупка оставшейся части и само выполнение работ может быть отложено на несколько месяцев, и даже на будущий год, особенно это касается отдаленных дальневосточных районов. – Ред.)
ПЛЮСЫ ГРЯДУЩЕЙ МЕТОДИКИ
Касаясь изменения цены договоров по капитальному ремонту МКД в связи с ростом цен на строительные ресурсы, Антон Глушков напомнил, что по инициативе НОСТРОЙ и Ассоциации региональных операторов капремонта Минстроем РФ подготовлен проект изменений в уже упоминавшийся Алексеем Ересько приказ Минстроя от 23 декабря 2019 года № 841-пр.
«Согласно проекту, изменение цены договоров будет осуществляться с учетом следующих условий: 1 - обязательства на дату заключения дополнительного соглашения об изменении стоимости не исполнены; 2 – договоры заключены до 1 января 2023 года; 3 – увеличение цены контракта не превышает 30 процентов; 4 – объемы работ, конструктивные, организационно-технологические и другие решения остаются неизменными, - раскрыл ключевые моменты корректировок 841-го приказа Антон Глушков. – Очень надеемся, что регистрация этих изменений в Минюсте пройдет оперативно.
Проектом также предусмотрено включение в приказ методологии изменения цены договора на капремонт; он подразумевает пересчет сметной документации в текущий уровень цен актуальными индексами изменения сметной стоимости на дату выполнения расчета. При этом конъюнктурный анализ должен быть принят на основании фактический прайс-листов, коммерческих предложений и прейскурантов. Это нововведения в какой-то мере упорядочат и упростят задачи госэкспертизы при подтверждении достоверности увеличения сметной стоимости.
…И НЕ ЗАБЫВАЙТЕ ПРО ФГИС ЦС
В заключение своего выступления Антон Глушков напомнил о необходимости динамичного наполнения данными Федеральной государственной информационной системы ценообразования в СФО (ФГИС ЦС). «Коллеги, тот факт, что переход на ресурсный метод ценообразования у нас перенесли еще на один год, не означает, что субъекты федерации не могут пользоваться этой системой, - подчеркнул президент НОСТРОЙ. По его информации, совместными усилиями НОСТРОЙ и субъектов федерации удалось значительно поднять наполняемость ФГИС ЦС в СФО в разрезе количества юрлиц и ИП, разместивших в системе свою информацию (здесь на первом месте Кемеровская область - 82,6%). Но вот по количеству позиций сводной номенклатуры ценообразующих строительных ресурсов наполняемость ФГИС ЦС остается крайне низкой (на первом месте Новосибирская область – 11,7%).
«Поднять показатели наполняемости ФГИС ЦС в Сибирском федеральном округе нам удалось благодаря плотной работе наших саморегулируемых организаций с поставщиками ресурсов», - отметил Антон Глушков. Он призвал коллег из регионов активнее работать с ФГИС ЦС, потому что в конечном итоге от полноценного наполнения этой системы напрямую зависит адекватность ценообразования, в том числе, контрактов на капитальный ремонт общего имущества МКД.
Председатель Комитета НОСТРОЙ по развитию строительной отрасли и контрактной системе Эдуард Дадов, отмечая крайне сложную проблему ценообразования при капитальном ремонте многоквартирных домов, сообщил, что ближайшее заседание Комитета будет посвящено именно этому вопросу.
СПАСЕНИЕ – В ПЕРЕХОДЕ НА РЕСУРСНЫЙ МЕТОД
Заместитель министра строительства Красноярского края Ирина Сосновская остановилась на типовых проблемных вопросах, возникающих при реализации договоров на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов. Прежде всего, такой проблемой является уже упоминавшийся рост стоимости стройматериалов. Кроме того, 2021 год стал переходным с территориальных расценок на федеральные единичные расценки, и это не лучшим образом повлияло на стоимость капремонта.
С начала 2022 года зафиксирован существенный рост стоимости работ по капремонту, а также возникли трудности по доставке оборудования, прежде всего импортного производства. В апреле руководство региона приняло решение о пересмотре стоимости работ по капитальному ремонту в сторону увеличения, также был рассмотрен вопрос об оперативной замене импортного оборудования на отечественное; прежде всего, речь идет о тепловых пунктах, насосных станциях, лифтовом хозяйстве.
Отдав должное эффективности повышения предельной стоимости контракта по капремонту МКД, Ирина Сосновская, вместе с тем, отметила и обратную сторону этой работы: ведь расходы повышаются. В связи с этим, по ее мнению, нужно также больше внимания уделять формированию и наполнению доходной части региональных программ капитального ремонта. Среди перспективных направлений Ирина Сосновская упомянула готовящийся переход Красноярского края с «прогнозной» индексации на расчетную – условия для этого есть. В любом случае, качественно изменить ситуацию с ценообразованием бюджетных строительных контрактов, контрактов на капремонт МКД способен только полноценный переход на ресурсный метод, уверена Ирина Сосновская.
КАПРЕМОНТУ НУЖНЫ ОСОБЫЕ ИНДЕКСЫ
Исполнительный директор Ассоциации региональных операторов капремонта (АРОКР) Анна Мамонова сообщила, что актуальные вопросы капремонта общего имущества МКД, инженерных сетей в соответствии с приказом Росстандарта от 30 мая будут рассматриваться на базе нового состава Технического комитета 393 («Услуги (работы) в сфере ЖКХ и формирования комфортной городской среды»). «Новый состав возглавит заместитель министра строительства России Алексей Ересько, а базовой организацией будет Совет ЖКХ, объединяющий все организации в сфере ЖКХ», - рассказала Анна Мамонова.
Она поделилась своими взглядами на проблему формирования предельной стоимости выполнения работ по капитальному ремонту многоквартирных домов. Рекомендации Минстроя по расчету предельной стоимости следует сделать обязательными для применения, полагает Анна Мамонова, поскольку все дисбалансы и разночтения в ее исчислении в конце концов приходится «расхлебывать» подрядчику. «Кроме того, пока упомянутые рекомендации Минстроя согласовывали в различных инстанциях, из этого документа «выпал» состав работ, который, на самом деле, является основой расчета предельной стоимости, - указала Анна Мамонова. – Его вычеркнули исходя из того, что у Минстроя отсутствуют формальные полномочия на утверждение состава работ. Мы надеемся, что в Жилищный кодекс будут внесены поправки, которые дадут Минстрою соответствующие полномочия». В перспективе, по оценке исполнительного директора АРОКР, целесообразно вообще отказаться от использования института предельной стоимости, поскольку он тормозит оперативный пересчет стоимости на фоне быстрого роста цен на ресурсы. Кроме того, Анна Мамонова предложила разработать для капитального ремонта отдельные повышающие индексы – «не те, что для строителей».
НА ОПЛАТУ ПРОФЕССИОНАЛОВ МАЛО ЧТО ОСТАЕТСЯ
Генеральный директор Регионального фонда капитального ремонта многоквартирных домов Красноярского края Михаил Попелышев акцентировал внимание на практических особенностях работ при проведении капремонта зданий, включая очень короткие сроки подготовки проектной документации и самих ремонтных работ.
«Это очень быстрые процессы, которые исключают изменение проекта, а все работы нужно уложить в 3-4 месяца. И поэтому времени для маневра, в том числе, с пересчетом стоимости договоров, очень мало», - отметил генеральный директор Регионального фонда капитального ремонта. По его оценке, ситуация дополнительно усложняется необходимостью проведения всех работ «в присутствии граждан», без их отселения.
Еще одна проблема – финансовая ограниченность капремонта, не позволяющая подрядным организациям содержать высококвалифицированных инженерно-технических специалистов, сметчиков и пр. «Средний бюджет одного проекта капремонта в Красноярске не превышает 5 миллионов рублей», - аргументировал свой тезис Михаил Попелышев; учитывая, что это общая сумма, включающая все затраты на постоянно дорожающие материалы, логистику и пр., на достойную оплату труда профессионалов-ИТР мало что остается.
Кроме того, из-за недостаточной повышающей индексации стоимости строительных материалов недофинансирование отдельных проектов капремонта по статье «Материалы» составляет 48 и даже 96 процентов (по древесине, черному металлу и пр.). В какой-то мере Региональному фонду капремонта Красноярского края удается компенсировать избыточные затраты подрядчиков при капремонте МКД в тех случаях, когда в составлении сметы применима методика, утвержденная приказом Минстроя РФ № 421-пр.
Михаил Попелышев в целом позитивно оценил ту работу по поддержке подрядчиков капитального ремонта, которую проводит Национальное объединение строителей, Минстрой РФ, и вслед за Анной Мамоновой предложил разработать отдельные повышающие индексы – специально для видов работ по капитальному ремонту. «Это поднимет отрасль на новую высоту», - убежден он.
ПОЧЕМУ «ЗАСТРЯЛ» ПЕРЕСЧЕТ СМЕТНОЙ СТОИМОСТИ
Координатор НОСТРОЙ в Сибирском федеральном округе Максим Федорченко обратил внимание на сохраняющуюся проблему пересчета стоимости контрактов с подрядчиками капремонта в регионах СФО. Она заключается в том, что, несмотря на формальное наличие механизма увеличения контрактной цены в связи с ростом цен на строительные ресурсы, на практике этот механизм до сих пор мало где работает.
«В Иркутской области к настоящему времени пересчитано два контракта, в Кемеровской области от 20 до 30 контрактов, в Новосибирской области два контракта, в других регионах ноль», - прокомментировал он. «Пять месяцев потребовалось ФКР Новосибирской области, чтобы утвердить регламент изменения цены договора после принятия постановления Правительства РФ № 1667, потом мы три месяца разбирались, какая же экспертиза должна подтверждать новую стоимость (изначально требовали только государственную), а когда, наконец, выяснили, 5 мая вышло 813-е постановление Правительства, были внесены изменения, и Фонд отказал всем подрядчикам в увеличении стоимости – до утверждения новой методики Минстроя, которую мы сейчас с нетерпением ждем», - раскрыл причины проволочек Максим Федорченко.
Также он отметил падение в 2022 году по сравнению с прошлыми годами доли заключенных контрактов относительно количества извещений, поданных на торги.
«Алтайский край - снижение до 47%, Кемеровская область - с 64% до 30%, Томская область - снижение на одну треть, Республика Тыва - с 70% до 19%, Омская область - с 78% в 2020 г., 25% в 2021 г. до 1,3% в 2022 г., Новосибирская область - с 45% в 202о и 2021 годах до 20% в 2022-м, - привел статистику Максим Федорченко. - Нормальные результаты здесь демонстрирует только Хакасия, Иркутская область, Республика Алтай и Красноярский край. Коллеги говорят, этого удалось достичь благодаря тому, что у них получилось пересчитать предельные расценки, творчески подойти к формированию лотов и тем самым как-то выкрутиться в этой ситуации».
«ПРИХОДИТСЯ БАЛАНСИРОВАТЬ НА ГРАНИ УБЫТОЧНОСТИ»
Максим Федорченко на примере Новосибирской области подтвердил ранее приведенные Антоном Глушковым расчеты, показывающие: во многих случаях подрядчикам капремонта при выполнении своей работы приходится балансировать на грани убыточности. «На одной только крыше получается минус 800 тысяч рублей по расценкам», - указал координатор НОСТРОЙ по СФО. На этом фоне параметр «предельной стоимости» становится усугубляющим фактором, поскольку, опираясь на него, некоторые региональные фонды капремонта ухитряются дополнительно урезать и эти разорительные для ремонтно-строительных фирм сметы.
«У нас (в Новосибирской области) 50 процентов аукционов (на капитальный ремонт МКД) содержит работы с коэффициентом, понижающим их сметную цену до предельной стоимости, почти 40 процентов составляется в неактуальных расценках, - рассказал Максим Федорченко. – Только 36 процентов подрядных договоров в Новосибирской области выставляется на торги в полностью актуальных расценках».
По мнению Максима Федорченко, в Новосибирской области не спешат актуализировать предельную стоимость в том числе и из-за того, что итогом данной активности может стать дополнительное увеличение планов капремонта, «которые и без того завышены в два раза».
Максим Федорченко убежден: при формировании стоимости подрядных контрактов по капитальному ремонту очень важно гибко реагировать на ситуацию. «У нас в Сибири в капремонте и так немного подрядчиков, и финансовых запасов у них практически нет, а сроки работ всегда поджимают, потому что выполнять значительную часть из них у нас можно только в ограниченный, короткий сезон», - пояснил он.
ЧТО РЕШИЛИ
По итогам заседания было решено рекомендовать Минстрою России ускорить согласование с Минюстом РФ упомянутых изменений в приказ Минстроя № 841-пр, а до момента вступления в силу указанных изменений рекомендовать регионам разработать свой региональный порядок (изменения цены контракта). Ассоциации региональных операторов капитального ремонта было рекомендовано совместно с НОСТРОЙ провести исследование возникающих у подрядных организаций вопросов, и перейти к механизму «сметы договора», подобно применяемому сейчас в рамках ФЗ-44, - это позволит более гибко подходить к формированию стоимости контрактов.
Также было рекомендовано обратиться в Минстрой РФ с рекомендацией о разработке отдельных индексов на виды работ по капитальному ремонту МКД, - с учетом специфики работ в стесненных условиях, без отселения граждан, что очевидно оказывает влияние на формирование себестоимости.
Записал А. Русинов