ПОДЛИННЫЙ ЛИДЕР ИПОТЕЧНОГО РЫНКА

На «вторичку» пришлась половина всех выдач

Аналитики «Циана», ведущей в России цифровой платформы операций с недвижимостью, посчитали, как соотносятся выдачи ипотечных жилищных кредитов между сегментами рынка (новостройки – вторичка – ИЖС) в 2024-2026 гг.

Как выяснилось, в январе-сентябре 2026 г. 36% всех ипотечных кредитов, выданных в РФ, пришлось на новостройки, 49% – на квартиры на вторичном рынке и 15% – на сегмент ИЖС. Относительно прошлого года заметно снизилась доля первички и выросла доля вторички, вклад ИЖС почти не изменился.
Как менялось соотношение между сегментами по годам:
В январе-сентябре 2024 г. соотношение было достаточно ровным: на новостройки приходилось 35% всех выдач, на вторичку – 34%, на ИЖС – 31%.
В январе-сентябре 2025 г. доля ИЖС резко сократилась до 16%. Из-за совокупности факторов – высокие ставки, адаптация к эскроу, трудности с сельской ипотекой – спрос в сегменте был ограничен. Рост доли вторичного рынка (до 37%) был ограничен высокими ставками по рыночной ипотеке, поэтому значительно увеличилась доля новостроек (до 47%), где уже не действовала безадресная льготная ипотека, но сохранялась семейная ипотека на комфортных условиях.
В 2026 г. соотношение первичного и вторичного рынков существенно изменилось: доля новостроек сократилась с 47% до 36%, доля вторички выросла с 37% до 49%. Ограничения в сегменте ИЖС сохранились (хотя активность и начала постепенно восстанавливаться), доля осталась на прошлогоднем уровне.
В 2026 г. на долю первичного рынка в выдачах ипотеки повлияли изменения в семейной программе:
● в феврале резкое снижение из-за ужесточения условий (ввели правило «одна семья - одна ипотека»),
● в июне локальный рост на фоне новостей о том, что программа и дальше будет меняться (а именно – с 1 июля введут привязку ставки к количеству детей) – покупатели решили приобрести квартиру до очередного ужесточения условий, но изменения были отложены до 1 октября,
● в сентябре вновь рост по той же причине – в преддверии ожидаемых изменений активность частично сместилась из сегментов вторички и ИЖС на рынок новостроек.

Доля вторички увеличилась и из-за просадки в сегменте новостроек, и из-за роста доступности рыночного кредитования.
«За два года структура ипотечных выдач прошла цикл от практически равного распределения между сегментами в 2024 г. к доминированию новостроек в 2025 г. и преобладанию вторички в 2026 г. Сейчас на готовое жильё приходится половина всех ипотечных кредитов, – комментирует Елена Бобровская, ведущий аналитик «Циана». – Доля ИЖС после резкого снижения с 31% до 16% не восстановилась – это не краткосрочное колебание, а структурное изменение ипотечного рынка».
В большинстве российских регионов чаще всего ипотеку берут на покупку квартиры на вторичном рынке, только в 18 субъектах на первом месте в структуре выдач – новостройки (в т.ч. в Москве – 45%, Санкт-Петербурге – 46%, Краснодарском крае – 41%).
Максимальная доля вторички в структуре выдач в Ингушетии (91%), Чечне (71%), Магаданской области (69%), Саратовской области (64%), Кемеровской области (63%) – в регионах, где мало новостроек.
Субъекты с самой высокой долей ИЖС – Алтай (28%), Бурятия (28%), Астраханская область (27%), Калмыкия (25%), Оренбургская область (23%). Это, преимущественно, южные локации, где значительная часть населения проживает в частных домах и строит их “под себя”.
Максимальная доля новостроек в структуре выдач в Адыгее (58%), Тыве (58%), Крыму (50%), Ростовской области (48%), Забайкальском крае (47%). В Ростовской области и Крыму много новостроек (а также в Адыгее, благодаря соседству с Краснодаром). Кроме того, в этих регионах также большой частный сектор, на строительство или покупку не принято брать ипотеку. В тех же случаях, когда кредит на жильё всё-таки оформляется, чаще всего это семейная ипотека на первичном рынке.
В тексте использованы данные ЦБ РФ, опубликованные 30.10.2026.

Источник - ЦИАН