ЖИЗНЬ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ:

21
7 минут
ЖИЗНЬ ПОСЛЕ 1 ИЮЛЯ:

В Новосибирске состоялось совещание для застройщиков с участием ДОМ.РФ

19 июня в Новосибирском государственном архитектурно-строительном университете (Сибстрин) под председательством вице-президента Российского союза строителей, координатора НОСТРОЙ и НОПРИЗ по Сибирскому федеральному округу Максима Федорченко состоялось совещание «Актуальные проблемы и вызовы для сибирских застройщиков в 2024 году». В совещании приняли участие руководители Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ».

В число обсуждаемых проблем и вызовов вошли, среди прочего, грядущие изменения на рынке жилищного строительства после 1 июля 2024 г., когда действие значительной части льготных ипотечных программ с господдержкой прекращается, а у части застройщиков жилья, работающих по 214-ФЗ, появляется обязанность применять в своих проектах технологии информационного моделирования.
Максим Федорченко проанализировал сложившуюся ситуацию в строительстве на общероссийском и региональном уровне.
Так, «Объем работ по виду деятельности «Строительство» за 2023 год в целом по России он составил более 15,092 трлн рублей (107,9% к 2022 году), в Сибирском федеральном округе – немногим выше 1,542 трлн рублей (93,2% к 2022 году). «Процентное» отставание от России округ успешно преодолел по итогам января-апреля 2024 (115,9% к аналогичному периоду 2022 г., тот же общероссийский показатель – 103,8%).
В части регионов наблюдается некоторое отставание по темпам жилищного строительства в первых месяцах текущего года – в сравнении аналогичным периодом прошлого года (но где-то это можно объяснить эффектом высокой базы – так, Новосибирская область в минувшем году поставила рекорд за всю историю наблюдений, введя в эксплуатацию более 3 млн квадратных метров жилья).
Подавляющее большинство жилищных проектов реализуется с использованием счетов эскроу, с привлечением проектного финансирования. На сегодняшний день в целом в Российской Федерации действует 10105 кредитных договоров проектного финансирования по средней ставке 7,02% годовых, на общую сумму 18 трлн 260 млрд 477,69 млн рублей; также действует 970132 счетов эскроу, общий остаток средств на которых составляет 5 трлн 914 млрд 174,21 млн рублей; при этом количество раскрытых счетов эскроу достигло 1601224, а сумма средств, перечисленная с этих раскрытых счетов застройщикам, составляет 8 трлн 173 млрд 137,22 млн рублей.

Основываясь на этих и других показателях (темпах ввода жилья, динамике цен на строительные материалы и цен на первичном рынке жилья, особенностях ипотечного кредитования, метаморфозах квартирографии и т. п), можно сделать вывод, что пока строительный комплекс показывает неплохие результаты.

Но положение дел может накрениться в худшую сторону после 1 июля 2024 года, когда отмена части льготных ипотечных программ и резкий рост средневзвешенной процентной ставки, скорее всего, спровоцируют падение спроса. Рассчитывать на скорое возобновление массового бюджетного субсидирования ипотеки вряд ли стоит. По оценке Максима Федорченко, федеральный центр дает в этом плане однозначный сигнал: государственная поддержка спроса надолго переходит из массового в «точечный» режим, сохраняясь только для отдельных групп граждан и ограниченного круга населенных пунктов, где спрос едва теплится.

Дополнительные трудности создают также дефицит объектов социальной инфраструктуры (из-за которого в ряде сибирских городов по предписанию прокуратуры приостанавливается выдача разрешений на строительство), нехватка трудовых ресурсов и сохраняющаяся «высокая степень неготовности» застройщиков к обязательному выполнению требований по цифровизации новых проектов (с 1 июля 2024 и, вторым этапом, с 1 января 2025).

 Предлагается ряд мер

 Чтобы преодолеть описанные выше проблемы, либо, как минимум, снизить их остроту, предлагается ряд мер. В частности – предусмотреть механизмы мониторинга и поддержки для проектов, по которым уже ведется проектное финансирование, синхронизировать льготные программы приобретения жилья с планируемыми в регионах темпами строительства. Также целесообразно будет сформировать в регионах адресные планы строительства недостающих соцобъектов на 5-10 лет, и выдавать РНС в зависимости от наличия соцобъектов в таких планах. Застройку больших участков – вести только через механизм КРТ, изначально распределяя обязанности по строительству «социалки» между инвестором и публично-правовым образованием. А в случае застройки отдельных участков предлагается предусмотреть единый механизм сбора средств на строительство социальных объектов с землевладельцев, планирующих возведение жилья на своих участках. (Максим Федорченко уверен, что в данном случае механизм сбора должен быть однозначно прописан и регламентирован на федеральном уровне, чтобы каждому региону не приходилось «изобретать» его по-своему.)

А для безболезненного освоения отраслью технологий информационного моделирования нужно сформировать механизмы «бесшовного» перехода на ТИМ при строительстве МКД, в том числе перевода ранее созданных проектов в формат, соответствующий новым требованиям.

Развивая тему освоения ТИМ, застройщики, среди прочего, коснулись вопроса финансирования этих технологий. Положительно прозвучала идея передавать дольщикам по ДДУ не только квартиру, но и ее цифровую инфомодель – это, в частности, облегчит работу над дизайном, ремонтом помещения.

 «Экономика продолжает удивлять»

 Своим видением особенностей рынка жилищного строительства поделился управляющий директор Сибирского регионального центра АО «Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов.

Отметив существенный рост и «высокую базу» 2023 года, он, вместе с тем, указал и на неблагоприятный тренд, отмечаемый в отдельно взятой Новосибирской области: за 5 месяцев 2024 года продажи снизились на 28% в сравнении с аналогичным периодом 2023, и 9-процентный рост цен не смог компенсировать снижение выручки (минус 22%).

Предлагая застройщикам вслед за банковскими аналитиками поискать «места роста» для спроса, Алексей Кузнецов обратил внимание, что в целом по России зарплаты населения стали сильнее расти в отстающих и «обрабатывающих» регионах. На рынке труда усиливается дефицит кадров, это заставляет бизнес поднимать зарплаты – и население радуется: индекс потребительской уверенности бьет максимумы. «Экономика продолжает удивлять, население готово к крупным покупкам», - констатировал эксперт. Крупным – но, видимо, не настолько, чтобы скупать квартиры в кредит под огромный процент; несмотря на сохранение доступности «семейной ипотеки» для значительного числа домохозяйств, на то, что в 2024 году в бюджете предусмотрено 1,2 трлн рублей на сохранившиеся льготные программы ипотеки, Алексей Кузнецов прогнозирует двукратное падение продаж на первичном рынке жилья после 1 июля 2024.

Тем не менее, отчаиваться не стоит. По оценке аналитиков ДОМ.РФ, в Сибири строится недостаточно жилья в расчете на 1000 человек населения, и здесь есть куда расти даже в нынешних условиях. Запуски новых проектов ускорились. Так, в апреле запуски новых проектов в Новосибирске достигли 250 тыс. кв. метров, в результате чего новосибирский «портфель строительного задела» (по 214-ФЗ) обновил максимум, превысив 3,6 млн квадратных метров. «При этом распроданность жилья в Новосибирске сохраняется на среднем уровне, затоваренности нет», - обнадежил застройщиков Алексей Кузнецов.

ТИМ: спасение - в деталях

На существенных аспектах комплексной цифровой трансформации жилищного строительства остановился в своем выступлении руководитель по цифровизации жилищной сферы АО «ДОМ.РФ» Денис Давыдов.

Так, он сделал акцент на решениях, предлагаемых на базе Единой информационной системы жилищного строительства – это платформы «НАШ ДОМ.РФ» и «СТРОИМ ДОМ.РФ» (первая помогает обеспечить переход на электронное взаимодействие при строительстве многоквартирных домов, а последняя представляет собой единую цифровую платформу для строительства частного дома; ее сервисы позволяют сократить время административных процедур, обеспечить безопасное и ясное взаимодействие между гражданами, бизнесом и государственными структурами).

В части технологий информационного моделирования предлагается Сервис управления строительными проектами В2В. В рамках ТИМ он обеспечивает управление портфелем проектов, взаимодействие с подрядчиками, выдачу заданий и контроль исполнения, контроль соответствия трехмерной модели требованиям заказчика, проверку проектных решений с применением трехмерной модели.

Денис Давыдов детально рассказал, на какой нормативно-правовой базе основан нынешний переход на обязательное использование ТИМ, и уточнил нюансы возникающих обязательств.

Согласно постановлению Правительства РФ от 20 декабря 2022 года № 2357 «О внесении изменений в постановление Правительства РФ от 5 марта 2021 года № 331», использование ТИМ для МКД и иных объектов, требующих положительного заключения экспертизы, обязательно с 1 июля 2024 на этапе изысканий и проектирования, а на этапе строительства – обязательно с 1 января 2025 (если объект спроектирован до 1 июля 2024).

Для домов в составе малоэтажных жилых комплексов ТИМ обязательны на этапе изысканий и проектирования – с 1 января 2025, а на этапе строительства – с 1 июля 2025 (если объект спроектирован до 1 января 2025).

Пока уровень проникновения ТИМ в деятельность сибирских застройщиков низок.

По словам Дениса Давыдова, повысить свою «цифровую квалификацию» можно в специальной «Цифровой академии»; кроме того, институт развития ДОМ.РФ готов оказывать консультационные, консалтинговые услуги на всех этапах цифровизации застройщика.

В заключение спикеры ответили на вопросы участников совещания.

 А. Русинов