А ТАМ ЕЩЕ НЕМНОГО – И ИРАН

Рынок недвижимости стал плохо поддаваться прогнозам

Что окажет решающее влияние на состояние рынка недвижимости в 2022 году? Какие прогнозы по его трансформации можно сделать сегодня, какую тактику поведения выбирать профессиональному сообществу? Эти и сопутствующие вопросы обсуждали застройщики и риелторы на конференции в ИД «Коммерсант» в Новосибирске.

РОСРЕЕСТР ГАРАНТИРУЕТ ЗАЩИТУ ОТ ХАКЕРОВ

Начальник отдела государственной регистрации недвижимости Управления Росреестра по Новосибирской области Любовь Ястребова сообщила, что сегодня, несмотря на рост хакерских атак на интернет-ресурсы центральных государственных информационных ресурсов, гражданам не стоит беспокоиться о сохранности содержащихся в Росреестре сведений об их недвижимости. «Все документы сканируются и хранятся у нас на сервере в защищенном режиме; кроме того, делаются и отдельно хранятся также резервные копии», - рассказала Любовь Ястребова. Данный порядок цифрового хранения был отработан до нынешнего кризиса, и его введению способствовал, среди прочего, постоянно увеличивавшийся вал бумажной документации, для которого стало невозможно подобрать адекватное место хранения. Электронный способ хранения на централизованных серверах, несмотря на то, что сервер требует отдельного помещения, энергопитания, определенных атмосферных условий и пр. – все равно намного компактнее и экономичнее хранения огромного объема документации на бумажных носителях.

БЛЕСК И ТРЕСК ИПОТЕКИ

Управляющий партнер DSO Consulting Сергей Дьячков предложил свое видение перспектив рынка жилья в складывающейся социально-экономической ситуации, основанное на российском и мировом опыте.
Оценивая продолжающуюся государственную поддержку ипотечного кредитования в России, он напомнил, что «накачка» потребителей США новыми ипотечными кредитами в начале 2000-х годов привела сначала к ажиотажному буму новых строительств, а затем к лавинообразному падению рынка. «В итоге даже сегодня в США строится втрое меньше домов, чем в конце 1950-х», - констатировал Сергей Дьячков. Аналогичная ситуация сложилась и в Японии 1990-х годов, когда там были введены очень низкие ставки по ипотеке.
Кроме того, чрезмерное увлечение ипотекой может спровоцировать массовое неисполнение заемщиками своих обязательств, в результате чего банки будут отбирать у заемщиков предмет залога – приобретенные за кредитные средства квартиры. «И в России начнет расти число вот таких людей, оставшихся без своего ипотечного жилья. Это уже было в 2008-2009 годах. И сейчас есть такая опасность. Да, наверное, риски тех граждан, которые покупают у вас квартиры по ипотеке – это не ваши риски. Но большой вопрос: как будут себя чувствовать эти люди (оставшиеся без квартир), и что они будут делать. Так или иначе, мы с вами живем в одной экономике, в одной стране», - предупредил застройщиков Сергей Дьячков.

ЕСТЬ ЛИ ЖИЗНЬ ПОД САНКЦИЯМИ

Говоря о влиянии крупных вооруженных конфликтов на динамику жилищного строительства, управляющий партнер DSO Consulting для иллюстрации обратился к историческому багажу «даже не воевавших европейских стран», Швейцарии и Швеции: и в них в 1939 – 1944 годах ввод жилых домов существенно сократился.
Вряд ли можно назвать полезным для рынка жилья и воздействие внешнеэкономических санкций. По наблюдениям эксперта, до какой-то степени жилищное строительство способно сохранять «иммунитет» к санкционному давлению, но запас прочности не бесконечен.
«Сейчас Россия – мировой лидер по внешнеэкономическим санкциям, намного опередившая в этом плане былого рекордсмена, Иран, существующего в подобных условиях уже более 40 лет. И есть ощущение, что мы это лидерство сохраним надолго. Также можно предположить, что Россия во многом повторит иранский путь», - указал Сергей Дьячков. В таком контексте имеет смысл понаблюдать за динамикой жилищного строительства в этой стране. Как показывает статистика, фиксируемая Центральным банком ИРИ, с момента победы «исламской революции», с 1979 до 1998 года, объем ввода частного жилья в городах Ирана колебался в пределах примерно от 15 тыс. до 30 тыс. квадратных метров в год. А с 1999 года он уверенно пошел вверх, достигнув пика (120 тыс. кв. метров в год) в 2014 году.
«А в 2015 году Иран сказал: мы не будем продавать нефть Евросоюзу и США. И вот результат», - сказал Сергей Дьячков, показывая на последующий большой провал ввода жилья в городах Ирана – до 60 тыс. кв. метров к 2017 году.
Но и после этого удара отрасли удалось оправиться: уже с 2019 года жилищное строительство в ИРИ вновь понемногу начало расти. По мнению Сергея Дьячкова, все это стало возможным при наличии государственной поддержки стройки в Иране. Она оказалась достаточно эффективной, несмотря на санкции, несмотря на 20-процентную среднегодовую инфляцию в этом государстве (а за 2021 год она превысила 30 процентов).
«Экономика Ирана, за исключением нескольких лет основных мировых кризисов, в целом справилась с санкциями, - подчеркнул Сергей Дьячков. – По-видимому, строительная отрасль при помощи государства способна продолжать расти даже в условиях значительного количества санкций мирового сообщества».

С ОСТОРОЖНОСТЬЮ ОЦЕНИВАЕМ ПЕРСПЕКТИВЫ

«Думаю, в ближайшее время при поддержке «строительного лобби» вероятно принятие новых программ поддержки строительства жилья в России, включая специальные программы сравнительно дешевой ипотеки, - предположил Сергей Дьячков. - Вместе с тем, я продолжаю утверждать, что недавние льготные ставки ипотеки были заниженными, и уже упоминал, к каким последствиям способно привести чрезмерное увлечение льготной ипотекой.
При этом ежегодная инфляция (в том числе в строительстве), скорее всего, будет превышать 40%. И, конечно, это скажется на объемах ввода и продаж. Так, например, можно ожидать спада объемов ввода в 2022-2023 годах. Вместе с тем, можно предполагать, что в силу специфики рынка, в силу объективного ограничения платежеспособного спроса инфляция в секторе продаж первичного жилья будет поменьше».
На взгляд Сергея Дьячкова, преодоление эффекта текущих антироссийских санкций может занять примерно четыре года. «И это будут сложные годы, готовьте себя к этому, - предупредил эксперт.
- Кроме того, при прочих равных мы прекрасно понимаем, что ситуация, в которой мы сейчас оказались, не очень поддается рыночным прогнозам: очень многое зависит от итогов и времени окончания «спецоперации» на Украине».

ВОЗРАСТАЕТ РИСК СРЫВА КОНТРАКТОВ

Член Совета Ассоциации строительных организаций Новосибирской области Сергей Болотников отметил, что мощные внешнеэкономические санкции последнего времени усугубили негативное воздействие роста цен на материалы, с которым строительная отрасль сражается уже больше года. При этом даже в борьбе с ростом цен больших успехов нет: так, правительственные документы, позволяющие увеличивать фиксированную цену контрактов по ФЗ-44 и ФЗ-223, приняты, но об их эффективной работе пока говорить не приходится.
А как преодолеть новые проблемы, связанные с санкциями, пока в принципе неясно. Сергей Болотников напомнил, что значимые импортные составляющие присутствуют в большинстве технологических цепочек производства строительной продукции. Даже щебень нельзя изготовить и перевезти без импортной техники, без многочисленных импортных запчастей и комплектующих, которые сегодня становятся практически недоступны российским предпринимателям.
«Есть виды техники и оборудования, которые мы пока заместить отечественными аналогами никак не можем, и это большой вопрос», - констатировал Сергей Болотников.
По его оценке, в сложившейся ситуации возрастают риски невыполнения и последующего расторжения значительной части подрядных контрактов на строительство объектов государственного и муниципального заказа.
Не видит Сергей Болотников и радужных перспектив в строительстве «долевого» жилья, которое сегодня можно вести, главным образом, только при участии банков. Кредитные комитеты банков продолжают «тормозить» предоставление проектного финансирования в силу нестабильности экономической ситуации, а в тех случаях, когда положительное решение все же принимается, условия кредитования оказываются поистине кабальными для застройщиков. В такой ситуации большинство строительных компаний вряд ли будут стремиться начинать новые проекты; сейчас главное – закончить старые, полагает эксперт.
«Понижения стоимости жилья точно ждать не приходится», - уверен Сергей Болотников. При этом он не согласился с тезисом Сергея Дьячкова о том, что в последнее время ставки по ипотеке за счет господдержки были излишне снижены.
«Надо понимать, что за период ипотечных платежей человек переплачивает за квартиру в два и даже в три раза, фактически многие годы работая на банк», – напомнил Сергей Болотников, дав понять: снижение ипотечных ставок для населения – это вопрос не только повышения доступности жилья, но и базовой социальной справедливости.
Вместе с тем, Сергей Болотников высказал осторожный оптимизм относительно перспектив отрасли: «выкрутимся, что-то придумаем, и не такое бывало».

СУМЕЙТЕ УСПОКОИТЬ И ОБНАДЕЖИТЬ ПОКУПАТЕЛЯ

По мнению генерального директора АН «Квадротека» Владимира Голованова, сейчас вообще нет смысла прислушиваться к аналитическим прогнозам на перспективу, потому что никто не знает, что будет завтра.
«Тем не менее, как говорят – сохнет древо теории, но вечно зеленеет древо жизни. Чего мы боимся сейчас в контексте перспектив рынка недвижимости? – задался вопросом Владимир Голованов. – Основные страхи: рынок остановится, цены сильно вырастут или упадут, ипотека перестанет работать, государственные субсидии отменят, дома не будут достроены, инфляция будет огромной, коммерческая недвижимость обесценится. Такие страхи, такие опасения есть. Но, думаю, большинство из них не реализуется. Давайте вспомним основные типы поведения клиента на кризисном рынке: «панические покупки и продажи»; «выжидательная позиция»; «смена предпочтений»; «продать дорого, купить дешево»; «опасная бездеятельность». По наблюдениям Владимира Голованова, вскоре после начала «спецоперации» в соседней стране у новосибирцев преобладали панические покупки, теперь акцент покупательского поведения смещается к выжидательной позиции, но тревожность у людей остается на очень высоком уровне.
«Сегодня покупатель нуждается в спокойной, обстоятельной, обнадеживающей беседе, помогающей ему принять решение о покупке, - отметил Владимир Голованов. – А еще очень важно выстраивать крепкие и долгие отношения с клиентами. Да, понятно, что для риелтора самый вкусный клиент – это готовый, «горячий» клиент, который уже все решил, и с которым остается только быстро провести сделку и «снять комиссию». Но в новой реальности такими короткими отношениями с клиентами мы уже не обойдемся, этого будет недостаточно».
«Нашим клиентам сейчас действительно нужна настоящая морально-психологическая поддержка, - дополнил коллегу директор АН «Все Новые дома» Олег Губарьков. – Люди не знают, что делать, какие принимать решения по покупке или продаже недвижимости; пик этой проблемы пришелся, по понятным причинам, на конец февраля – начало марта, но и сейчас она продолжает оставаться довольно острой».

ПРИГОТОВЬТЕСЬ ПОРАБОТАТЬ В УБЫТОК

Застройщикам Владимир Голованов посоветовал, по возможности, приготовиться ближайшие год-два поработать в убыток. «Я понимаю, что вам приходится вкладываться в землю, материалы и другое, но такой вариант нужно постараться предусмотреть», - рекомендовал риелтор. Он привел в пример крупные мировые компании, которым удается завоевать новые рынки именно за счет осмысленного демпинга, и предположил, что крупным застройщикам с хорошим финансовым «запасом» подобная тактика тоже должна быть доступна.
«Коллеги, нужно понимать, что при таком подходе убыточный год вы должны оценивать не как свое «поражение» как бизнесменов, а подготовку к новому, более мощному старту, к работе с изменившейся структурой спроса, - резюмировал Владимир Голованов. – Думаю, в целом мы этот кризис пройдем достойно. Как показывает практика, даже в самые глубокие и страшные кризисы, когда все начинают говорить о том, что рынок недвижимости «рухнул», его реальное падение не превышает 15-20 процентов. В масштабах нашей Новосибирской области это означает, что при среднегодовом количестве фиксируемых сделок с недвижимостью в нашем регионе на уровне 93 – 95 тысяч мы не упадем ниже 75 тысяч сделок в год. То есть рынок недвижимости все равно будет действовать, никуда он не исчезнет».
Представители застройщиков скептически оценили предложение Владимира Голованова «поработать в убыток». По их оценке, в отличие от риелтеров, которые не производят в ходе своей деятельности никакого продукта, а только оказывают определенную услугу, и, по сути, ни за что отвечают, застройщики имеют дело с дорогостоящим, ответственным материальным производством. И риски, возникающие в ходе их работы, куда больше, в том числе и риск «внести пополнение» в ряды обманутых дольщиков.

«И БАНК ТУТ НИЧЕМ НЕ ПОМОЖЕТ»

Независимый аналитик рынка недвижимости Сергей Николаев, комментируя тот же вопрос о финансовых резервах застройщиков и их возможности «потерпеть» и поработать год-другой себе в убыток, напомнил о реально складывающейся структуре финансирования строительства. «Сейчас застройщик вложил 15 процентов собственных средств и ведет строительство. При этом в Новосибирске есть много строек, где квартир продано на 70-80%, а готовность – 40%. При сроках строительства 1,5 -2 года и нынешнем уровне инфляции эти застройщики – фактически банкроты, – жестко заявил Сергей Николаев. – Пока федеральная власть декларирует, что новых «проблемных домов у нас не будет», посмотрите, что делает строительное лобби. Оно добивается продления выданных разрешений на строительство на два года и введения моратория на внесение застройщиков в список банкротов. Если сейчас какая-то строительная компания сработает в убыток – то есть станет на путь банкротства – можете считать, что она исчезает с рынка, а ее деньги уходят банку».
По мнению Сергея Николаева, возврат денег с эскроу-счетов людям, квартиры которых не удалось построить даже под контролем банка, выглядит не очень «весело», поскольку людям вернут ту сумму, которую они вложили, без всяких процентов, обесцененную, и аналогичное жилье на нее уже не купить. И банк тут ничем не поможет, у него свои проблемы – ведь он в этой схеме становится «счастливым» обладателем громоздкого недостроя, с которым непонятно, что делать.
Участники заседания сошлись на том, что в нынешнее трудное время особенно остро необходима консолидация всех участников рынка: насущное становится не конкуренция, а выработка совместных решений, единой позиции по общим для всех проблемам.

Записал А. Русинов