Внедрение системы проектного финансирования привело к тому, что жилищное строительство в России развивается исключительно в крупнейших агломерациях (15 городов с численностью населения 1 млн. человек и более). Об этом говорится в материалах, подготовленных к очередному ежегодному докладу Уполномоченного при Президенте России по защите прав предпринимателей Бориса Титова Президенту России.
По статистике ЦБ РФ, на начало мая текущего года из всего объема кредитов, выданных банками в рамках проектного финансирования строительства (3,572 трлн руб.), 43% приходилось на Москву, еще 12% на Московскую область и 7,5% – на Санкт-Петербург. Оставшиеся 37,5% поделили между собой 68 регионов. В 12 субъектах Федерации проектное финансирование не выдается вообще.
«Если взять отдельно Центральный федеральный округ, картина станет еще более впечатляющей, – отмечает общественный омбудсмен по нацпроектам в сфере градостроительной политики Елена Киселева. – На Москву с областью приходится 96% финансирования, на остальные 16 регионов, соответственно, 4%. И это не отдаленные северные или дальневосточные территории, это самый центр страны».
По данным Единого государственного реестра застройщиков, с ноября 2020 года рынок покинули еще 20% строительных компаний, их число сократилось с 2800 до 2200. «Если ситуация с доступностью проектного финансирования не изменится, в ближайшие годы объемы строительства многоквартирных домов могут существенно снизиться», – говорится в материалах к докладу.
Застройщики в регионах, как правило, не могут выполнить повышенные требования, содержащиеся в Положении ЦБ от 28.06.2017 № 590-П, отмечает Киселева.
В частности, в Москве и других крупных городах, где стоимость земли высока, выполнить требование об участии собственных средств застройщика в размере 15% от общего бюджета проекта можно уже за счет стоимости земельного участка. Однако в регионах стоимость земли не превышает 5%, остальные 10% необходимо подтвердить выполненными работами, причем в течение всего 3 месяцев, что в ряде случаев объективно невозможно.
Количество банков, предоставляющих кредиты застройщикам, также сильно сократилось из-за высоких регуляторных требований, а те, что участвуют в системе, не заинтересованы в кредитовании низкомаржинальных проектов жилой застройки в регионах.
Из-за того, что поэтапное раскрытие эскроу-счетов действующей моделью не предусмотрено, застройщики вынуждены упрощать и удешевлять проекты в пользу типовых многоэтажных домов с квартирами небольшой площади, отказываясь от индивидуальных проектов с качественным проектированием и дорогими строительными решениями.
Помимо этого, в рамках проектного финансирования не предусмотрено выделение кредитов на строительство объектов инфраструктуры (школы, детские сады, поликлиники, многоэтажные паркинги). Строительство таких объектов является низкорентабельным или убыточным.
Отдельно фиксируются трудности с оформлением разрешительной документации на строительство. Несмотря на результаты «регуляторной гильотины», проблем еще много. Перечень документов, указанный в ст. 51 Градостроительного кодекса РФ, не зависит от размеров объекта, его площади, этажности и т.д., а многие позиции являются явно избыточными, констатирует Елена Киселева.
В сфере строительства недостаточно развиты цифровые технологии, отмечается в докладе. В частности, нельзя получать разрешительную документацию и проходить все процедуры при строительстве объекта, включая контроль Ростехнадзора, в электронном виде.
В 2017-2020 годах государство планомерно монополизировало рынок экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, говорится в подготовленном для Путина докладе. Перечень объектов капстроительства, по которым может осуществляться исключительно государственная экспертиза, постоянно расширяется за счет поправок в Градостроительный кодекс. Для застройщиков это означает рост финансовых затрат, при том, что для большинства проектов, связанных с устройством инженерных коммуникаций требование о прохождении государственной экспертизы является явно избыточным.
Отдельно в докладе выделяется проблема серьезного роста цен на стройматериалы в 2020 году. «Все государственные и муниципальные контракты, которые были заключены в 2020 году, включают в себя затраты на строительные материалы в ценах прошлых периодов, при этом цена контракта изменению не подлежит, – отмечает Киселева. – Между тем, производители в большинстве случаев сами стали заложниками роста цен на сырье, транспортные услуги, а также затрат на модернизацию и капремонт оборудования в связи с ростом курса валют».
Федеральный закон № 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» позволяет увеличивать цену контракта (не более чем на 30%). Однако это допущение не распространяется на контракты по строительству и капитальному ремонту, заключенные на срок менее 1 года и на сумму до 100 млн. рублей. А по данным Национального объединения строителей, 91% государственных и муниципальных контрактов имеют именно такие параметры.
В материалах к докладу предлагается внести в закон «О контрактной системе…» изменения, позволяющие увеличивать цену любого контракта, если в период исполнения контракта стоимость одной или более позиции строительных ресурсов выросла на 15 или более процентов. «В этом случае необходимо, конечно, предусмотреть разработку порядка обоснования изменения цены контракта и алгоритма ее пересчета», – полагает Елена Киселева.
По материалам https://ombudsmanbiz.ru/2021/06