В рамках льготных лимитов можно купить только студию или однушку
Семейная ипотека должна помогать семьям с детьми улучшать жилищные условия, а не разгонять цены и способствовать спекуляциям. При этом в настоящее время более 40% спроса по этой программе приходится на малогабаритные инвестиционные квартиры. Купить нормальное семейное жилье по семейной ипотеке уже невозможно, заявил руководитель Аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU» Олег Репченко 29 марта на ХХII Всероссийской конференции «Ипотечное кредитование в России», организованной информационным агентством AK&M.
По словам эксперта, изначально цель у семейной ипотеки была заявлена благая – помощь в решении жилищного вопроса семьям с детьми, поддержка рождаемости. «На старте программы в 2018 г. она эту функцию действительно выполняла, - напомнил Олег Репченко. - Например, при минимальном первоначальном взносе 20% и кредитном лимите 12 млн руб. (с 21 июля 2018 г.) в столичных агломерациях стоимость квартиры, которую можно было купить в рамках программы, составляла 15 млн руб. В ценах 2018 г. - 150 000-200 000 руб. за кв. м на рынке новостроек без учета элитной недвижимости – это хорошая трех-четырехкомнатная квартира площадью 75-100 кв. м, где будет просторно семье с двумя детьми.
Однако с 2020 г. в стране начался резкий рост цен на жилье. В первую очередь на рынке новостроек, где спрос подогревался льготными программами, главным образом ипотекой с господдержкой, которой мог воспользоваться любой желающий. В результате средняя стоимость метра на первичном рынке Москвы выросла в два раза, до 400 000 руб. – опять же, без учета «элитки». Поэтому, если не увеличивать первоначальный взнос, теперь по семейной ипотеке в «старой» Москве можно купить не трешку или четырешку, а однушку площадью 35-38 кв. м. В старых сложившихся районах – максимум студию. В Новой Москве – евродвушку».
Льготные программы в своем нынешнем виде негативно влияют и на качество жилищного строительства, считает Олег Репченко. Чтобы наращивать стоимость метра, не превышая кредитных лимитов, застройщики проектируют все больше студий и однушек. В целом по стране, по информации Единой информационной системы жилищного строительства на 31 марта 2024 г., в строящихся домах на студии и однушки приходится почти 40% квартир. В некоторых регионах, например, в Петербурге и Краснодарском крае, этот показатель превышает 60%. В Ленобласти – 70%. Одновременно сокращаются объемы строительства массового жилья - астрономический ценник надо оправдывать.
«Если льготные ипотечные программы призваны помогать людям улучшать жилищные условия, то, очевидно, программа семейной ипотеки не должна распространятся на малогабаритное жилье. Нормальная квартира для семьи даже с одним ребенком – это двушка. В качестве ориентира по метражу можно взять панельные дома популярных серий – типа П-44Т, где площади двухкомнатных квартир начинаются с 50 кв. м. Время показало, что это скромное, но вполне приспособленное для жизни жилье.
Таким образом, в Москве при бюджете покупки 15 млн руб. и площади 50 кв. м стоимость метра квартиры, соответствующей условиям семейной ипотеки, составит 300 000 руб. В регионах, где при кредитном лимите 6 млн руб. бюджет покупки ограничен примерно 7,5 млн, – около 150 000 руб. Этого вполне достаточно, чтобы не только построить качественное жилье, но и получить хорошую прибыль.
В результате у застройщиков будет выбор: строить что угодно и продавать за сколько угодно или возводить жилье эконом- и комфорт-класса с достаточно просторной квартирографией и ограниченной ценой квадратного метра, но зато иметь гарантированный спрос по семейной ипотеке, которую субсидирует государство.
Покупатели тоже окажутся в плюсе, потому что инвестиционный спрос перестанет стимулировать рост цен, убежден Олег Репченко.
МАЛЕНЬКИЕ КВАРТИРЫ: ПРЕДЛОЖЕНИЕ НЕ УСПЕВАЕТ ЗА СПРОСОМ
Как сообщает https://infopro54.ru со ссылкой на пресс-службу Центра маркетинговых исследований «Объектив», в новостройках Новосибирска наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры — на них пришлись 34,3% всего объема продаж по ДДУ за январь-февраль 2024 года.
Второе место по популярности у покупателей заняли студии (30,4%). На продажи двухкомнатных квартир пришлись 21,7%, а трехкомнатных — 8,1%.
Ксения Чернецкая, аналитик Российской гильдии риелторов, глава Центра маркетинговых исследований «Объектив», объясняет смещение спроса в сторону малометражных лотов повышением порога первоначального взноса по ипотеке до 30%. Кроме того, по ее словам, действующие программы льготного ипотечного кредитования стимулируют покупателей ориентироваться на весьма ограниченный бюджет — около 6-7 млн рублей.
— В предложении первичного рынка Новосибирска ему чаще всего соответствуют студии и однокомнатные квартиры. К тому же, начиная со второй половины 2023 года, мы наблюдали активное возвращение на рынок инвестиционных сделок: на фоне падения курса рубля и высокой инфляции недвижимость остается популярным способом сохранить сбережения и привлекает частные инвестиции, — говорит Чернецкая.
При этом предложение малогабаритных квартир на рынке недвижимости Новосибирска не успевает за спросом. По данным «Объектив.РФ», доля квартир площадью до 30 кв. м в продажах по ДДУ в феврале составила 22,5%, а в экспозиции — 15,6%. Доля квартир площадью 30-40 кв. м в спросе достигает 21,5% и 16,3% — в предложении.
На 7 млрд рублей куплено жилья в новостройках Новосибирской области в феврале
В результате за 2 месяца 2024 года средняя цена за «квадрат» в студии в Новосибирске выросла на 2% — до 154,9 тысячи рублей, в однокомнатных квартирах — на 1% (до 143,8 тысячи рублей). Для сравнения: «квадрат» в двушке стоил 135 тысяч, в трешке — 136,9 тысячи рублей, в четырешке — 170,7 тысячи рублей.
Средняя площадь студий в экспозиции на первичном рынке Новосибирска составила 31,6 кв. м, однокомнатных квартир — 43,7 кв. м, двухкомнатных — 63,9 кв. м, трехкомнатных — 87,0 кв. м.
При этом, по данным «Объектив.РФ», в Новосибирске за 2 месяца 2024 года резко снизилась доля ипотечных сделок на рынке первичной недвижимости: до 65,1%, тогда как в декабре 2023 года показатель достигал рекордных 86,3%. Это также повлияло на рост спроса на малогабаритные квартиры.
Напомним, по данным бизнес-комьюнити One Company, средняя стоимость квадратного метра в новостройках Новосибирска в феврале составляла 124 тысячи рублей за «квадрат», цена квартиры — 6,08 млн рублей.
Источники: https://www.irn.ru
https://infopro54.ru
СКОЛЬКО НУЖНО ЗАРАБАТЫВАТЬ, ЧТОБЫ ВЗЯТЬ ЛЬГОТНУЮ ИПОТЕКУ?
В конце прошлого года условия по льготной ипотеке со ставкой 8% ужесточились. Теперь от покупателя требуется первоначальный взнос в размере 30%, к тому же для заемщиков из столичных регионов банки стали выделять кредит не более 6 млн рублей. Специалисты федерального портала «МИР КВАРТИР» и финансового маркетплейса «Выберу.ру» решили подсчитать, сколько теперь нужно зарабатывать жителям городов-миллионников, чтобы купить новостройку по льготной ипотеке, а также сколько составит ежемесячный взнос по ней.
Для этого мы взяли из собственной аналитики портала Mirkvartir.ru цены на двухкомнатные квартиры по всем миллионникам и рассчитали ипотеку с помощью калькулятора «Выберу.ру».
Оказалось, что под условия льготной ипотеки с суммой выдаваемого кредита 6 млн рублей подходят «двушки» лишь в 11 городах из 16 российских миллионников. В пяти городах – Москве, Санкт-Петербурге, Казани, Нижнем Новгороде и Краснодаре – цена жилья не укладывается в прокрустово ложе ипотечного лимита. Поэтому жителям этих городов придется вносить при покупке не 30%, как всем остальным, а гораздо больше.
Так, москвичи вынуждены будут внести за свою «двушку» в новостройке 69,7% от ее стоимости – а это ни много ни мало 13 777 297 рублей! Питерцы вынуждены будут найти 58,1% от цены квартиры, или 8 306 985 рублей, казанцы – 44,9% (4 880 533 рубля), нижегородцы – 41,6% (4 267 893 рубля), краснодарцы – 34,3% (3 135 401 рубль).
При этом у заемщиков из всех пяти городов ежемесячный платеж должен составлять 44 026 рублей, для этого им потребуется подтвердить банку официальный доход не меньше 88 000 руб./мес.
Екатеринбуржцам нужно будет платить по льготной ипотеке немногим менее – 42 354 руб./мес., а зарабатывать от 85 000 руб./мес. Самарцы должны будут вносить 42076 руб./мес. при доходе от 84000 руб./мес. Уфимцы – 40934 руб./мес. и 82000 руб./мес. соответственно. Но зато первоначальный взнос от них требуется всего 30%!
Больше всего повезло жителям Перми – там двухкомнатная квартира стоит всего 6578582 рубля, так что ежемесячно нужно будет платить 33 790 рублей, для чего надо получать 68000 рублей в месяц. Примерно такая же ситуация у заемщиков из Волгограда (34 887 руб./мес. и 70 000 руб./мес.) и Челябинска (35 868 руб./мес. и 72 000 руб./мес.).
«Мы сравнили требуемую зарплату с реальной среднестатистической, заявляемой Росстатом, по каждому региону. Оказалось, что только в Красноярске средняя по области зарплата соответствует той, с которой реально можно взять ипотеку с господдержкой. В Москве и Петербурге доходы тоже выше требуемых банками, но там, как мы помним, при покупке новостройки в качестве первоначального взноса придется внести сумму, значительно превышающую сумму кредита. Из этого можно сделать вывод, что в целом по стране льготная ипотечная программа под 8% малодоступна для населения», – констатирует Павел Луценко, генеральный директор федерального портала «МИР КВАРТИР».
«Несмотря на запредельные цены квартир и высокие требования банков к доходам заемщиков, ипотечный рынок в стране не только не рухнул, но и продолжает расти. С начала года, по данным ЦБ, ипотека прибавила 1,3%. Мы как специалисты финансового маркетплейса видим, что потребительский онлайн-спрос на льготную ипотеку в январе-феврале оказался в 1,8 раз выше прошлогоднего. Интересно, что спрос растет не только в регионах, но и в обеих столицах. Полагаем, что заемщики торопятся оформить льготный кредит по ставке в два раза ниже рыночной, ожидая дальнейшего разгона инфляции и завершения самой массовой госпрограммы 1 июля 2024 года», – считает Григорий Бурденко, генеральный директор финансового маркетплейса «Выберу.ру»
Источник – «МИР КВАРТИР»