В НГАСУ (Сибстрин) завершен пробный цикл занятий создаваемой Кафедры Минстроя России
14 апреля на базе Новосибирского государственного архитектурно-строительного университета при поддержке Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) и Банка «ДОМ.РФ» был завершен пробный, экспериментальный образовательный курс создаваемой Кафедры Минстроя РФ.
Курс направлен на укрепление кадрового потенциала строительной отрасли, создание возможностей для самореализации молодых специалистов, развитие карьеры в строительной отрасли. Пилотное занятие прошло в декабре 2022 года, а 14 апреля текущего года состоялась последняя лекция в рамках пробного курса.
Завершающую лекцию для студентов провели заместитель губернатора Новосибирской области Роман Теленчинов, управляющий директор Сибирского регионального центра АО "Банк ДОМ.РФ» Алексей Кузнецов, директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра АО "Банк ДОМ.РФ» Евгений Штихлинг, главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин, вице-президент Российского Союза строителей, координатор НОСТРОЙ по СФО, руководитель Совета АСОНО Максим Федорченко.
Евгений Штихлинг в первой части своего выступления постарался подвести краткие итоги курса от Банка «ДОМ.РФ» и напомнил об основных прозвучавших в его рамках темах. Среди них – «Кредитная процедура», «Финансовый анализ предприятий», «Особенности построения финансовой модели», «Строительная экспертиза проекта», «Строительный контроль: основные ошибки и замечания», «Риски: способы хеджирования», «Ипотека» и другие. Важной составляющей курса стало два практических занятия, проведенных со студентами непосредственно в банке, где молодежи отчасти показали «кухню» принятия решений о кредитовании того или иного проекта.
«ДЛЯ НАС ТАМ МНОГО НОВОГО»
«Мы работали почти целый семестр, в течение которого постарались изложить материал с разных точек зрения, показав его глазами подразделений банка, глазами клиентов-девелоперов и так далее. Возможно, в какой-то мере полученную от нас информацию вы используете при подготовке курсовых и дипломных работ», - предположил Евгений Штихлинг.
По его оценке, проведенный экспериментальный курс показал высокую вовлеченность группы в образовательный процесс, проявившуюся в стабильной посещаемости занятий, активном диалоге с преподавателями, добросовестном и творческом подходе к выполнению заданий.
Кроме того, занятия помогли части студентов определиться с трудоустройством (кем-то заинтересовались в банке, кем-то – в компаниях-застройщиках, объекты которых студенты посещали в течение курса).
Евгений Штихлинг выразил беспокойство по поводу недостаточной обратной связи, нехватки встречных вопросов, когда отдельные блоки лекций «уходили в тишину». «Я не совсем понял, насколько этот курс применим для вас», - пояснил опасения представитель Банка «ДОМ.РФ». Однако его тревоги быстро рассеяли студенты, объяснив, что они не всегда могу сразу сформулировать вопросы, поскольку им нужно время на то, чтобы элементарно «переварить», осмыслить материал. «Ваш курс нам реально помог, мы поняли, что такое банковская сфера применительно к стройке, узнали важные вещи про проектное финансирование. Вам-то это всё известно, а для нас там очень много нового, и поэтому поначалу мы просто слушаем, чтобы понять, впитываем информацию. В любом случае, у нас с вами получился открытый полезный диалог, причем диалог на равных. Вы очень качественно выстроили данный курс, и большое вам спасибо за него», - ободрила студенческая молодежь усомнившегося в своих педагогических способностях лектора.
Вторая часть выступления Евгения Штихлинга была посвящена основам оценки эффективности приобретения земельных участков. Директор корпоративного бизнеса Сибирского регионального центра Банка «ДОМ.РФ» показал, как подходить к этой работе с разных позиций – инвестора, девелопера, банка и, наконец, государства (которое при желании может легко «смешать карты» всем остальным), рассказал о влиянии локации, об обременениях, о рисках, которые скрываются в земельных сделках.
Евгений Штихлинг подчеркнул необходимость поддерживать образовательный процесс непрерывно. «Мы недавно встречались с руководителем крупной компании-застройщика; ему за 60, но он и сейчас продолжает учиться, и это абсолютно правильный подход. Современный деловой обиход таков, что всё постоянно меняется, и знания всё время обновляются, поэтому учиться надо всегда», - не оставил студентам надежды на спокойную жизнь Евгений Штихлинг.
ЗА АДРЕНАЛИНОМ – НА СТРОЙКУ
Максим Федорченко в своём выступлении рассмотрел вопросы инвестиционной привлекательности земельных участков, разобрал конкретные действия застройщиков при возникновении проблемных вопросов в процессе их приобретения и оформления, остановился на принципиальных моментах, определяющих стоимость земли под строительство.
Указав, что, в любом случае, застройщик никогда не сможет полностью обезопасить себя от предпринимательских рисков, Максим Федорченко напомнил о базовых аспектах, без учета которых строительство лучше вообще не начинать. Среди них – аналитическое соотнесение себестоимости стройки и той доходности, которую она позволит получить (с учетом цены земельного участка, стоимости материалов и оборудования, технического присоединения к сетям, процентов по проектному финансированию и пр.), проверка на отсутствие существенных ограничений и обременений, связанных с установленными границами приаэродромных территорий, зон охраны памятников, линий электроснабжения, иных коммуникаций, с правами третьих лиц, и т. д.
Он напомнил о необходимости учитывать обеспеченность будущих жилых комплексов объектами социальной, инженерной, транспортной инфраструктуры, а также требования целого ряда нормативных требований, в том числе и требований устаревших, но продолжающих действовать - к таким, в частности, можно отнести обязательные требования по инсоляции. «За рубежом, как правило, нормируют только освещенность помещений, а у нас до сих пор проверяют инсоляцию – то есть время, в течение которого в окно попадают прямые солнечные лучи. Это избыточное, неактуальное требование», - пояснил Максим Федорченко.
Координатор НОСТРОЙ в СФО раскрыл перед студентами специфику нынешней нормативной базы строительства и перспективы использования более прогрессивного параметрического метода нормирования (когда регламентируются не процессы, а результаты деятельности проектировщиков и строителей), рассказал о позитивных и негативных аспектах работы застройщиков в российских столицах и регионах Сибири.
«Работа, конечно, непростая и нервная, но в любом случае очень интересная; и вам, молодым, кто только входит сегодня в строительную профессию, сегодня можно только позавидовать», -резюмировал Максим Федорченко.
«В ОТРАСЛИ СЕГОДНЯ ОСТАЕТСЯ ЛИШЬ 40% ВЫПУСКНИКОВ»
«Одна из наших задач (в рамках пилотного курса Кафедры Минстроя РФ) – пообщаться с вами и помочь правильно определиться с дальнейшим выбором профессионального пути, – обратился к учащимся Роман Теленчинов. - К сожалению, на сегодняшний день статистика такова, что после окончания вузов в отрасли остается лишь 40 процентов выпускников. Фактически молодежь, получив строительное образование, идет работать куда угодно, но только не в стройку».
В том числе и для преодоления этой неблагоприятной тенденции специалисты регионального правительства при содействии НГАСУ (Сибстрин) и Ассоциации строительных организаций Новосибирской области решили принять участие в этом образовательном проекте нового формата, став наставниками для молодежи. «Значительную часть лекций вам прочитали сотрудники ДОМ.РФ, но это не означает, что только ДОМ.РФ заинтересован в обретении новых молодых кадров, обладающих актуальными компетенциями. На самом деле, в таких кадрах, по настоящему готовых трудиться в современных реалиях, заинтересованы все мы – и областное правительство с региональным Минстроем, и строительные компании», – подчеркнул вице-губернатор.
Далее в своем выступлении перед студентами Роман Теленчинов детально осветил тему комплексного развития территорий, рассказал о проблемах обеспечения участков жилой застройки объектами социальной инфраструктуры, а также о наиболее крупных и перспективных участках развития жилищного строительства в Новосибирске. Как подчеркнул вице-губернатор, эти темы тесно взаимосвязаны, и вся сопряженная с ними деятельность имеет общую стратегическую цель: создание целостной и по-настоящему комфортной среды для жизни людей.
ДЕТСАД ОКУПИЛСЯ ПЯТИКРАТНО
В свою очередь, эта цель гармонично сочетает в себе и интересы бизнеса, и интересы простых граждан. Роман Теленчинов привел пример: на одной из крупных комплексных площадок жилищного строительства в Новосибирске застройщик принял решение за свой счет построить детский сад и передать его безвозмездно муниципалитету. «Да, это потребовало от застройщика дополнительных затрат в сумме порядка 200 млн рублей, зато наличие нового детсада в строящемся жилом районе увеличило потребительский спрос», - разъяснил суть коммерческого интереса Роман Теленчинов. В дальнейшем повышение спроса позволило поднять рыночную стоимость жилья примерно на 10 тыс. за квадратный метр, в результате чего доходность проекта общей емкостью 130 тысяч квадратных метров жилья повысилась более чем на миллиард рублей.
Конечно, далеко не на всех площадках сегодня можно реализовать подобную удачную схему. Особенно много проблем с теми площадками КРТ, где под расселение попадает большой объем старых домов ИЖС («частного сектора»). На этих территориях, в силу законодательных пробелов, трудно вести конструктивные переговоры о расселении, под проекты на этих территориях трудно получить кредиты в банке. Работа над «заполнением» этих пробелов ведется, в ней участвует Ассоциация строительных организаций Новосибирской области, региональное правительство, федеральный Минстрой, но до успешного результата – еще долгий путь. Вице-губернатор дал понять студентам, что в этих условиях особенно важной становится задача обеспечить продуманное градостроительное планирование – чтобы на всех перспективных площадках были обязательно предусмотрены участки под объекты соцкультбыта, и т. д.
Главный архитектор Новосибирской области Иван Фаткин поделился со студентами сведениями о нормативной основе современного градостроительства, рассказал об особенностях составления генеральных планов, правил землепользования и застройки, схем территориального планирования, о взаимосвязи между градостроительными документами разного уровня.
Также он ознакомил учащихся с особенностями порядка утверждения документов территориального планирования, со спецификой информационного сопровождения градостроительной деятельности.
Тему развила начальник Управления архитектуры и градостроительства Минстроя Новосибирской области Екатерина Савонина, которая сообщила о недавних проблемах, связанных с необходимостью отвечать на запросы граждан по характеристикам принадлежащих им земельных участков, по видам разрешенного использования.
Повысить эффективность данной работы, по ее словам, призвана Информационная система обеспечения градостроительной деятельности Новосибирской области, которая к настоящему времени уже практически создана и находится на этапе опытной эксплуатации. В федеральном масштабе на решение схожих задач ориентирована Национальная система пространственных данных РФ, но она в полнокровном режиме заработает только в 2027 году.
«Тут цель – максимально вывести нашу градостроительную документацию в универсальный цифровой формат, создать платформы для исчерпывающего информирования и застройщиков, и частных землевладельцев, позволяющие эффективно осуществлять проектирование, строительство и эксплуатацию объектов с использованием технологий информационного моделирования», - дополнил Роман Теленчинов.
«НОВЫЙ МИР»: ВЗГЛЯД ИЗ «НОБЕЛЯ»
Днем ранее, 13 апреля, в рамках пилотного курса Кафедры Минстроя РФ в Новосибирске состоялась экскурсия студентов НГАСУ (Сибстрин) на крупный объект жилищного строительства. В событии приняли участие Алексей Кузнецов и Евгений Штихлинг. Провела экскурсию эксперт в области архитектуры, директор по развитию ГК «Новый мир» Юлия Шевченко.
Она ознакомила будущих строителей со всеми этапами проектирования и строительства современного, востребованного жилья на примере ЖК «Нобель». Этот жилой комплекс на сегодня является флагманским проектом ГК «Новый мир», и его пример позволил раскрыть многие важные детали работы застройщика.
Юлия Шевченко рассказала, как выбирается локация объектов, как исследуется потенциал спроса в районе «пятна застройки» и на основе выявленной информации определяется класс жилья, продумываются объемно-планировочные решения и квартирография. Среди прочего, новые жилые объекты необходимо грамотно вписать в уже имеющийся архитектурно-градостроительный контекст. В случае с «Нобелем» такой контекст определили старые жилые дома на Красном проспекте, выполненные в стиле проверенного временем «сталинского неоклассицизма»; не случайно общий архитектурный силуэт и фасадные решения «Нобеля», среди прочего, явственно перекликаются со знаменитыми московскими высотками, украсившими Белокаменную в конце 1940-х – в 1950-е годы.
Юлия Шевченко обратила внимание на важность качественного благоустройства (в том числе озеленения) и большого ассортимента планировок квартир, который нужно обязательно предусмотреть на этапе разработки проектной документации – чем больше ассортимент, тем большее число покупателей заинтересуется проектом. По этому показателю ЖК «Нобель» опередил очень многих конкурентов: число вариантов планировок здесь превышает полсотни.
Студенты в ходе экскурсии ознакомились с особенностями оформления входных групп и помещений общего пользования, побывали в квартирах, подготовленных застройщиком под чистовую отделку – в том числе в квартирах на 23-м этаже, из больших окон которых открывается заманчивый вид на Новосибирск.
В диалоге с застройщиком-практиком будущие молодые специалисты получили значительный объем предметной и нужной информации по самым разным направлениям, от вопросов формирования финансовой модели проекта и организации работы с подрядчиками до требований к отделочным материалам, от составления технических заданий для архитекторов и проектировщиков до специфики современного строительного контроля.
Юлия Шевченко подчеркнула, что ГК «Новый мир» заинтересована в притоке новых кадров, вакансии есть; в этом смысле экскурсия, возможно, для кого-то из молодых стала первой, ознакомительной встречей с будущим работодателем.
ЗЕМЛЯ: СПОРИТЬ РАЗРЕШАЕТСЯ
31 марта в рамках пилотного образовательного курса Кафедры Минстроя РФ сотрудники Ассоциации строительных организаций Новосибирской области (АСОНО) провели лекционное занятие для студентов НГАСУ по вопросам использования земельных участков для строительства и его правового регулирования.
В ходе лекции ведущий юрист АСОНО Мария Митяшина рассмотрела отдельные вопросы земельных и гражданских правоотношений, в которые вступает застройщик при реализации проектов строительства, в том числе нюансы установления и ограничения прав на земельный участок.
Мария Митяшина рассказала студентам о содержании сведений Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка, и сведениях в ЕГРН, указывающих на риски, которые могут возникнуть у застройщика в отношении земельного участка.
Также спикером были подробно рассмотрены аспекты использования земельных участков, находящихся в пределах зон с особыми условиями использования, в частности в границах приаэродромных территорий (ПАТ), представлена практическая проблематика по данному вопросу.
В рамках темы лекционного занятия Мария Митяшина рассмотрела примеры судебных споров о границах земельного участка при наличии реестровой ошибки в ЕГРН и истребовании по иску прокуратуры ранее приватизированного земельного участка из чужого незаконного владения у застройщика – по данному судебному спору была представлена информация и выводы из аналитической справки НОСТРОЙ.
Председатель комитета АСОНО по градостроительной политике Олег Богатырёв в своём выступлении продолжил тему использования земельных участков, расположенных в границах ЗОУИТ. Олег Богатырёв более подробно рассказал о видах ЗОУИТ – таких как охранная и санитарно-защитная зоны. На примере города Новосибирска были рассмотрены аспекты установления приаэродромных территорий и связанные с ними ограничения. Также Олег Богатырёв познакомил слушателей лекции с содержанием и структурой градостроительного плана земельного участка.
P.S. В целом, пробный образовательный курс формируемой Кафедры Минстроя РФ вызвал у новосибирских студентов искренний интерес. Они оценили точную практическую направленность и – во многом – эксклюзивность получаемой информации («на обычных занятиях такого не узнаешь»).
На высокую актуальность курса обратили внимание и преподаватели НГАСУ (Сибстрин). Они поблагодарили за сотрудничество всех организаторов и лекторов, выразив надежду, что занятия будут продолжены.
М. Матвеева,
А. Русинов