О проблемах регионального развития Сибири и Дальнего Востока
22 июня в рамках Красноярского градостроительного форума прошла Межокружная конференция министров строительства и саморегулируемых организаций Сибири и Дальнего востока. В конференции приняли участие заместитель министра строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации Сергей Музыченко, директор правового департамента Минстроя РФ Олег Сперанский. Модератором события выступил президент Национального объединения строителей Антон Глушков.
Во вступительном слове президент НОСТРОЙ прояснил формат встречи, напомнив, что изначально идея совместных встреч руководителей профильных министерств и саморегулируемых организаций зародилась и была реализована в Сибирском федеральном округе, где прошло уже три подобных конференции. Возникновение данного формата обусловлено необходимостью совместного обсуждения общих проблем регионального развития. Сегодня охват расширился, впервые к Сибири добавился Дальний Восток, а к участникам мероприятия присоединился Российский Союз строителей.
РОСТ ПО ИНЕРЦИИ
Антон Глушков напомнил, что сегодняшней встрече в Красноярске предшествовал состоявшийся днем ранее, 21 июня, Госсовет по строительству. Глава НОСТРОЙ отметил необычную для мероприятия такого уровня полемичность Госсовета: на смену традиционному озвучиванию заранее прописанных и оговоренных позиций пришла живая дискуссия «между строительным и финансовым блоком». «Надеюсь, что компромисс будет найден, и строительная отрасль получит достаточно средств», – сказал Антон Глушков.
Важно, что поставленная президентом страны задача – обеспечить в 2022 году ввод жилья не ниже уровня 2021 – практически гарантированно будет решена, поскольку темпы ввода пока растут бодро (по итогам первых пяти месяцев 2022-го сумма введенных в России квадратных метров жилых площадей в полтора раза превышает аналогичный показатель минувшего года). Вместе с тем, нельзя забывать: нынешний активный рост является заслугой не сегодняшнего дня, а подготовительной работы прошлых лет, эффективных мер государственной поддержки и т. д. «Сейчас мы, к сожалению, видим и тревожные тенденции, - указал Антон Глушков. – Видим снижение спроса в последние два месяца, обусловленное неурядицами с ключевой ставкой ЦБ РФ и удорожанием ипотеки, видим значительное сокращение сделок на первичном рынке недвижимости, видим, что объем новых договоров по проектному финансированию строительства за последние два с половиной месяца – практически нулевой».
Еще один тревожный тренд – снижение градостроительного потенциала (объем квадратных метров незавершенного строительством жилья, разрешение на строительство которого получено). «Если сравнивать соответствующую статистику 2020 и 2022 года, то можно увидеть снижение данного потенциала почти на 60 процентов; застройщики не спешат выводить на рынок новые проекты», - сообщил президент НОСТРОЙ. Одна из главных причин такого положения дел – дефицит подготовленной земли на территориях, рыночно привлекательных для жилищного строительства.
Искоренить эту причину был призван механизм КРТ, законодательно определенный в декабре 2020 года. Кроме того, как напомнил Антон Глушков, существенную помощь региональным органам власти (и, соответственно, застройщикам) в деле подготовки земельных участков должен оказать такой инструмент, как бюджетные инфраструктурные кредиты, которые, по сути, пришли на смену программе «Стимул». Несмотря на относительную новизну инструмента бюджетных инфраструктурных кредитов, он оказался весьма востребованным, лимиты по нему регионы уже на две трети выработали. Поэтому на Госсовете, среди прочего, шла дискуссия о выделении дополнительных бюджетных денег на инфраструктурное кредитование (министр финансов Антон Силуанов скептично оценивал увеличение финансирования данного направления, поскольку «занимают одни, а отдавать придется другим»).
«СТАТИСТИКА ВЫГЛЯДИТ НЕПЛОХО»
Характеризуя ситуацию с реализацией механизма КРТ, которая сложилась в регионах на сегодняшний день, Антон Глушков отметил, что с формальной точки зрения все складывается неплохо. Так, 70 российских регионов на 100% справились с задачей разработки собственных подзаконных актов к федеральному закону от 30.12.2020 № 494-ФЗ («закон о КРТ»), в оставшихся субъектах разработка ведется.
«Статистика такова: к настоящему времени в российских регионах на предмет возможности КРТ рассматривается 766 земельных участков общей площадью 28 тысяч гектаров, - сообщил глава НОСТРОЙ.
Подробно зачитав информацию, представленную в открытых источниках обо всех перспективных проектах комплексного развития территорий России «справа от Урала», и удивившись одному проекту в Новосибирске, предполагающему возведение 20 тыс. квадратных метров жилья на участке 0,8 га, Антон Глушков отметил, что, по его мнению, все упомянутые проекты Сибири и Дальнего Востока можно условно разделить на три группы.
«Первая группа – это «формальные» проекты КРТ, касающиеся, в основном, малоэтажного строительства, сельских поселений, - пояснил президент НОСТРОЙ. – Механизм КРТ в таких проектах используется, поскольку он за счет предусмотренного в законе льготного, ускоренного порядка внесения изменений в документы территориального планирования, зонирования, проекты планировок фактически позволяет создать в застройке «градостроительное белое пятно» и преодолеть невозможность индивидуального жилищного строительства в рамках действующих в данном муниципалитете градостроительных регламентов. При этом под КРТ в данной схеме отводят, как правило, очень большие территории – 900, 1000 гектар и даже больше. С точки зрения инвестиционной привлекательности, эти участки мало кому интересны. По сути, здесь речь идет просто об ускоренном вовлечении земель в оборот посредством механизма КРТ».
Вторая группа – это КРТ для сокращения аварийного и непригодного жилья. «Цель благая, но те проекты, которые сейчас презентованы регионами в виде каких-то мастер-планов, эскизов и тому подобного, очень далеки от реалий рынка», - подчеркнул президент НОСТРОЙ. Формально они подходят под требования КРТ, а по факту вряд ли будут реализованы, потому что, опять-таки, данные проекты мало привлекательны для бизнеса.
Третья категория – это сознательно сделанная привлекательной для инвесторов территория, но ее параметры вызывают вопросы. «Например, в Новосибирской области для КРТ представлен участок, где на 0,8 га планируется разместить 22 тысячи квадратных метров жилья; честно говоря, я совсем не понимаю, как можно реализовать такой проект», - сказал Антон Глушков.
Самая реализуемая, на взгляд президента НОСТРОЙ, категория – это те проекты, которым для максимально быстрого начала и прохождения присвоили статус КРТ. Они имеют максимально большой шанс на успех, но по факту КРТ не являются.
Для реального старта программы комплексного развития территорий, считает президент НОСТРОЙ, нужно решить ряд финансовых и нормативно-правовых вопросов, включая возможность получения дешевых и длинных кредитов для застройщиков на покупку земли под КРТ и реализацию проекта и разработку требований к региональной документации по КРТ. Сейчас в регионах можно увидеть как формальные региональные документы, аналогичные федеральным, так и «очень творческие», которые могут вызвать вопросы законности – указал президент НОСТРОЙ.
ОБЯЗАТЕЛЬНЫХ ТРЕБОВАНИЙ БУДЕТ МЕНЬШЕ
Сергей Музыченко, комментируя состоявшийся 21 июня Госсовет, подчеркнул, что важным условием продолжения и расширения бюджетной поддержки строительного комплекса федеральный центр считает ускорение строительного процесса, а с ним – и оборачиваемости вкладываемых через те или иные инструменты денег. Среди мер поддержки, которые обязательно будут продолжены – как административные (например, ускорение выдачи разрешений на строительство и оперативное продление, при необходимости, сроков действия уже выданных разрешений и ГПЗУ), так и финансовые (пересчет стоимости контрактов в связи с увеличением стоимости строительных ресурсов по постановлению Правительства РФ от 9 августа 2021 года № 1315, субсидирование ипотеки и т. д.).
В числе ближайших задач, озвученных на Госсовете, Сергей Музыченко упомянул гармонизацию документов стратегического планирования и градостроительного зонирования, продолжение трансформации института экспертизы градостроительной документации с наращиванием функции сопровождения строительных проектов.
Замминистра указал на продолжающуюся работу по снижению бремени обязательных требований к проектировщикам и строителям, выразившуюся, в частности, принятием постановления Правительства РФ от 20 мая 2022 года № 914, которым были внесены изменения в постановление Правительства РФ от 28 мая 2021 года № 815 «Об утверждении перечня национальных стандартов и сводов правил, …в результате применения которых на обязательной основе обеспечивается соблюдение федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» (значительную часть обязательных требований указанными изменениями перевели в статус добровольных, в перечне обязательных осталось 400 документов и их частей).
НО ПОДТВЕРДИТЬ БЕЗОПАСНОСТЬ ПРИДЕТСЯ
«Кстати, сейчас готовятся изменения и в сам Технический регламент о безопасности, которые, надеюсь, будут приняты в первом квартале 2023 года, - рассказал Сергей Музыченко. – С принятием данных изменений мы придем к единой нормативной базе в данном техническом регламенте, уйдет в прошлое разделение требований нормативов на «обязательные» и «добровольные». Но надо иметь в виду: это новшество, в свою очередь, повысит ответственность проектных организаций, специалистов строительного контроля и надзора, органов экспертизы». В этой связи, среди прочего, Минстрой готовит корректировки постановления Правительства РФ от 21.06.2010 № 468 «О проведении строительного контроля…», документов, регламентирующих деятельность органов экспертизы.
Как пояснил замминистра, упомянутые нововведения ни в коем случае не приведут к снижению качества строительства. Все нормативные документы обретут статус «добровольных», но при этом сохранятся как необходимая доказательная база соблюдения в проектной документации требований 384-го федерального закона – по аналогии с федеральным законом от 22.07.2008 № 123-ФЗ «Технический регламент о требованиях пожарной безопасности». Точно так же «освобождение» от непосредственного выполнения добровольных сводов правил будет компенсировано обязанностью проектировщика подтвердить безопасность представленных решений отдельным расчетом, результатами проведенных испытаний, и т. п.
В итоге качество проектов сохранится, зато, по замыслу Минстроя РФ, уйдут из практики за ненадобностью специальные технические условия (ведь они нужны только для согласования отклонений от нормативов из «обязательного перечня», который перестанет существовать), а работа проектировщиков и органов экспертизы, порой путающихся в переплетениях «добровольных» и «обязательных» нормативов – упростится.
СНЯТЬ НОРМАТИВНЫЕ ПРОТИВОРЕЧИЯ
По информации Сергея Музыченко, чтобы привести в порядок действующую нормативную базу и снять противоречия между «родственными» по своей сути документами (когда, к примеру, детсад строится по одним нормам, а при лицензировании от готового здания этого дошкольного учреждения Роспотребнадзор требует выполнения иных норм, в результате чего детсад месяцами не может получить «добро» на прием детей), создана рабочая группа во главе с Маратом Хуснуллиным из представителей Минстроя РФ, НОСТРОЙ, НОПРИЗ, органов экспертизы и других заинтересованных профессионалов. Через эту группу будут проходить все новые и актуализированные нормативно-технические документы в области строительства. Уже удалось гармонизировать часть ведомственных нормативов МЧС и нормативы Минстроя. А впоследствии при участии национальных объединений должна быть сформирована единая электронная площадка, на которой эта работа будет продолжена уже в автоматическом режиме.
Сергей Музыченко пообещал возможное скорое окончательное упрощение прохождения процедуры историко-культурной, археологической экспертизы проектов, с вхождением ее в общий процесс экспертизы проектной документации (ее упрощенный порядок уже сегодня предусмотрен в пакете антикризисных мер). «Безусловно, защита исторических памятников будет обеспечена в полной мере, но так, чтобы она не становилась необоснованным административным барьером строительства», - подчеркнул замминистра.
ПРО ИМПОРТОЗАМЕЩЕНИЕ И ИЗБЫТОЧНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ШКОЛАМ
По заверениям замминистра, продолжится работа по импортозамещению, основанная на постановлении Правительства РФ от 4 апреля 2022 года № 579 «Об установлении особенностей изменения в проектную документацию… в том числе с заменой строительных ресурсов на аналоги».
«Строительная отрасль меньше, чем многие другие, зависима от зарубежной продукции, но все же какая-то часть импорта на наших объектах используется: в жилье – это примерно 6-8 процентов от общего объема ресурсов, в объектах соцкультбыта и других – побольше, до 15 процентов», - сообщил Сергей Музыченко. По его сведениям, «вместе с коллегами из Национального объединения» Минстрой проанализировал и детализировал ставшие проблемными ресурсы (строительная химия, лифтовое оборудование и пр.). Специалистами НОСТРОЙ оперативно составлен Реестр импортозамещения, в котором собрана и каталогизирована информация об альтернативных производителях и поставщиках ресурсов, ставших временно недоступными из-за санкций.
Завершая сеанс видеосвязи с Москвой, от лица региональных министров Антон Глушков обратился к Сергею Музыченко с просьбой рассмотреть вопрос о корректировке санитарных требований к площади земельных участков при реконструкции старых школьных зданий, которых в Сибири и на Дальнем востоке очень много. По его оценке, здесь необходимо согласовать и утвердить какие-то допустимые отклонения. Иначе складывается абсурдная с экономической и градостроительной точки зрения ситуация, когда, условно говоря, на месте снесенной аварийной школы на 200 мест приходится в существующем пятне застройки возводить школу на 100 мест.
Также президент НОСТРОЙ настоятельно рекомендовал признать невозможным выполнение требований нормативов по обеспеченности школьными местами при сохранении целевой ориентации на односменный режим обучения. «Эта цель в Сибири и на Дальнем Востоке недостижима, по крайней мере, в ближайшие лет десять», - уверен Антон Глушков.
«…НАША ОТРАСЛЬ ВЕСЬМА ИНЕРЦИОННА»
Координатор НОСТРОЙ по Сибирскому федеральному округу Максим Федорченко остановился на тех проблемах, которые могут повлиять на работу строительного комплекса Сибири. По его словам, если посмотреть статистику по началу 2022 года, то виден уверенный рост строительных работ по СФО – на 26%. Это выше, чем в среднем по России. В округе отмечается рост производства стройматериалов, причем он обеспечивается существующими производственными мощностями. Кроме того, в рамках инфраструктурного меню регионы должны получить достаточно большие средства («во всяком случае, соответствующие бюджетные кредиты получили одобрение»), и важно, что эти средства направляются на развитие дорог и инфраструктуры, а также социальных объектов. Все это положительно отразится на строительстве жилья.
Сегодня статистика выглядит довольно симпатично, отметил спикер, – все трудности, связанные с ростом ставки ЦБ и падением спроса на ипотечные кредиты, пока не отразились на показателях строительства и ввода жилья. Не будет этого и в 2023 году, поскольку отрасль весьма инерционна. А вот что касается получения разрешений на строительство – ожидаемого роста не случилось.
Также резко просели объемы ипотечного кредитования, поползло вниз количество сделок на первичном рынке. По оценке экспертов, на которую сослался Максим Федорченко, даже 7% годовых по ипотеке – все еще много для покупателей жилья; чтобы стимулировать рост продаж, необходимо снизить эту цифру наполовину.
Градостроительный потенциал сокращается, и весь задел рискует быть исчерпанным в 2023 году. По прогнозам на 2024 год, количество строящегося и вводимого жилья может сократиться более чем в два раза. Поэтому, подчеркнул Максим Федорченко, очень важно внедрять механизмы КРТ, чтобы на рынок выходили новые проекты.
Меры поддержки строительной отрасли, помимо федеральных, разрабатываются и на региональном уровне. Есть льготная арендная плата, снижаются административные барьеры, есть продление срока авансовых платежей и так далее. Однако этого недостаточно, и подрядные организации нуждаются в более активной поддержке, подчеркнул координатор НОСТРОЙ по СФО.
БЕРЕГИТЕ ХОРОШИХ ПОДРЯДЧИКОВ: ИХ СТАНОВИТСЯ ВСЁ МЕНЬШЕ
Что касается пересчета контрактов из-за повышения цен на стройматериалы, то здесь показатели по СФО весьма низкие, отметил Максим Федорченко. Это связано с тем, что сама процедура длинная и сложная, нет сроков ее прохождения, а также нет средств у самих регионов, поэтому региональные власти и не спешат пересматривать контракты.
Востребованной стала выдача займов членам СРО, но в ряде регионов ни одного займа не выдано, и это – посыл для более активной работы СРО.
И последнее, на чем акцентировал внимание координатор: хороших, комплексных подрядчиков становится все меньше и меньше, и их нужно беречь. Если смотреть по членам СРО, то компаний, способных выполнять контракты на сумму более 10 млрд рублей, остались единицы. Это связано, в том числе, и с проблемой кадров – их для серьезных подрядчиков категорически не хватает. А рассчитывать на заграницу больше не получится.
СЛОВО – РЕГИОНАЛЬНЫМ МИНИСТРАМ
В ходе последовавшего обсуждения министры строительства регионов СФО и ДФО говорили о достижениях и самых насущных проблемах своих регионов. Так, министр строительства Красноярского края Михаил Рабушко рассказал, что градостроительный потенциал для КРТ в крае составляет порядка 30 млн кв. метров, отметил эффективность и удобство механизма в рамках Постановления Правительства №1315, с которым в Красноярском крае научились работать, и он уже приносит свои плоды для подрядных организаций. Наибольшую тревогу вызывает капитальный ремонт и переселение граждан из ветхого и аварийного жилья. Пока все меры поддержки не позволяют активно сносить аварийное жилье, федеральных средств не хватает, регионам приходится вкладывать более 70% собственных средств, а не 30%, как это было на старте программы.
Министр строительства Омской области Михаил Губин поднял проблему с приаэродромными территориями и самой проблемной 7-й подзоной. Росавиация, установив такие территории, по факту остановила практически все строительство в Омске – здесь невозможно даже построить кафе с открытой верандой – это попадает под требование о непривлечении птиц в 15-километровой зоне. Под те или иные запреты попали практически все объекты, строительство которых начато в рамках нацпроектов. Решить проблему на региональном уровне не получится – нужны принципиальные решения на уровне федерального правительства и законодательной базы. И такие проблемы возникают у всех регионов, где построенные в 1930-1950-е годы аэропорты сейчас из-за роста городов находятся практически в городской черте. Из положительных моментов министр отметил, что в области полностью поменяли все градостроительные документы с точки зрения генпланов и ПЗЗ, приняли на уровне субъектов НПА по поводу масштабных инвестиционных проектов, и сегодня в Омскую область зашли три крупнейших федеральных застройщика.
Исполняющий обязанности министра строительства Новосибирской области Алексей Колмаков отметил, что приходится постоянно корректировать цену квадратного метра для выполнения программ по расселению жилья – цифры Минстроя России существенно отличаются от реальности. Он также рассказал, что в регионе активно реализуются проекты в рамках «инфраструктурного меню» - в текущем году планируется построить 47 домов по программе реализации прав детей-сирот, в поселке Клюквино Калининского района будет реализован пилотный проект КРТ, в также заключены соглашения с Фондом защиты прав дольщиков на 8 домов по достройке и 8 домов по выкупу.
Министр строительства Республики Бурятия Николай Рузавин рассказал о том, что в Республике столкнулись с ситуацией, когда позиция Минпросвещения по оценке стоимости объектов определяется только одним зданием школы без учета ограждения, благоустройства, котельных и прочего. Остается на паузе ситуация с КРТ, поскольку основная масса жилого фонда признана аварийной после 2021 года. Что касается инфраструктурных облигаций - здесь столкнулись с тем, что стоимость ресурсов гораздо ниже, чем определено постановлением Правительства РФ №2459. Кроме того, в рамках ценообразования имеет смысл пересматривать зарплату строителей раз в квартал, а не раз в год, как сейчас. С таким предложением стоит обратиться в Минстрой России, потому что строители должны получать достойную зарплату за свой труд.
Подготовил А. Русинов
Использованы материалы НОСТРОЙ